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正文內(nèi)容

土地增值稅清算講解[大全](編輯修改稿)

2024-11-15 00:40 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 培 訓(xùn) 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)僖?、土地增值稅清算概述(一)定義土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。(規(guī)程第三條)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。(實(shí)施細(xì)則第十六條)(二)總體要求納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。(規(guī)程第四條)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù),加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核,依法征收土地增值稅。(規(guī)程第五條)(三)相關(guān)法規(guī)中華人民共和國土地增值稅暫行條例(國務(wù)院令[1993]138號(hào))《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法[1995]6號(hào))國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號(hào))財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知(財(cái) 稅[1995]48號(hào))國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知(國稅發(fā)﹝1996﹞4號(hào))財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅[2006]21號(hào))國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)?2006?187號(hào))關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知(國稅發(fā)?2007?132號(hào))國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)?2009?91號(hào))國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(國稅函?2010?220號(hào))1國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(國稅發(fā)?2010?53號(hào))1國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知(稅總發(fā)?2013?67號(hào))13江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知(贛地稅發(fā)?2007?22號(hào))1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知(贛地稅發(fā)?2007?99號(hào))1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算若干問題的通知(贛地稅發(fā)?2008?76號(hào))1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知(贛地稅函?2009?110號(hào))1江西省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(贛地稅發(fā)?2009?117號(hào))1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告(江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào))1江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告(江西省地方稅務(wù)局公告 2011年第6號(hào))江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知(贛地稅發(fā)?2013?117號(hào))2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干問題的通知(贛地稅函?2013?101號(hào))2江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告(江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號(hào))2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告(上饒市地方稅務(wù)局公告 2010年第1號(hào))2上饒市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《上饒市土地增值稅清算管理辦法》的公告(上饒市地方稅務(wù)局公告 2013年第3號(hào))二、土地增值稅清算實(shí)施(一)前期管理 注意點(diǎn):項(xiàng)目管理;數(shù)據(jù)分析;調(diào)研評(píng)估;發(fā)票管理。(規(guī)程第六條、第七條、第八條)(二)清算主體土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……(規(guī)程第三條)對(duì)已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。一種是企業(yè)自行清算,……另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算,……(贛地稅發(fā)?2008?76號(hào))市局辦法:一是明確清算主體:土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))。二是明確清算方式:納稅人可自行清算,也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。三是明確中介規(guī)范:重申了資質(zhì)、年檢、備案等要求。四是明確職責(zé)要求:主管地稅機(jī)關(guān)和各級(jí)稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(三)清算條件規(guī)程:第九條 納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條 對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(四)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。市局辦法:第十二條納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十三條 對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(一)對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(二)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在視同銷售情形的,視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。對(duì)前款所列第(二)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。第十四條 對(duì)符合以下條件之一的,除特殊情況外,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。(一)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;(二)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。辦法規(guī)定解讀:一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形,明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。即(1)對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。做出此規(guī)定,符合上級(jí)可以對(duì)下級(jí)提出管理要求的原則,也符合贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)中的規(guī)定:“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房,當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前,必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅;銷售總量達(dá)到85%后,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算?!薄八?、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的,原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算:(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;(四)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記,但未辦理土地增值稅清算的;(五)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?!倍菍ⅰ爸鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形,明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。作出上述規(guī)定,主要是基于嚴(yán)肅稅收政策、規(guī)避稅收流失、防止納稅人在項(xiàng)目后期特別是接近尾聲時(shí)的一些“非正常行為”;同時(shí)考慮到如果納稅人取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢,往往是銷售比例不高,一旦清算出現(xiàn)退稅的情況為多。(四)清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。(細(xì)則第八條)……納稅人既建造普通住宅,又建造其他商品房的,應(yīng)分別核算土地增值額。(財(cái)稅?2006?21號(hào))“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。”(國稅發(fā)?2006?187號(hào))……根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅?2006?21號(hào))的規(guī)定,對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓(或連體樓),如果其中有普通住宅的,應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅,應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。(贛地稅發(fā)?2008?76號(hào))土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起,新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。[《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知》(贛地稅發(fā)?2013?117號(hào) 2013年9月30日)](五)清算受理主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人清算的,必須下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理,同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》,要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。三、土地增值稅清算審核(一)審核方式案頭審核實(shí)地審核。(二)審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,是否以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。審核收入情況扣除項(xiàng)目審核關(guān)聯(lián)方交易行為的審核中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告的審核。(三)審核要求 市局辦法:要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu),市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。審核時(shí)間要求。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體,應(yīng)當(dāng)在受理納稅人清算資料之日起90日內(nèi)(不含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時(shí)間)組織開展并完成清算審核工作,因特殊情況需要延長時(shí)間的,需報(bào)縣局清算領(lǐng)導(dǎo)小組審批。要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。并且強(qiáng)調(diào),“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨(dú)計(jì)算增值額,不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計(jì)算增值額。必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、審核人員的責(zé)任,審核完畢必須健全手續(xù)、在審核表上蓋章、簽字確認(rèn)。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外,要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核?!渌愘M(fèi)的處理:房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等※財(cái)稅【2006】21號(hào):對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。四、土地增值稅核定征收(一)核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。(規(guī)程第三十三條)(二)核定征收條件在土地增值稅清算中符合以下條件之一的,可實(shí)行核定征收。(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;(四)符合土地增值稅清算條件,企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。(規(guī)程第三十四條)強(qiáng)調(diào)建賬建制。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行,任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍,嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。(市局辦法第三十一條)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅清算的前提是要查清企業(yè)的賬目,弄清企業(yè)往來資金的來龍去脈,重點(diǎn)是明確扣除項(xiàng)目的真實(shí)性,從而提高土地增值稅清算水平。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的,采取核定征收,其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。(江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào))(三)核定征收程序符合上述核定征收條件的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后,稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議,通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。(規(guī)程第三十五條)對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,各期清算的方式應(yīng)保持一致。(規(guī)程第三十六條)對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè),由企業(yè)寫出報(bào)告報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。(江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào))在土地增值稅清算審核過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算,并向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止審核通知書》。(市局辦法第三十一條)對(duì)采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè),由企業(yè)寫出報(bào)告,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實(shí)并寫出調(diào)查報(bào)告,報(bào)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)局長辦公會(huì)合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)
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