【正文】 該項目于2004年初開工建設(shè)，于2005年5。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：一、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)xx項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于豐臺區(qū)xx號，規(guī)劃批準總占地面積10,000平方米。2006年10月，向豐臺地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。16,480,000+81,929,400+9,840,940+6,640,000+19，681,880=134,572,220元(三)增值額141，100，000134,572,220=6，527，780元(四)增值額與扣除項目金額之比(增值稅)6，527,780247。：(16,480,000+81,929,400)x20﹪=19,681,880元(四)應(yīng)納稅款計算(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入141,100,000元。(2)房地產(chǎn)開發(fā)費用由于該項目利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。(3)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。(2)對于2000平方米的車庫和1000平方米的變電站、熱力站，經(jīng)審核納稅人提供的人防工程證明，均可確認為公共配套設(shè)施。(三)扣除項目金額確認“X號土地出讓合同”及支付憑證審核取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。(六)應(yīng)退土地增值稅300,000元。,496,000(三)增值額132,800,000167,420,000=34,620,000元(四)應(yīng)納土地增值稅為0。其中：,480,000元。四、納稅情況詳細計算過程(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用為7804000元,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。該項目在2006年11月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。在《鑒證報告》中披露該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積4000平方米。案例二北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。本次清算加計扣除金額為149,888,000元。本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。出售住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為：120,000/160,000=75﹪扣除項目金額=1,052,922,000,*75﹪=789,691，500元增值額=900,000,000789,691，500=110,308,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為110,308,500/789，691，500=﹪通過對出售的普通標準住宅部分的應(yīng)納稅款計算后，增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)兔征土地增值稅。重新計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為(362,560,000+386,880,000)*20﹪=149,888,000元。房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。(3)公共配套設(shè)施費用的審核經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。其次，根據(jù)納稅人提供的開發(fā)項目成本財務(wù)報表及中介機構(gòu)鑒證的工作底稿等資料，并按清稅面積與總建筑面積配比分攤后，確認的四項費用本次扣除金額為340,765,840元，未發(fā)現(xiàn)問題。(1)經(jīng)審核納稅人提供的土地拆遷及補償費的支付憑證和拆遷協(xié)議，確認金額為39,700,000元，按清稅面積與總建筑面積配比分攤后本次清算允許扣除金額為31,760,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。(三)確認扣除項目金額土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。出售商業(yè)用房15,000平方米，取得銷售收入255，000，000元。(一)普通標準住宅計算過程出售普通標準住宅取得收入900,000,000元普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120,000/160,000=75﹪扣除項目金額=1,063,322,000*75﹪=797，491，500元增值額=900,000,000797,491,500=102,508,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為102,508,500/797,491，500=﹪該項目的普通標準住宅部分，因增值額未超過扣除項目金額20﹪，應(yīng)免征土地增值稅。(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。具體計算可采取以下兩種方法：465,657,300元/200,000*160,000=372,525,840元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報告》相關(guān)表格。(5)公共配套設(shè)施費：27，942，700元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：39,700,000元。453,200,000*80﹪=362,560,000元。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。出售辦公用房25,000平方米，取得銷售收入總額275,000,000元。其中：出售住宅120,000平方米，取得銷售收入900,000,000元。該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。剩余未銷售面積10,000平方米中，已對外出租4000平方米。另外還有配套設(shè)施面積12,000平方米。該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米。在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準總占地面積80,000平方米。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)?！芯洲k法10個附件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書第五篇：土地增值稅的清算審核為了進一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，市局編寫了土地增值稅三道案例題，供對照參考。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責任《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責任財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時，應(yīng)對未進入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進行檢查。第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。【《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的，10%。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進一步加強土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關(guān)局長辦公會合議研究核準后執(zhí)行。（規(guī)程第三十六條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告報縣級地稅機關(guān)批準后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人