【正文】 ※市局辦法10個(gè)附件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責(zé)令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補(bǔ)充資料通知書（8）土地增值稅清算申報(bào)通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》 第七章 法律責(zé)任財(cái)政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進(jìn)土地增值稅清算工作水平。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅款申報(bào)繳納納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產(chǎn) 14 分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時(shí)，應(yīng)對未進(jìn)入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進(jìn)行檢查。第三十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會公布案件處理情況。（上饒市地方稅務(wù)局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照稅收征管法的相關(guān)規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。對少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實(shí)現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報(bào)省局備案。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報(bào)事項(xiàng)，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個(gè)檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，10%。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實(shí)無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 11 核實(shí)并寫出調(diào)查報(bào)告，報(bào)縣級地稅機(jī)關(guān)局長辦公會合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。（規(guī)程第三十六條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報(bào)告報(bào)縣級地稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后執(zhí)行。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。對能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十一條）進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。土地增值稅原則上實(shí)行查賬征收、據(jù)實(shí)清算。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內(nèi)容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、利息支出等內(nèi)容的審核。必須將納稅人土地增值稅稅款預(yù)征情況納入重點(diǎn)審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預(yù)征稅款的必須作出加收滯納金等處理。要按規(guī)定計(jì)算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個(gè)增值額。審核時(shí)間要求。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機(jī)構(gòu)，市、縣地稅機(jī)關(guān)要成立土地增值稅清算領(lǐng)導(dǎo)小組。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī) 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理，同時(shí)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。（贛地稅發(fā)?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定?！保▏惏l(fā)?2006?187號）……根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應(yīng)區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產(chǎn)分別核算土地增值額。（財(cái)稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算?！倍菍ⅰ爸鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不要求納稅人進(jìn)行清算。做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，當(dāng)銷售總量未達(dá)到85%之前，必須按已確定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅；銷售總量達(dá)到85%后，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須要求納稅人進(jìn)行清算。第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上不通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算銷售比例。第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通知納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。四是明確職責(zé)要求：主管地稅機(jī)關(guān)和各級稽查部門不得取代納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具鑒證報(bào)告。（規(guī)程第六條、第七條、第八條）（二）清算主體土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進(jìn)行清算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。（實(shí)施細(xì)則第十六條）（二）總體要求納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。（規(guī)程第三條）納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。根據(jù)以上資料請計(jì)算該單位在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)（退）得土地增值稅。（2）對于前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)四項(xiàng)費(fèi)用扣除金額，通過計(jì)算，(前期工程費(fèi)3,070,000+建筑安裝工程費(fèi)56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)8,960,000+開發(fā)間接費(fèi)6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價(jià)2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報(bào)告》工作底稿后，對部分疑點(diǎn)數(shù)據(jù)要求納稅人進(jìn)一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進(jìn)一步的證明資料，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)政策決定對該項(xiàng)目的四項(xiàng)費(fèi)用采取核定辦法進(jìn)行扣除。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預(yù)算