【正文】 能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業(yè)務進行間要講解。在計算土地增值稅時，要以轉讓房地產的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。凡土地使用權，房產產權未轉讓的（如房地產出租）不征收土地增值稅。（國稅發(fā)〔2006〕187文）這強調一下普通住房的標準，根據(jù)宣城市政府公布的標準三個條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。（三）、清算應報送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。（一）房地產轉讓收入的確定房地產銷售收入確認范圍轉讓房地產的收入是指房產的產權所有人，土地使用人。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權所支付的金額。（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補償費用等支出。（5）、公共配套設施費，如小區(qū)內的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：一是建成后產權屬于全體業(yè)主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：第三、建成后有償轉讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。因轉讓房地產交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。第五、在清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉讓面積計算。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內部控制。三、乙方的責任和義務（一）乙方的責任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。四、約定事項的收費經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。（二）在終止業(yè)務約定的情況下，乙方有權就本約定書終止之日前對約定事項所付出的勞動收取合理的費用。不包括以（）、（）方式無償轉讓房地產的行為。稅務師事務所運用職業(yè)判斷對鑒證對象作出合理一致的評價或計量時，應當符合適當?shù)臉藴省?某房地產開發(fā)有限公司發(fā)生了商品房開發(fā)銷售行為，并取得了經(jīng)營收入。（1）竣工驗收情況“A小區(qū)”項目在2006年5月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質量合格證書”。普通標準住宅占清稅項目面積的比例為120 000247。（說明：游泳館是對外開放經(jīng)營性質的設施，車庫有納稅人提供的人防工程證明）根據(jù)以上資料請回答：（1）稅務機關能否受理納稅人的清算申請并說明理由？（2）請計算該項目應補（退）得土地增值稅。該項目在2006年11月通過全部工程質量驗收，并取得了北京市建設工程質量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設工程質量合格證書”。(四)與轉讓房地產有關的稅金6,640,000元(提供了相應完稅憑證)。（實施細則第十六條）（二）總體要求納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。四是明確職責要求：主管地稅機關和各級稽查部門不得取代納稅人進行土地增值稅清算。第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關必須通知納稅人進行土地增值稅清算。做出此規(guī)定，符合上級可以對下級提出管理要求的原則，也符合贛地稅發(fā)?2008?76號中的規(guī)定：“二、……根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅政策的有關規(guī)定，對房地產企業(yè)開發(fā)的商品房，當銷售總量未達到85%之前，必須按已確定的預征率預征土地增值稅；銷售總量達到85%后，應進行土地增值稅清算?！保▏惏l(fā)?2006?187號）……根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅?2006?21號）的規(guī)定，對納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓（或連體樓）,如果其中有普通住宅的，應區(qū)分普通住宅與其他類型的房地產分別核算土地增值額。（三）審核要求 市局辦法：要健全土地增值稅清算組織機構，市、縣地稅機關要成立土地增值稅清算領導小組。除了總局規(guī)程等規(guī)定的內容以外，要特別注重企業(yè)自購建筑材料、建筑安裝發(fā)票的真實性和準確性、利息支出等內容的審核。進一步強化對房地產企業(yè)的查賬征收。（規(guī)程第三十六條）對采取核定征收的房地產企業(yè)，由企業(yè)寫出報告報縣級地稅機關批準后執(zhí)行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值稅清算申報事項，經(jīng)確定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。（上饒市地方稅務局公告2010年第1號）（4）核定征收率按以下原則確定：（一）省、市地稅局制定發(fā)布了核定征收率的，應以轉讓房地產收入的所屬期來確定適用的核定征收率；（二）省、市地稅局未制定發(fā)布核定征收率的，由主管稅務機關依照稅收征管法的相關規(guī)定，按照一定的原則和辦法，具體確定核定征收率。（市局辦法第四十一條）（四）納稅人清算后再轉讓房地產稅款申報繳納納稅人清算后再轉讓房地產應當按月區(qū)分普通住宅和其他類型房地產 14 分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅?！芯洲k法10個附件：（1）房地產開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調整為四個檔次：轉讓普通住宅，5%；轉讓非普通住宅，6%；轉讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，10%。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。必須將納稅人土地增值稅稅款預征情況納入重點審核內容，對未按規(guī)定預征稅款的必須作出加收滯納金等處理。（二）審核內容審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（財稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務機關必須要求納稅人進行清算。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務中介機構出具鑒證報告。（規(guī)程第三條）納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預算及結算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。普通標準住宅收入的確認某房地產開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。.某房地產開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。單位建筑面積成本費用=（）247。甲方（委托人）：乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司（蓋章）（蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）地址：地址：電話：電話：聯(lián)系人：聯(lián)系人：簽約地點： 簽約日期： 年 月 日第四篇：土地增值稅清算考試6一填空題（每空1分，共20分）清算審核包括（）、（）。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。，應當承擔相應的賠償責任。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。二、甲方的責任與義務（一）甲方的責任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。第三、屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。凡不能按房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本金額之和的10%內計算扣除。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登 記、過戶手續(xù)費。（二）、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準）。三、今年開展的房地產開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地