【正文】 或評(píng)估價(jià)值確定。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 可以列入開發(fā)成本扣除項(xiàng)目 ? 未支付的質(zhì)量保證金： 國(guó)稅函〔 2023〕 220號(hào) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ?細(xì)則：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 ?凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 （五）加計(jì)扣除 ?對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和 20%加計(jì)扣除。 四級(jí)超率累進(jìn)稅率 ， 每級(jí) “ 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 ” 的比例 ， 均包括本比例數(shù) 。 ? 皖地稅函 〔 2023〕 583號(hào) ：如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請(qǐng)免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請(qǐng)免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。 ? 計(jì)算 方法 一 ： 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％計(jì)算。 ? 主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： （一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情形。 四、清算受理 ?主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理； ?對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人 10日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理； ?對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)《鑒證報(bào)告》的合法性、真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審核，對(duì)符合土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定和要求的《鑒證報(bào)告》予以采信。 六、幾點(diǎn)說(shuō)明 ? （二）關(guān)于中介鑒證 凡經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站公告的稅務(wù)師事務(wù)所，均可接受納稅人委托進(jìn)行土地增值稅清算鑒證。 三、申請(qǐng)資料 ? （一）《土地增值稅清算表及其附表》； ? （二）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》； ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況； ? （四）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。 第四部分 優(yōu)惠政策 ?有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的； （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 扣除項(xiàng)目 =地價(jià) +繳納的有關(guān)費(fèi)用（契稅） +開發(fā)土地所需成本 +規(guī)定的費(fèi)用（地價(jià) +開發(fā)土地成本的 10%） +開發(fā)土地成本的 20%+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問(wèn)題 ? 房地產(chǎn)開發(fā)：允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì) 20%的扣除。 計(jì)算中需注意的幾個(gè)問(wèn)題 同一開發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計(jì)算問(wèn)題 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 ? 財(cái)稅 [2023]21號(hào) ：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 ?增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%、 未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200%的部分 ， 稅率為 50%。 （四）稅金 ?在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加 ?財(cái)稅字（ 1995） 48號(hào)：細(xì)則中允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。 ? 樣板房設(shè)計(jì)費(fèi)、預(yù)售證辦證費(fèi)均應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，不能計(jì)入開發(fā)成本。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時(shí)，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 建筑安裝工程費(fèi)：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 。 ? （五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 ? 預(yù)征比例： 自 2023年 8月 1日起，我市預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：保障性住房預(yù)征率暫定為 0；住宅（不含別墅、商住房）暫定為 %；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）暫定為 2%。 ?納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。） （二）對(duì)具體情況的界定 ?1企業(yè)兼并。 是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入