【正文】 ；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。土地增值稅清算資料應(yīng)按照（）的要求，妥善保存?；举Y料如下：（一）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是A小區(qū)項目的開發(fā)商，是該項目的土地增值稅納稅主體。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認情況根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130 000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計算后，每套平均125平方米，屬于2級土地，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120 000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。具體數(shù)據(jù)如下：（1）出售住宅取得銷售收入900 000 000元；（2）出售商業(yè)用房取得銷售收入255 000 000元；（3）出售辦公用房取得銷售收入總額275 000 000元。（3）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。根據(jù)以上資料請計算該單位在清算時應(yīng)補（退）得土地增值稅。（規(guī)程第六條、第七條、第八條）（二）清算主體土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后……（規(guī)程第三條）對已具備土地增值稅清算條件的企業(yè)可以采取以下兩種方式進行清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。第十四條 對符合以下條件之一的，除特殊情況外，主管稅務(wù)機關(guān)原則上不通知納稅人進行土地增值稅清算。（四）清算單位土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機 8 關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定處理，同時發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》，要求其在30日內(nèi)辦理清算手續(xù)。要按規(guī)定計算“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”兩個增值額。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手 10 續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（市局辦法第三十三條）（四）核定征收率的確定為引導(dǎo)和督促企業(yè)規(guī)范財務(wù)核算，依法依規(guī)履行土地增值稅納稅義務(wù)，進一步加強土地增值稅征管，現(xiàn)就調(diào)整我省土地增值稅清算環(huán)節(jié)核定征收率的有關(guān)問題公告如下：一、土地增值稅清算原則上都應(yīng)采取查賬清算方式，少數(shù)納稅人確實無法查賬清算、符合國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)?2009?91號）第三十四條之規(guī)定的，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。凡在2011年6月20日（含6月20日）后實現(xiàn)的銷售收入，按新的核定征收率核定征收。第四十條 各級地稅稽查部門按規(guī)定開展稅務(wù)檢查時，應(yīng)對未進入土地增值稅清算程序的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅預(yù)征情況進行檢查。（市局辦法第四十四條）（二）檔案管理土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。該項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米。該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：160,000/200,000=80﹪。單位提供的“x號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“東園小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440,000,000元，繳納契稅13,200,000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。(5)公共配套設(shè)施費：27，942，700元。(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除為(362,560,000+394,880,000)*20﹪=151,488,000元根據(jù)以上數(shù)據(jù)，本次清算允許扣除項目的總金額為:362,560,000+394，880，000+75，744，000+78，650，000+151，488，000=1,063,322,000元。(三)確認扣除項目金額土地增值稅扣除項目確定時，應(yīng)按清算面積160,000平方米占整體面積200,000平方米的比例進行分配后，確定本次清算允許扣除項目總金額為1,052,922,000,其中：取得土地使用權(quán)時所支付的金額為362,560,000元經(jīng)審核納稅人提供的土地出讓合同及付款憑證，該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額為453,200,000元，按清稅面積與總建筑面積配比后，未發(fā)現(xiàn)問題。房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核《鑒證報告》中對該單位房地產(chǎn)開發(fā)費用是按率扣除計算的金額，由于稅務(wù)機關(guān)審核后已對游泳館列支的費用10,000,000元進行調(diào)減，因此，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行重新計算后應(yīng)扣除金額為74,944,000元。本次清算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用74,944,000元。該項目于2002年初開工建，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為20，000平方米，地上10層為住宅，地下2層為人防工程。三、扣除項目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額為16,480,000元。四、納稅情況詳細計算過程(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入132,800,000元。(六)應(yīng)退土地增值稅300,000元。(2)房地產(chǎn)開發(fā)費用由于該項目利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10﹪進行計算扣除。在《鑒證報告》中披露的該項目具體情況如下：一、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)xx項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2003年12月以(2004)458號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于豐臺區(qū)xx號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積10,000平方米。2006年10月，向豐臺地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。(3)對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。,496,000(三)增值額132,800,000167,420,000=34,620,000元(四)應(yīng)納土地增值稅為0。(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金6,640,000元(提供了相應(yīng)完稅憑證)。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。在《鑒證報告》中披露該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。本次清算扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額362,560,000元。(3)公共配套設(shè)施費用的審核經(jīng)對納稅人提供的《鑒證報告》“基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表”中列舉的公共配套設(shè)施費內(nèi)容進行審核后，發(fā)現(xiàn)游泳館是對外開放經(jīng)營性質(zhì)的設(shè)施，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定不應(yīng)列入公共配套設(shè)施扣除范圍，應(yīng)將游泳館列支的10,000,000元費用從公共配套設(shè)施扣除總費用中剔除，確認該清算項目公共配套設(shè)施費用的金額為17,942,700元，按清算面積分攤后，本次允許扣除的金額14，354,160元。同時對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的有關(guān)費用核算情況進行審核，未發(fā)現(xiàn)代收的費用計入房價中，而是在房價之外“其他應(yīng)付款”帳戶單獨收取的，可以不作為收入。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用該公司不能提供金融機構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項費用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。(3)建筑安裝工程費:290,000,000元。對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。該項目在2006年5月通過全部工程質(zhì)量驗收，并取得了北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站頒發(fā)的“北京市建設(shè)工程質(zhì)量合格證書”。在公司提交的“東園小區(qū)”項目《鑒證報告》中披露的具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目的，座落于東城區(qū)XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責(zé)任財政部、總局、省地稅局相關(guān)文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平。第三十八條 主管稅務(wù)機關(guān)對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況?！尽督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局分住宅、非住宅確定，報省局備案。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān) 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關(guān)局長辦公會合議研究核準(zhǔn)后執(zhí)行。（市局辦法第三十一條）進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。審核時間要求。（贛地稅發(fā)?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準(zhǔn)的項目文件確定。”二是將“主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務(wù)機關(guān)原則上不要求納稅人進行清算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎(chǔ)設(shè)施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標(biāo)準(zhǔn)，同時稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。﹪預(yù)征率，預(yù)繳了土地增值稅300,000元。該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積4000平方米。單位提供的“號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設(shè)施政府贈送的占地面積)。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在（）、（）、（）、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。、法規(guī)的行為。免征土地增值稅。加計扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企