【正文】 方案稅負比較 ? 營業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 合計 ? 方案1 330 374 ? 方案2 0 0 625 625 4/2/2023 94 ? （二）收購方選擇方案 ? 直接收購股權(quán) ? 所要繳納的各項稅收為： 營業(yè)稅： 0 契稅： 0 ? 土地增值稅：（ 60003500） 30%=750 企業(yè)所得稅：（ 60003500750） 25%= 4/2/2023 95 ? 收購資產(chǎn) ? 營業(yè)稅： 0 契稅： 60000 4%=240 ? 土地增值稅： 0 ? 企業(yè)所得稅： 0 ? 方案稅負比較 營業(yè)稅 契稅 土增稅 所得稅 合計 ? 方案 2 0 0 750 ? 方案 1 0 240 0 0 240 4/2/2023 96 三、分解收入納稅策劃 ? （一）精裝修房分解 ? 裝修費在房款中所占比重較大時，若企業(yè)與購房者簽訂合同時變通則可取得不同的效果。 ? 分析：整體售房較好策劃；分戶售房注意風(fēng)險。 ? 如某銷售代理機構(gòu)代理銷售，房款 100萬元?？紤]加計20%的因素， ? 再投入不到 32萬，增值率小于 20％，符合免稅。 ? ②地稅認為 ， 企業(yè)贈送空調(diào)的行為是在銷售商品房的過程中發(fā)生的，根據(jù)規(guī)定，贈送空調(diào)的行為屬于應(yīng)交營業(yè)稅的混合銷售行為，應(yīng)交營業(yè)稅： 3000 30 5％ =4500；同時根據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，前 30名住戶取得的空調(diào)系由企業(yè)贈與個人的偶然所得，應(yīng)扣繳個人所得稅 18000元（ 3000 30 20％）。 ? 3. 對于促銷活動中贈送的手機、飛機里程等各種禮品，由于 具有折扣銷售性質(zhì)，不征收個人所得稅。公司實際付出（ 160－ ）， 占 %。 ? “五證” :建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開業(yè)證、國有土地使用證、銷售許可證。大型房地產(chǎn)公司有好幾十家上下游關(guān)聯(lián)公司，裝修、建筑安裝等下屬公司之間的關(guān)聯(lián)交易和發(fā)票都可以被利用為提高成本的工具。 08:02:2508:02:2508:022/8/2023 8:02:25 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 , February 8, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 上午 8時 2分 25秒 上午 8時 2分 08:02: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 8時 2分 :02February 8, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :02:2508:02:25February 8, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 8時 2分 :02February 8, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 8日星期三 8時 2分 25秒 08:02:258 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 4/2/2023 117 4/2/2023 118 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不進行決算，或留下一兩套尾房，致使整個項目不能決算。 ? ② 財稅字［ 1995］ 048號 : 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng) 分別核算增值額 。 ? 由于節(jié)約 （ 25％）。 ? 、關(guān)系戶等有關(guān)個人 直接贈送的禮品 ，按“其他所得”項目扣繳個人所得稅。對贈送空調(diào)的行為視同銷售貨物應(yīng)征收增值稅： 3000 30247。 ? 假設(shè)再投入 X萬元，只要符合 [1720－（ 1395＋ X） ]/（ 1395＋ X） 20％ 條件。 ? ，分解預(yù)收款及收入，與購房者分別簽訂二份合同，減少售房合同金額，減少土地增值稅和預(yù)繳稅收。 ? 籌劃結(jié)果 ： ? 營業(yè)稅 =（ 10000 ％＋ 10000 ％） = 880萬元 ? 銷售房屋增值額＝ 10000－ 8000－ 550－ 2400＝－ 950，不繳納土地增值稅。但轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。 ? 效果分析： ① 營業(yè)稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 土地增值稅 ④契稅 4/2/2023 90 ? 財稅 [2023]175號： ? 兩個或兩個以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 4/2/2023 87 ? 策劃思路： 以先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式。 ? 。 4/2/2023 82 ? （四）建筑安裝工程費檢查 ? 決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同 記載的內(nèi)容相符。 ? 、基礎(chǔ)設(shè)施費。 4/2/2023 77 ? 二、扣除項目檢查 ? 清算扣除原則要求 ? （一）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但 未取得合法憑據(jù)的不得扣除 （ 合法性 ） ? （二）扣除項目金額中所歸集的各項支出， 必須是實際發(fā)生的 （真實性） ? （三）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆 （配比性） ? （四）扣除項目金額中各項支出必須是在清算項目開發(fā)中 直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的 （相關(guān)性） 4/2/2023 78 ? （一）土地成本及征用補償檢查 ? ，如直接受讓、合作建房、承租土地、股權(quán)買賣、參資入股等。 ? “其他應(yīng)付款”、“應(yīng)付賬款”貸方，核實是否有預(yù)售收入往來掛賬，不納稅情形。 ? 。 ? ，按照規(guī)定不能取得發(fā)票的 ,無相關(guān)法律法規(guī)或政府部門的相關(guān)文件規(guī)定的補償范圍和標準以及被拆遷人和開發(fā)人的拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊。 4/2/2023 68 第三講 常見問題及主要檢查方法 ? 第一節(jié) 土地增值稅常見問題 ? 。 4/2/2023 66 ? （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 (簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用 ),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 ? （ 4）預(yù)算造價法。 ? 計算： ◇ 一期內(nèi)全部成本對象應(yīng)分攤土地成本 =（ 20230247。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 ? ②對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為 10％。 ? 所得稅規(guī)定： ? 指 開發(fā)項目內(nèi) 發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或 無償贈與 地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 4/2/2023 46 ? ，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ? 二、關(guān)于土地增值稅問題。 4/2/2023 39 ? 四、關(guān)于代收費用的處理 ? 財稅【 1995】 48號 ? 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)上房地產(chǎn)的收入。則 : ? ①拆遷補償費支出 =5000 =4000 ? ②單位可售面積計稅成本 =(20230+8000+4000)247。 4/2/2023 31 ? （二）審核人員的組成 ? 各省轄市、縣 (市 )、區(qū)地方稅務(wù)局于 4月 25日前成立土地增值稅審核小組。 ? （ 4）納稅人 委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的 清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 4/2/2023 26 ? （三）清算單位 ? ① 國稅發(fā) [2023]91號 第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否 以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算 ；對于分期開發(fā)的項目，是否 以分期項目為單位 清算；對 不同類型房地產(chǎn) 是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 ? 財稅 [2023]21號 ? 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用 48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 扣除項目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) 4/2/2023 15 ? 二、扣除項目 ? 轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì) 扣除項目 ? ? 新建房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （ 加計 20%扣除 ） ? ? 買價每年加計 5%后的金額 舊房轉(zhuǎn)讓 評估價格 =重置成本價成新折扣率 ? ? 按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用 4/2/2023 16 ? 轉(zhuǎn)讓項目性質(zhì) 扣除項目 ? ? 土地價款 ? 未經(jīng)開發(fā)土地 交納的有關(guān)費用 ? 繳納稅金 ? ? 土地價款 ? 交納的有關(guān)費用 ? 已經(jīng)開發(fā)土地 開發(fā)的成本 ? 繳納稅金 ? 開發(fā)成本的 20% 4/2/2023 17 ? 三、稅率 ? 土地增值稅稅率表 ? 增值額占扣除項目比例 稅率 扣除系數(shù) ? 1 50%以下（含 50%） 30% 0 ? 2 超過 50%～ 100%（含 100%） 40% 5% ? 3 超過 100%～ 200%（含 200%） 50% 15% ? 4 200%以上 60% 35% ? 增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－扣除項目金額 ? 應(yīng)納稅款 =增值額稅率－扣除項目金額速算扣除系數(shù) 4/2/2023 18 ? 清算舉例：某房地產(chǎn)公司銷售新建商品房一幢，銷售收入 14000萬， ①土地使用權(quán)費及②開發(fā)成本 （不含借款利息）合計為 4800萬；公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；所在地的省政府規(guī)定開發(fā)費用扣除比例為 10%；有關(guān)稅金 770萬。 ? ； ? 資料的； ? 、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的 ? ，但賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的； ? ，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的； ? ，又無正當理由的。 4/2/2023 8 ? 二、豫地稅發(fā)〔 2023〕 28號 ? 第二條、土地增值稅核定征收率 ? （一）普通標準住宅 2%。 4/2/2023 5 《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》 （豫地稅發(fā)〔 2023〕 28號） ? 一、土地增值稅預(yù)征率 ? 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項目分別確定： ? （一）普通標準住宅 %； ? （二）除普通標準住宅以外的其他住宅 %； ? （三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目 %。 4/2/2023 2 ? 第一講 土地增值稅政策解析 ? 第二講 應(yīng)稅收入和扣除項目的政策