【正文】 來計算分?jǐn)?；（三）按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。發(fā)現(xiàn)已計入扣除項(xiàng)目的不允許扣除的借款費(fèi)用，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。清算的總建筑面積。（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩??！弊远悇?wù)師執(zhí)行應(yīng)納稅額的審核時，應(yīng)執(zhí)行《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”第四十條的規(guī)定，并應(yīng)關(guān)注本指南第三十八條至第四十二條規(guī)定的程序事項(xiàng)。第四十二條 多個清算單位的申報鑒證被鑒證單位開發(fā)項(xiàng)目包含多個清算單位的，注冊稅務(wù)師執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)查實(shí)清算申報是否符合下列要求：一、多個清算單位分別申報納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應(yīng)分別填寫一份申報表。（一）不準(zhǔn)備信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，由于……等原因，我們不準(zhǔn)備信賴并不實(shí)施控制測試。（二）評價證據(jù)的可靠性，應(yīng)根據(jù)證據(jù)來源、性質(zhì)和獲取證據(jù)環(huán)境等因素進(jìn)行判斷。本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收人總額”欄轉(zhuǎn)讓土地收入轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入欄數(shù)額。本表欄目設(shè)置與附列資料表對應(yīng)關(guān)系：與《扣除項(xiàng)目匯總表》中“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。應(yīng)注意兩點(diǎn)：（一）已銷售面積與總開發(fā)建筑面積進(jìn)行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分?jǐn)偅唬ǘΤ娣e允許分?jǐn)偝杀就?，對于其他不允許扣除的留用面積，包括自用面積，銷售面積達(dá)以外的面積等等。鑒證工作底稿應(yīng)如實(shí)反映鑒證計劃的制定及其實(shí)施的情況，包括鑒證人員在鑒證過程中收集的各種書面證據(jù)，所采用的方法和程序等鑒證業(yè)務(wù)內(nèi)容，以及鑒證人員的專業(yè)判斷。五、編寫鑒證說明的基本內(nèi)容注冊稅務(wù)師在出具鑒證報告時，應(yīng)注意說明以下事項(xiàng)：（一）納稅主體及項(xiàng)目開發(fā)的基本情況；（二）清算單位和清算條件的鑒證說明；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明，應(yīng)從貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等三個方面進(jìn)行說明；（四）扣除項(xiàng)目有關(guān)情況說明，應(yīng)依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項(xiàng)目加以詳細(xì)說明；（五）納稅情況詳細(xì)計算過程；（六）其他審核事項(xiàng)說明。二、經(jīng)營行為（一）說明轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生.對轉(zhuǎn)讓證據(jù)進(jìn)行介紹或描述；.介紹轉(zhuǎn)讓交易過程，并說明屬于二級市場的轉(zhuǎn)讓行為；.介紹權(quán)屬變更情況。.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓。（二）按評估價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證說明.說明按評估價格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的原因；.描述或摘錄評估報告對轉(zhuǎn)讓價格的評估情況；.介紹稅務(wù)機(jī)關(guān)對評估報告的采用情況，對有關(guān)證據(jù)進(jìn)行描述。無論是在確認(rèn)收入還是在確認(rèn)扣除項(xiàng)目的時候，應(yīng)按清算單位分別確認(rèn)。七、稅款計算與繳納前面談到了納稅申報，應(yīng)按清算單位分別填制申報表。 確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；.清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；.納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；.銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評估報告；.清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告；.主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項(xiàng)資料； 確認(rèn)收入總額的有關(guān)資料.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。復(fù)核人：日期所長.審計約定事項(xiàng)是否已實(shí)現(xiàn)；.重要審計程序的制定與實(shí)施是否恰當(dāng)；.重點(diǎn)審計領(lǐng)域的測試是否充分；.重點(diǎn)審計依據(jù)是否充分、適當(dāng)；.重要審計事項(xiàng)是否恰當(dāng)；.審計意見的確定是否恰當(dāng)，審計報告的表述是否規(guī)范。企業(yè)所得稅計算成本，是按照分步結(jié)轉(zhuǎn)法進(jìn)行計量的，因此，在確認(rèn)視同銷售后，就必須對應(yīng)的確認(rèn)視同銷售成本。.對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別計算下列項(xiàng)目金額（）銷售貨幣金額；（）換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額；（）分配股東作價金額；（）分配投資人作價金額；（）用于職工福利作價金額；（）用于職工獎勵作價金額；（）對外投資金額；（）抵償債務(wù)金額；（）取得其他收益金額。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行注冊會計師鑒證準(zhǔn)則規(guī)定的有關(guān)收入的鑒證程序。四、清算條件和清算申請（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證說明.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的說明：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明項(xiàng)目全部竣工、完成銷售。附件：鑒證說明的編寫要求一、納稅主體（一）房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的鑒證說明從以下三個方面介紹“五證”取得情況：.說明“五證”是否全部取得；.未取得的原因；.《銷售許可證》的取得是否超過三年。復(fù)核工作底稿，應(yīng)充分注意會計制度與稅收制度，在土地增值稅清算確認(rèn)計量上的差異事項(xiàng)，做好納稅調(diào)整。二、清算鑒證工作底稿的編制要求清算鑒證工作底稿是鑒證人員在鑒證過程中形成的鑒證工作記錄和獲取的資料。對于“本次扣除金額”是指在清稅時允許扣除的項(xiàng)目金額。該數(shù)值來源于《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》中“本次扣除金額”的合計數(shù)。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后面有關(guān)鑒證后相應(yīng)附表確定的數(shù)據(jù)。準(zhǔn)備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度包括以下內(nèi)容：……。本指南重點(diǎn)說明，鑒證報告的審核過程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。第四十條 應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款注冊稅務(wù)師對土地增值稅應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款事項(xiàng)進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、核對已繳稅款；二、驗(yàn)算應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額。第六章 應(yīng)納稅額的審核第三十七條 《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”的內(nèi)容《清算準(zhǔn)則》“第五章應(yīng)納稅額的審核”的內(nèi)容，由第四十條組成，具體規(guī)定了應(yīng)納稅額計算的程序和方法。（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)?？墒劭偨ㄖ娣e）八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目審核對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目金額，注冊稅務(wù)師審核時，應(yīng)注意下列事項(xiàng)：（一）清算后與清算前的有關(guān)開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費(fèi)用處理的，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。四、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用對于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的鑒證，重點(diǎn)是財務(wù)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分據(jù)實(shí)扣除和按率計算扣除兩種情況進(jìn)行鑒證。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項(xiàng)目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。第三十條 收入總額的計算注冊稅務(wù)師對收入總額計算結(jié)果進(jìn)行鑒證時，應(yīng)關(guān)注以下事項(xiàng)：一、轉(zhuǎn)讓價格的認(rèn)定；二、銷售合同的審核；三、相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的審核；四、代收費(fèi)用的審核。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。第二十五條 清算申請期限注冊稅務(wù)師對項(xiàng)目清算申請期限進(jìn)行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：一、查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。四、非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的認(rèn)定對于一個屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時，應(yīng)堅持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。無論是核定征收還是確定轉(zhuǎn)讓收入，都屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)的行政行為?！肚逅銣?zhǔn)則》第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應(yīng)，第十條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的保障措施，第十一條是貫徹《清算準(zhǔn)則》的具體要求。對于納稅調(diào)整證據(jù)的分析評價，首先應(yīng)根據(jù)有關(guān)證據(jù)，確認(rèn)差異的事項(xiàng)，然后進(jìn)行納稅調(diào)整。鑒證證據(jù)，根據(jù)填報數(shù)據(jù)來源可以分為以下兩類：．會計核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)有關(guān)會計科目，取得的信息資料；．納稅調(diào)整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的土地增值稅清算事項(xiàng)的有關(guān)信息資料。.實(shí)質(zhì)性測試的時間。（五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的程序選擇土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據(jù)來源，可以劃分會計核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)等兩類。（）測試方法是對關(guān)鍵控制項(xiàng)目進(jìn)行抽查。（四）實(shí)施階段的鑒證程序?qū)徍髓b證實(shí)施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計劃對各項(xiàng)鑒證項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)審查，收集鑒證證據(jù)并進(jìn)行評價，借以形成鑒證結(jié)論，實(shí)現(xiàn)鑒證目標(biāo)的過程。.鑒證證據(jù)的相關(guān)性在確定證據(jù)的相關(guān)性時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)考慮下列事項(xiàng)：（）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認(rèn)定提供相關(guān)的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認(rèn)定無關(guān)；（）針對被鑒證單位同一項(xiàng)認(rèn)定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒證證據(jù)；（）只與特定被鑒證單位認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認(rèn)定相關(guān)的鑒證證據(jù)。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項(xiàng)目計量結(jié)果的確認(rèn)。在處理方法上，主要運(yùn)用稅務(wù)會計。土地增值稅清算鑒證的定量標(biāo)準(zhǔn)主要是基本標(biāo)準(zhǔn)，以歷史標(biāo)準(zhǔn)和外部標(biāo)準(zhǔn)為輔助標(biāo)準(zhǔn)。二、鑒證對象信息鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關(guān)的會計資料、內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。．如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務(wù)約定書是確定稅務(wù)師事務(wù)所與委托單位雙方應(yīng)負(fù)責(zé)任的重要依據(jù)。并且根據(jù)鑒證情況，以無保留意見、持有保留意見、無法表明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結(jié)論。職業(yè)謹(jǐn)慎要求注冊稅務(wù)師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔(dān)的責(zé)任。注冊稅務(wù)師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀(jì)律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責(zé)任等方面的總稱。業(yè)務(wù)能力是指注冊稅務(wù)師的分析、判斷和表達(dá)能力。對《清算準(zhǔn)則》規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應(yīng)把握以下幾個方面：．獨(dú)立性。對此規(guī)定，應(yīng)把握以下幾個方面：.從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應(yīng)是有涉稅鑒證業(yè)務(wù)資格的稅務(wù)師事務(wù)所；.沒有通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)；.不具備注冊稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機(jī)構(gòu)，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。根據(jù)形式完整性的要求，對以會計資料為信息來源的申報事項(xiàng)，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的會計核算證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的會計核算證據(jù)；對于根據(jù)納稅調(diào)整后數(shù)據(jù)的申報事項(xiàng)，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的納稅調(diào)整證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的納稅調(diào)整證據(jù)。真實(shí)性包括真實(shí)發(fā)生和準(zhǔn)確計價等兩方面的內(nèi)容。第二條 清算鑒證的定義《清算準(zhǔn)則》規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。一、真實(shí)性《清算準(zhǔn)則》的真實(shí)性，是強(qiáng)調(diào)法律的真實(shí)性。注冊稅務(wù)師應(yīng)關(guān)注土地增值稅清算申報事項(xiàng)，在財務(wù)報表中是否真實(shí)發(fā)生并以恰當(dāng)?shù)慕痤~計入，在賬戶中是否確實(shí)存在并以恰當(dāng)金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務(wù)事項(xiàng)是否確認(rèn)并按正確金額反映。清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)的鑒證范圍，重點(diǎn)是納稅調(diào)整證據(jù)，會計核算證據(jù)主要是作為數(shù)據(jù)來源。還明確了業(yè)務(wù)環(huán)境的具體事項(xiàng)。只有保持實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立，才能夠以客觀、公正的心態(tài)發(fā)表意見。注冊稅務(wù)師必須就鑒證結(jié)果出具報告，因此應(yīng)具有充分表達(dá)意見的說明能力。職業(yè)責(zé)任是指執(zhí)業(yè)稅務(wù)師對客戶、同行及社會公眾所應(yīng)履行的責(zé)任。主要有以下四個方面：（一）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見。鑒證業(yè)務(wù)約定書需要約定的事項(xiàng)都應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商，但有些事項(xiàng)是已經(jīng)在有關(guān)規(guī)定中確定下來的，屬于格式性條款，則無商量的余地。第七條 清算鑒證對象和鑒證對象信息《清算準(zhǔn)則》第六條，對鑒證對象作出了概括性的描述，對這部分內(nèi)容，應(yīng)該從鑒證對象和鑒證對象信息兩方面理解。第八條 清算鑒證標(biāo)準(zhǔn)一、鑒證評價標(biāo)準(zhǔn)的分類（一）正式標(biāo)準(zhǔn)和非正式標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅清算鑒證標(biāo)準(zhǔn)是指用于評價或計量土地增值稅清算鑒證對象的法定確認(rèn)條件和計量方法。對于按照稅法要求納稅調(diào)整后填報的事項(xiàng)，應(yīng)以有關(guān)的稅收法規(guī)文件為主要評價標(biāo)準(zhǔn)，其他的法規(guī)文件為輔助評價標(biāo)準(zhǔn)。一、職業(yè)懷疑態(tài)度《清算準(zhǔn)則》要求注冊稅務(wù)師在計劃和執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)保持職業(yè)懷疑態(tài)度，以識別可能導(dǎo)致鑒證對象信息發(fā)生違反稅法或錯誤申報的情況。四、法定性原則稅法強(qiáng)調(diào)法定性原則，對任何事項(xiàng)的確認(rèn)都必須依法行事，有據(jù)可依，不能估計。（）虛假證據(jù)在鑒證實(shí)踐中有以下幾種情況：①推測、假設(shè)、想像的證據(jù)事實(shí)；②認(rèn)識錯誤或表達(dá)失真的證據(jù)事實(shí)，如鑒定結(jié)論錯誤，證人所述事實(shí)雖然是耳聞目睹但表述不準(zhǔn)確，無意中對案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲；③故意作出的偽證，當(dāng)事人或其他有關(guān)人員故意作偽證的目的是以證據(jù)形式上的真實(shí)掩蓋內(nèi)容上的虛假，以誤導(dǎo)鑒證人員對案件事實(shí)作出錯誤結(jié)論。鑒證實(shí)施階段有以下三個步驟：．內(nèi)部控制的調(diào)查與初步評價在對納稅申報表審核鑒證過程中，了解被鑒證單位內(nèi)部控制是必須執(zhí)行的程序，鑒證人員主要應(yīng)了解被鑒證單位內(nèi)部控制的設(shè)計和運(yùn)行情況?？刂茰y試程序，無論是會計報表審計，還是對經(jīng)濟(jì)鑒證，都不是必經(jīng)程序。另行委托的審計業(yè)務(wù)不適用本指南。這種情況下，應(yīng)在清算申請?zhí)峤恢巴瓿?。．與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)有關(guān)的會計報表和其他會計資料；．與土地增值稅清算鑒證事項(xiàng)有關(guān)的文件、收付款收據(jù)、銀行入賬出賬的票據(jù)單證。對于出具報告的要求和法律責(zé)任應(yīng)從以下幾方面把握：一、不得出具虛假的鑒證報告，不制造虛假證明文件；二、依據(jù)稅收法規(guī)和《清算準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定出具鑒證報告；三、稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，包括：刑事責(zé)任、民事責(zé)任和行政責(zé)任。第十三條 重要鑒證事項(xiàng)《清算準(zhǔn)則》第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)關(guān)注的六個重要事項(xiàng)。三類委托主