【正文】 來計算分攤；（三）按稅務機關確認的其他方式計算分攤。發(fā)現(xiàn)已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用，應進行納稅調(diào)整。清算的總建筑面積。（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素?！弊远悇諑焾?zhí)行應納稅額的審核時，應執(zhí)行《清算準則》“第五章應納稅額的審核”第四十條的規(guī)定，并應關注本指南第三十八條至第四十二條規(guī)定的程序事項。第四十二條 多個清算單位的申報鑒證被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，注冊稅務師執(zhí)行清算鑒證業(yè)務時，應查實清算申報是否符合下列要求：一、多個清算單位分別申報納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。（一）不準備信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：我們在鑒證過程中發(fā)現(xiàn)，被鑒證單位的內(nèi)部控制制度，由于……等原因，我們不準備信賴并不實施控制測試。（二）評價證據(jù)的可靠性，應根據(jù)證據(jù)來源、性質(zhì)和獲取證據(jù)環(huán)境等因素進行判斷。本欄目設置與表內(nèi)邏輯關系：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收人總額”欄轉(zhuǎn)讓土地收入轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入欄數(shù)額。本表欄目設置與附列資料表對應關系：與《扣除項目匯總表》中“房地產(chǎn)開發(fā)成本”項目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。應注意兩點：（一）已銷售面積與總開發(fā)建筑面積進行對比，未銷售面積是否屬于公建面積允許分攤；（二）對除公建面積允許分攤成本外，對于其他不允許扣除的留用面積，包括自用面積，銷售面積達以外的面積等等。鑒證工作底稿應如實反映鑒證計劃的制定及其實施的情況，包括鑒證人員在鑒證過程中收集的各種書面證據(jù)，所采用的方法和程序等鑒證業(yè)務內(nèi)容，以及鑒證人員的專業(yè)判斷。五、編寫鑒證說明的基本內(nèi)容注冊稅務師在出具鑒證報告時，應注意說明以下事項：（一）納稅主體及項目開發(fā)的基本情況；（二）清算單位和清算條件的鑒證說明；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入說明，應從貨幣收入、實物收入、其他收入等三個方面進行說明；（四）扣除項目有關情況說明，應依據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，對成本所涉及的項目加以詳細說明；（五）納稅情況詳細計算過程；（六）其他審核事項說明。二、經(jīng)營行為（一）說明轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生.對轉(zhuǎn)讓證據(jù)進行介紹或描述；.介紹轉(zhuǎn)讓交易過程，并說明屬于二級市場的轉(zhuǎn)讓行為；.介紹權(quán)屬變更情況。.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的：（）描述介紹有關證據(jù)；（）說明土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓。（二）按評估價格確認的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證說明.說明按評估價格確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的原因；.描述或摘錄評估報告對轉(zhuǎn)讓價格的評估情況；.介紹稅務機關對評估報告的采用情況，對有關證據(jù)進行描述。無論是在確認收入還是在確認扣除項目的時候，應按清算單位分別確認。七、稅款計算與繳納前面談到了納稅申報，應按清算單位分別填制申報表。 確認清算條件的有關資料.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；.清算項目的預算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；.納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應提交注銷稅務登記的有關手續(xù)，作為確認應進行清算的依據(jù)；.銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；.清算項目的工程竣工驗收報告；.主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細表；注：確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料； 確認收入總額的有關資料.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。復核人：日期所長.審計約定事項是否已實現(xiàn)；.重要審計程序的制定與實施是否恰當；.重點審計領域的測試是否充分；.重點審計依據(jù)是否充分、適當；.重要審計事項是否恰當；.審計意見的確定是否恰當，審計報告的表述是否規(guī)范。企業(yè)所得稅計算成本，是按照分步結(jié)轉(zhuǎn)法進行計量的，因此，在確認視同銷售后，就必須對應的確認視同銷售成本。.對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別計算下列項目金額（）銷售貨幣金額；（）換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額；（）分配股東作價金額；（）分配投資人作價金額；（）用于職工福利作價金額；（）用于職工獎勵作價金額；（）對外投資金額；（）抵償債務金額；（）取得其他收益金額。土地增值稅清算鑒證業(yè)務，不執(zhí)行注冊會計師鑒證準則規(guī)定的有關收入的鑒證程序。四、清算條件和清算申請（一）納稅人應進行土地增值稅清算的鑒證說明.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的說明：（）描述介紹有關證據(jù)；（）說明項目全部竣工、完成銷售。附件：鑒證說明的編寫要求一、納稅主體（一）房地產(chǎn)常規(guī)開發(fā)業(yè)務的鑒證說明從以下三個方面介紹“五證”取得情況：.說明“五證”是否全部取得；.未取得的原因；.《銷售許可證》的取得是否超過三年。復核工作底稿，應充分注意會計制度與稅收制度，在土地增值稅清算確認計量上的差異事項，做好納稅調(diào)整。二、清算鑒證工作底稿的編制要求清算鑒證工作底稿是鑒證人員在鑒證過程中形成的鑒證工作記錄和獲取的資料。對于“本次扣除金額”是指在清稅時允許扣除的項目金額。該數(shù)值來源于《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》中“本次扣除金額”的合計數(shù)。其中：《土地增值稅納稅鑒證表》中各數(shù)據(jù)填寫全部依據(jù)后面有關鑒證后相應附表確定的數(shù)據(jù)。準備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度包括以下內(nèi)容：……。本指南重點說明，鑒證報告的審核過程及實施情況應當披露的內(nèi)容。第四十條 應補或應退稅款注冊稅務師對土地增值稅應補或應退稅款事項進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、核對已繳稅款；二、驗算應補或應退稅額。第六章 應納稅額的審核第三十七條 《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內(nèi)容《清算準則》“第五章應納稅額的審核”的內(nèi)容，由第四十條組成，具體規(guī)定了應納稅額計算的程序和方法。（三）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準?？墒劭偨ㄖ娣e）八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目審核對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣除項目金額，注冊稅務師審核時，應注意下列事項：（一）清算后與清算前的有關開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。四、房地產(chǎn)開發(fā)費用對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的鑒證，重點是財務費用，應區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進行鑒證。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。第三十條 收入總額的計算注冊稅務師對收入總額計算結(jié)果進行鑒證時，應關注以下事項：一、轉(zhuǎn)讓價格的認定；二、銷售合同的審核；三、相關經(jīng)濟利益的審核；四、代收費用的審核。對這一類收入的鑒證證據(jù)，屬于從會計資料中取得的會計核算證據(jù)。第二十五條 清算申請期限注冊稅務師對項目清算申請期限進行鑒證，應執(zhí)行下列程序：一、查證符合應清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；二、查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。四、非常規(guī)開發(fā)業(yè)務清算單位的認定對于一個屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務的項目，在確認清算單位時，應堅持“實質(zhì)重于形式”的原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核算對象時，因其規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關手續(xù)，并取得有關部門頒發(fā)的許可證照。無論是核定征收還是確定轉(zhuǎn)讓收入，都屬于稅務機關的行政行為?！肚逅銣蕜t》第十條規(guī)定與第十一條規(guī)定相呼應，第十條是貫徹《清算準則》的保障措施，第十一條是貫徹《清算準則》的具體要求。對于納稅調(diào)整證據(jù)的分析評價，首先應根據(jù)有關證據(jù)，確認差異的事項，然后進行納稅調(diào)整。鑒證證據(jù)，根據(jù)填報數(shù)據(jù)來源可以分為以下兩類：．會計核算證據(jù)，它是根據(jù)與土地增值稅清算鑒證事項有關會計科目，取得的信息資料；．納稅調(diào)整證據(jù)，根據(jù)稅法規(guī)定，應進行納稅調(diào)整的土地增值稅清算事項的有關信息資料。.實質(zhì)性測試的時間。（五）土地增值稅清算鑒證業(yè)務的程序選擇土地增值稅清算鑒證的證據(jù)，按土地增值稅清算申報表的填報數(shù)據(jù)來源，可以劃分會計核算證據(jù)和納稅調(diào)整證據(jù)等兩類。（）測試方法是對關鍵控制項目進行抽查。（四）實施階段的鑒證程序?qū)徍髓b證實施階段或稱為審核鑒證外勤階段，是鑒證人員根據(jù)鑒證計劃對各項鑒證項目進行詳細審查，收集鑒證證據(jù)并進行評價，借以形成鑒證結(jié)論，實現(xiàn)鑒證目標的過程。.鑒證證據(jù)的相關性在確定證據(jù)的相關性時，注冊稅務師應當考慮下列事項：（）特定的鑒證程序可能為被鑒證單位某些認定提供相關的證據(jù)，而與被鑒證單位其他認定無關；（）針對被鑒證單位同一項認定，可以從不同來源獲取鑒證證據(jù)或獲取不同性質(zhì)的鑒證證據(jù)；（）只與特定被鑒證單位認定相關的鑒證證據(jù)并不能替代與被鑒證單位其他認定相關的鑒證證據(jù)。它在正常納稅環(huán)境下，可能會影響清算項目計量結(jié)果的確認。在處理方法上，主要運用稅務會計。土地增值稅清算鑒證的定量標準主要是基本標準，以歷史標準和外部標準為輔助標準。二、鑒證對象信息鑒證對象信息或稱鑒證對象的形式，是指與土地增值稅清算相關的會計資料、內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)等可以收集、識別和評價的證據(jù)及信息。．如果出現(xiàn)法律訴訟，鑒證業(yè)務約定書是確定稅務師事務所與委托單位雙方應負責任的重要依據(jù)。并且根據(jù)鑒證情況，以無保留意見、持有保留意見、無法表明意見或持否定意見等發(fā)表鑒證結(jié)論。職業(yè)謹慎要求注冊稅務師注意評價自己的能力是否可以勝任所承擔的責任。注冊稅務師的職業(yè)道德是指鑒證人員的職業(yè)品德、職業(yè)紀律、專業(yè)勝任能力及職業(yè)責任等方面的總稱。業(yè)務能力是指注冊稅務師的分析、判斷和表達能力。對《清算準則》規(guī)定的職業(yè)道德規(guī)范的要求應把握以下幾個方面：．獨立性。對此規(guī)定，應把握以下幾個方面：.從事土地增值稅清算鑒證的受托方，應是有涉稅鑒證業(yè)務資格的稅務師事務所；.沒有通過年檢的稅務師事務所，不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務；.不具備注冊稅務師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、未納入注冊稅務師行業(yè)監(jiān)管的單位和其他中介機構(gòu)，一律不得承辦土地增值稅清算鑒證業(yè)務。根據(jù)形式完整性的要求，對以會計資料為信息來源的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的會計核算證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的會計核算證據(jù)；對于根據(jù)納稅調(diào)整后數(shù)據(jù)的申報事項，能夠按鑒證程序取得支持申報結(jié)果的納稅調(diào)整證據(jù)，并且沒有發(fā)現(xiàn)相反的納稅調(diào)整證據(jù)。真實性包括真實發(fā)生和準確計價等兩方面的內(nèi)容。第二條 清算鑒證的定義《清算準則》規(guī)定了土地增值稅清算鑒證的定義，明確了清算鑒證的目的。一、真實性《清算準則》的真實性，是強調(diào)法律的真實性。注冊稅務師應關注土地增值稅清算申報事項，在財務報表中是否真實發(fā)生并以恰當?shù)慕痤~計入，在賬戶中是否確實存在并以恰當金額記入均已記錄，已發(fā)生的納稅義務事項是否確認并按正確金額反映。清算鑒證業(yè)務證據(jù)的鑒證范圍，重點是納稅調(diào)整證據(jù)，會計核算證據(jù)主要是作為數(shù)據(jù)來源。還明確了業(yè)務環(huán)境的具體事項。只有保持實質(zhì)上的獨立，才能夠以客觀、公正的心態(tài)發(fā)表意見。注冊稅務師必須就鑒證結(jié)果出具報告，因此應具有充分表達意見的說明能力。職業(yè)責任是指執(zhí)業(yè)稅務師對客戶、同行及社會公眾所應履行的責任。主要有以下四個方面：（一）不執(zhí)行鑒證不發(fā)表意見。鑒證業(yè)務約定書需要約定的事項都應經(jīng)雙方協(xié)商，但有些事項是已經(jīng)在有關規(guī)定中確定下來的，屬于格式性條款，則無商量的余地。第七條 清算鑒證對象和鑒證對象信息《清算準則》第六條，對鑒證對象作出了概括性的描述，對這部分內(nèi)容，應該從鑒證對象和鑒證對象信息兩方面理解。第八條 清算鑒證標準一、鑒證評價標準的分類（一）正式標準和非正式標準土地增值稅清算鑒證標準是指用于評價或計量土地增值稅清算鑒證對象的法定確認條件和計量方法。對于按照稅法要求納稅調(diào)整后填報的事項，應以有關的稅收法規(guī)文件為主要評價標準，其他的法規(guī)文件為輔助評價標準。一、職業(yè)懷疑態(tài)度《清算準則》要求注冊稅務師在計劃和執(zhí)行鑒證業(yè)務時，應當保持職業(yè)懷疑態(tài)度，以識別可能導致鑒證對象信息發(fā)生違反稅法或錯誤申報的情況。四、法定性原則稅法強調(diào)法定性原則，對任何事項的確認都必須依法行事，有據(jù)可依，不能估計。（）虛假證據(jù)在鑒證實踐中有以下幾種情況：①推測、假設、想像的證據(jù)事實；②認識錯誤或表達失真的證據(jù)事實，如鑒定結(jié)論錯誤，證人所述事實雖然是耳聞目睹但表述不準確，無意中對案情有所遺漏、夸大、縮小甚至歪曲；③故意作出的偽證，當事人或其他有關人員故意作偽證的目的是以證據(jù)形式上的真實掩蓋內(nèi)容上的虛假，以誤導鑒證人員對案件事實作出錯誤結(jié)論。鑒證實施階段有以下三個步驟：．內(nèi)部控制的調(diào)查與初步評價在對納稅申報表審核鑒證過程中，了解被鑒證單位內(nèi)部控制是必須執(zhí)行的程序，鑒證人員主要應了解被鑒證單位內(nèi)部控制的設計和運行情況?？刂茰y試程序，無論是會計報表審計，還是對經(jīng)濟鑒證，都不是必經(jīng)程序。另行委托的審計業(yè)務不適用本指南。這種情況下，應在清算申請?zhí)峤恢巴瓿伞＃c土地增值稅清算鑒證事項有關的會計報表和其他會計資料；．與土地增值稅清算鑒證事項有關的文件、收付款收據(jù)、銀行入賬出賬的票據(jù)單證。對于出具報告的要求和法律責任應從以下幾方面把握：一、不得出具虛假的鑒證報告，不制造虛假證明文件；二、依據(jù)稅收法規(guī)和《清算準則》的有關規(guī)定出具鑒證報告；三、稅務師事務所應承擔的法律責任，包括：刑事責任、民事責任和行政責任。第十三條 重要鑒證事項《清算準則》第十三條，列舉了執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務，應關注的六個重要事項。三類委托主