【正文】 鑒證單位的內(nèi)部控制制度，可以采用以下文字表述：我們?cè)阼b證過程中，經(jīng)實(shí)施控制測(cè)試，未發(fā)現(xiàn)不能有效貫徹執(zhí)行內(nèi)部控制制度的證據(jù)，準(zhǔn)備合理充分信賴被鑒證單位的內(nèi)部控制制度。二、簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性、真實(shí)性、合法性和可靠性：（一）評(píng)價(jià)證據(jù)的相關(guān)性、真實(shí)性、合法性，應(yīng)關(guān)注所取得的證據(jù)，能夠證明收入事項(xiàng)、扣除項(xiàng)目與清算項(xiàng)目之間存在因果關(guān)系，能夠證明被鑒證事項(xiàng)客觀存在，能夠證明證據(jù)的形式和取得方法合法。注冊(cè)稅務(wù)師在評(píng)價(jià)證據(jù)的可靠性時(shí)，應(yīng)依據(jù)本指南第九條的五中（三）的規(guī)定，發(fā)表鑒證意見?？梢圆捎靡韵挛淖直硎觯河捎诖嬖谝韵虑樾危悇?wù)師事務(wù)所決定，出具……（無保留、保留、無法表明、否定）意見的鑒證報(bào)告。第四十五條 《鑒證報(bào)告》的數(shù)據(jù)口徑與邏輯關(guān)系《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》范本，共分三個(gè)方面內(nèi)容，一是清算項(xiàng)目鑒證的主報(bào)告，主要是清算項(xiàng)目有關(guān)鑒證情況的全面介紹；二是清算項(xiàng)目鑒證后各數(shù)據(jù)的相關(guān)匯總表；三是各數(shù)據(jù)鑒證過程的相關(guān)的附件。一、《土地增值稅納稅鑒證表》（一）“取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入”欄，是指依照《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》中所列的各項(xiàng)明細(xì)收入，經(jīng)鑒證后確定的收入總金額。本欄目設(shè)置與附列表對(duì)應(yīng)關(guān)系：與《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》中“確定收入數(shù)”的合計(jì)數(shù)據(jù)相同。本欄目設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“扣除項(xiàng)目總金額”欄取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本＋房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＋與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除數(shù)的合計(jì)數(shù)據(jù)填寫。其中：.“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄，與《扣除項(xiàng)目匯總表》中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。.“房地產(chǎn)開發(fā)成本”欄設(shè)置與表內(nèi)邏輯關(guān)系：“房地產(chǎn)開發(fā)成本”欄土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)＋前期工程費(fèi)＋建筑安裝工程費(fèi)＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋公共配套設(shè)施費(fèi)＋開發(fā)間接費(fèi)用的之和填寫。.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用各欄，與《扣除項(xiàng)目匯總表》中相應(yīng)項(xiàng)目中“本次扣除金額”的數(shù)值相同。二、根據(jù)以上《土地增值稅納稅鑒證表》與各表之間的邏輯關(guān)系及與附件有關(guān)系的口徑應(yīng)一致的原則，對(duì)其他以下項(xiàng)目欄審核的方法依此類推。三、對(duì)審計(jì)報(bào)告各表中的“有效憑證金額”欄，是指企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)際發(fā)生的數(shù)據(jù)，應(yīng)如實(shí)填寫。對(duì)于“本次未扣除金額”欄，是指銷售商品房面積未達(dá)到或按政策規(guī)定不允許扣除的項(xiàng)目金額。第四十六條 清算鑒證工作記錄和工作底稿的編制要求一、清算鑒證工作記錄（一）注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)記錄與土地增值稅清算有關(guān)的重大事項(xiàng)，作為證據(jù)支持鑒證報(bào)告，并證明鑒證人員已按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》執(zhí)行業(yè)務(wù)。如果對(duì)某些事項(xiàng)難以進(jìn)行判斷，注冊(cè)稅務(wù)師還應(yīng)當(dāng)記錄得出結(jié)論時(shí)已知悉的有關(guān)事實(shí)，主要包括法律事件和法律行為。（三）注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)將鑒證過程中，所考慮的全部重大事項(xiàng)在工作底稿中進(jìn)行記錄。在鑒證工作中，鑒證人員必須編制鑒證工作底稿。從一定意義上講，鑒證證據(jù)收集過程也是鑒證工作底稿的編制過程。三、復(fù)核清算鑒證工作底稿的編制要求編制完成的清算鑒證工作底稿必須進(jìn)行復(fù)核。特別是在簽發(fā)鑒證報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)對(duì)鑒證工作底稿進(jìn)行最終的復(fù)核。四、對(duì)清算項(xiàng)目?jī)?nèi)容情況的終審要求終審人員在收到納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》后，應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行審核：（一）應(yīng)從客觀上了解清算項(xiàng)目的基本情況，對(duì)清算內(nèi)容及結(jié)果進(jìn)行分析，簡(jiǎn)單測(cè)算，初步掌握清算項(xiàng)目每平方米售價(jià)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本和建安成本扣除、清算項(xiàng)目利潤(rùn)率等情況；（二）通過測(cè)算可以分析與同地段、同類商品房售價(jià)是否有較大差別，每平方米建安成本的扣除額，是否明顯高于政策有關(guān)部門公布的分類房產(chǎn)每平方米工程造價(jià)金額；（三）對(duì)相差較多的可暫列為有疑點(diǎn)項(xiàng)目，需要進(jìn)行核查原因。第八章 附則第四十七條 本指南由中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第四十九條 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則〉的通知》國(guó)稅發(fā)〔〕號(hào)文件規(guī)定，《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》于年月日起施行。附件：.鑒證說明的編寫要求；.工作底稿；.《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》。（二）房地產(chǎn)非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的鑒證說明.簡(jiǎn)要說明項(xiàng)目取得及開發(fā)情況；.未能按程序取得“五證”的原因；.從歸屬和利用兩個(gè)方面，說明是否取得了所開發(fā)項(xiàng)目的物權(quán)。（二）說明轉(zhuǎn)讓的是國(guó)有土地使用權(quán).被轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬取得情況；.說明已按法定程序取得《國(guó)有土地使用證》；.摘錄交易合同的有關(guān)內(nèi)容，介紹有關(guān)交易資料，說明交易已經(jīng)完成。三、清算單位（一）常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位的鑒證說明.說明按“五證”確認(rèn)的開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成情況；.每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程劃分清算單位的情況；.說明開發(fā)項(xiàng)目自定名稱與“五證”登記名稱的核實(shí)情況，說明是否一致；.對(duì)于有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的納稅人，以開發(fā)項(xiàng)目作為一級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，以各清算單位作為二級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，編制納稅人清算單位明細(xì)表。（三）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的鑒證說明.《商品住房建筑面積情況明細(xì)表》的填報(bào)情況；.稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況；.對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的會(huì)計(jì)核算情況；.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率是否超過了。.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明未竣工決算項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓情況。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證說明.說明稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)送，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；.說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的原因，并說明是否符合文件規(guī)定。若有，應(yīng)作記錄，并進(jìn)行納稅調(diào)整。.證據(jù)來源科目主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的證據(jù)屬于會(huì)計(jì)核算證據(jù)，鑒證程序?yàn)檫壿嬯P(guān)系審驗(yàn)和收入賬務(wù)處理方法評(píng)價(jià)。證據(jù)來源科目為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)收賬款”和納稅人用于核算銷售款項(xiàng)的其他科目。（三）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入鑒證說明.對(duì)存貨科目中成品房，審核中發(fā)現(xiàn)的視同銷售收入項(xiàng)目說明；.對(duì)發(fā)現(xiàn)的用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、實(shí)物抵債、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等六項(xiàng)視同銷售交易行為，應(yīng)分類說明，并分類確認(rèn)視同銷售金額。視同銷售收入的鑒證證據(jù)屬于納稅調(diào)整證據(jù)，對(duì)于這類證據(jù)，應(yīng)從交易性質(zhì)認(rèn)定和交易金額計(jì)算等兩個(gè)方面進(jìn)行鑒證，所涉及的證據(jù)來源科目包括：開發(fā)產(chǎn)品和長(zhǎng)期投資科目，涉及抵債的應(yīng)付款項(xiàng)賬戶，記入非貨幣性交易的有關(guān)賬戶。如北京是按照“轉(zhuǎn)讓土地收入”、“轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入”計(jì)算填報(bào)。六、扣除項(xiàng)目（一）按清算單位分項(xiàng)說明按照申報(bào)表的要求，有多項(xiàng)清算單位的，應(yīng)按清算單位分別填制納稅申報(bào)表，分項(xiàng)辦理納稅申報(bào)手續(xù)。（二）扣除項(xiàng)目金額的情況介紹.取得土地使用權(quán)支付金額；.總開發(fā)成本、費(fèi)用的確認(rèn)計(jì)量情況；.允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施；.清稅面積與未銷售面積成本的配比；.未扣除金額；.扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔日f明；.出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況；.分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行《注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證準(zhǔn)則》規(guī)定的有關(guān)成本費(fèi)用的鑒證程序。（四）視同銷售的扣除項(xiàng)目確認(rèn)問題土地增值稅清算的視同銷售扣除項(xiàng)目，與企業(yè)所得稅的視同銷售成本計(jì)算方法不同。土地增值稅扣除項(xiàng)目，是根據(jù)單位面積扣除金額確定的，將作為視同銷售商品房的面積，計(jì)入總銷售面積，然后再根據(jù)單位扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算扣除金額，視同銷售商品房所對(duì)應(yīng)的扣除金額也包含在其中。這里僅說明一般的鑒證方法和編寫要求，不同的清算單位，在確認(rèn)計(jì)量計(jì)稅項(xiàng)目時(shí)是有差異的，但鑒證說明的編寫方法是相同的。20 / 86附件：工作底稿索 引委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號(hào)項(xiàng)目名稱頁(yè)碼索引號(hào)項(xiàng)目名稱頁(yè)碼一、綜合類扣除項(xiàng)目鑒證說明表鑒證工作計(jì)劃數(shù)據(jù)來源有關(guān)科目鑒證說明表三級(jí)復(fù)核工作底稿憑證抽查表重大問題請(qǐng)示報(bào)告四、申報(bào)鑒證類交換意見記錄土地增值稅納稅鑒證表客戶提供資料清單土地增值稅項(xiàng)目登記表企業(yè)基本情況表土地增值稅繳款情況匯總表二、清算項(xiàng)目情況鑒證類申報(bào)鑒證說明表常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目“五證”鑒證表非常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目鑒證表轉(zhuǎn)讓行為鑒證表常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表普通標(biāo)準(zhǔn)住宅鑒證表清算條件鑒證表三、收入總額和扣除項(xiàng)目鑒證類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表視同銷售收入鑒證表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表(北京市)收入總額鑒證說明表扣除項(xiàng)目匯總表取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表前期工程費(fèi)鑒證表建筑安裝工程費(fèi)鑒證表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表利息支出鑒證表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表注：（附）表示此表已作為土地增值稅報(bào)告的附件綜合類 鑒證工作計(jì)劃索引號(hào)：—頁(yè)次委托單位名稱會(huì)計(jì)期間編制人日期一、鑒證項(xiàng)目二、鑒證目標(biāo)三、計(jì)劃工作時(shí)間約定工作日開始日 年 月 日外勤工作日自 年 月 日至 年 月 日 共計(jì) 日 人次 編寫報(bào)告自 年 月 日至 年 月 日鑒證截止日期 年 月 日四、鑒證小組組成及人員分工：姓名職務(wù)或名稱分工備注所領(lǐng)導(dǎo)意見： 三級(jí)復(fù)核工作底稿索引號(hào)— 頁(yè)次：委托單位名稱：編制人納稅所屬年度：日 期復(fù)核人復(fù)核要點(diǎn)復(fù)核與否復(fù)核意見處理情況項(xiàng)目負(fù)責(zé)人.預(yù)定審計(jì)程序完成是否適當(dāng)；.審計(jì)證據(jù)是否充分、適當(dāng)；.審計(jì)工作底稿的記錄、審計(jì)標(biāo)識(shí)是否清晰；.審計(jì)工作底稿的記錄、審計(jì)標(biāo)識(shí)是否清晰；.審計(jì)工作底稿的勾稽關(guān)系是否清晰；.審計(jì)工作底稿的歸類整理是否適當(dāng)；.審計(jì)結(jié)論是否明確。.各審計(jì)項(xiàng)目之間的銜接是否充分合理，是否存在重要漏審項(xiàng)目；.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)理人員的監(jiān)督、指導(dǎo)是否恰當(dāng)；.所有調(diào)整項(xiàng)目或未予調(diào)整項(xiàng)目是否恰當(dāng)；.審計(jì)意見的確定是否恰當(dāng)，相關(guān)的披露是否一致。 重大問題請(qǐng)示報(bào)告索引號(hào)—— 頁(yè)次：年 月 日 金融單位：元委托單位名稱：執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度所屬會(huì)計(jì)年度承辦部門項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)類型提請(qǐng)決定的主要問題及初步處理意見所主任部門經(jīng)理意見 交換意見記錄 年 月 日 索引號(hào)——頁(yè)次委托方名稱：委托方參加人員姓名職務(wù)受托方參加人員姓名職務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)問題及處理意見與委托方交換后的處理意見 客戶提供資料清單索引號(hào)：—頁(yè)次： 確認(rèn)征收范圍的有關(guān)資料.營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；.稅務(wù)登記證（國(guó)、地稅）副本復(fù)印件；.《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《銷售許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；.《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件；.合作開發(fā)協(xié)議；注：（對(duì)于非常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)的資料）； 確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料.項(xiàng)目竣工清算報(bào)表；.稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件.土地增值稅項(xiàng)目登記表.項(xiàng)目建議書的批復(fù).房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書；.商品住房建筑面積情況明細(xì)表.商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）.已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表；.清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。.企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；.銀行明細(xì)對(duì)賬單注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項(xiàng)資料； 確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額的有關(guān)資料.能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明.合作開發(fā)協(xié)議；.上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；.“四項(xiàng)成本”超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定文件；.按評(píng)估價(jià)確認(rèn)扣除項(xiàng)目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；注：確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項(xiàng)資