【正文】 清算單位的鑒證說明.說明按實際取得項目情況，確認(rèn)開發(fā)項目構(gòu)成情況；.每個開發(fā)項目，按單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程劃分清算單位的情況；.對于有多個開發(fā)項目的納稅人，以開發(fā)項目作為一級分類標(biāo)準(zhǔn)，以各清算單位作為二級分類標(biāo)準(zhǔn)，編制納稅人清算單位明細(xì)表。（三）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的鑒證說明.《商品住房建筑面積情況明細(xì)表》的填報情況；.稅務(wù)機關(guān)對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況；.對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的會計核算情況；.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率是否超過了。四、清算條件和清算申請（一）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的鑒證說明.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的說明：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明項目全部竣工、完成銷售。.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明未竣工決算項目的整體轉(zhuǎn)讓情況。.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓。（二）稅務(wù)機關(guān)要求進行土地增值稅清算的鑒證說明.說明稅務(wù)機關(guān)向納稅人發(fā)送，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；.說明稅務(wù)機關(guān)要求進行土地增值稅清算的原因，并說明是否符合文件規(guī)定。五、收入總額（一）按交易價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證說明.主營業(yè)務(wù)收入鑒證說明根據(jù)會計資料直接填報的主營業(yè)務(wù)收入的審核說明：（）說明賬面發(fā)生的主營業(yè)務(wù)收入情況，抄錄有關(guān)會計科目的累計發(fā)生額，并審核邏輯關(guān)系；（）說明主營業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)和計量方法；（）說明每平方米售價與政府公布的每平方米造價對比情況；（）記錄主營業(yè)務(wù)收入的會計處理中，存在的差錯；（）說明收入事項的會計差錯是否進行了全額納稅調(diào)整；（）說明銷售截止是否正確，記錄提前確認(rèn)收入或滯后確認(rèn)收入的不正常會計業(yè)務(wù)，并說明納稅調(diào)整情況；（）說明應(yīng)收賬款科目中，有無未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售。若有，應(yīng)作記錄，并進行納稅調(diào)整。.主營業(yè)務(wù)收入額計算說明（）根據(jù)賬面金額和納稅調(diào)整金額，計算銷售貨幣金額；（）根據(jù)賬面金額和納稅調(diào)整金額，計算換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額；（）根據(jù)賬面金額和納稅調(diào)整金額，計算取得其他收益金額；（）取得實物收入的，應(yīng)說明評估價確認(rèn)情況。.證據(jù)來源科目主營業(yè)務(wù)收入的證據(jù)屬于會計核算證據(jù)，鑒證程序為邏輯關(guān)系審驗和收入賬務(wù)處理方法評價。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行注冊會計師鑒證準(zhǔn)則規(guī)定的有關(guān)收入的鑒證程序。證據(jù)來源科目為“主營業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)收賬款”和納稅人用于核算銷售款項的其他科目。（二）按評估價格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證說明.說明按評估價格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的原因；.描述或摘錄評估報告對轉(zhuǎn)讓價格的評估情況；.介紹稅務(wù)機關(guān)對評估報告的采用情況，對有關(guān)證據(jù)進行描述。（三）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入鑒證說明.對存貨科目中成品房，審核中發(fā)現(xiàn)的視同銷售收入項目說明；.對發(fā)現(xiàn)的用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、實物抵債、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等六項視同銷售交易行為，應(yīng)分類說明，并分類確認(rèn)視同銷售金額。.證據(jù)來源科目。視同銷售收入的鑒證證據(jù)屬于納稅調(diào)整證據(jù)，對于這類證據(jù)，應(yīng)從交易性質(zhì)認(rèn)定和交易金額計算等兩個方面進行鑒證，所涉及的證據(jù)來源科目包括：開發(fā)產(chǎn)品和長期投資科目，涉及抵債的應(yīng)付款項賬戶，記入非貨幣性交易的有關(guān)賬戶。（四）申報表的填報數(shù)據(jù)計算說明.土地增值稅納稅申報表（一)收入項目的金額計算（）清算項目所包含的清算單位的組成情況；（）執(zhí)行國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔〕號文件規(guī)定的地區(qū)，納稅人按清算單位分別計算貨幣收入、實物收入、其他收入；（）執(zhí)行省市、自治區(qū)自定《土地增值稅納稅申報表（一)》的地區(qū)，根據(jù)當(dāng)?shù)貓蟊硎杖敕诸惽闆r，按清算單位分別計算填報。如北京是按照“轉(zhuǎn)讓土地收入”、“轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入”計算填報。.對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別計算下列項目金額（）銷售貨幣金額；（）換取非貨幣性資產(chǎn)作價金額；（）分配股東作價金額；（）分配投資人作價金額；（）用于職工福利作價金額；（）用于職工獎勵作價金額；（）對外投資金額；（）抵償債務(wù)金額；（）取得其他收益金額。六、扣除項目（一）按清算單位分項說明按照申報表的要求，有多項清算單位的，應(yīng)按清算單位分別填制納稅申報表，分項辦理納稅申報手續(xù)。無論是在確認(rèn)收入還是在確認(rèn)扣除項目的時候，應(yīng)按清算單位分別確認(rèn)。（二）扣除項目金額的情況介紹.取得土地使用權(quán)支付金額；.總開發(fā)成本、費用的確認(rèn)計量情況；.允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施；.清稅面積與未銷售面積成本的配比；.未扣除金額；.扣除項目計算分?jǐn)偱浔日f明；.出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況；.分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積。（三）證據(jù)來源科目成本和費用的證據(jù)屬于會計核算證據(jù)，鑒證程序為邏輯關(guān)系審驗和收入賬務(wù)處理方法評價。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行《注冊會計師鑒證準(zhǔn)則》規(guī)定的有關(guān)成本費用的鑒證程序。證據(jù)來源科目為“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“主營業(yè)務(wù)成本”、“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、“財務(wù)費用”等科目。（四）視同銷售的扣除項目確認(rèn)問題土地增值稅清算的視同銷售扣除項目，與企業(yè)所得稅的視同銷售成本計算方法不同。企業(yè)所得稅計算成本，是按照分步結(jié)轉(zhuǎn)法進行計量的，因此，在確認(rèn)視同銷售后，就必須對應(yīng)的確認(rèn)視同銷售成本。土地增值稅扣除項目，是根據(jù)單位面積扣除金額確定的，將作為視同銷售商品房的面積，計入總銷售面積，然后再根據(jù)單位扣除標(biāo)準(zhǔn)進行計算扣除金額，視同銷售商品房所對應(yīng)的扣除金額也包含在其中。七、稅款計算與繳納前面談到了納稅申報，應(yīng)按清算單位分別填制申報表。這里僅說明一般的鑒證方法和編寫要求，不同的清算單位，在確認(rèn)計量計稅項目時是有差異的，但鑒證說明的編寫方法是相同的。.清算單位的申報地點說明：這部分內(nèi)容，應(yīng)說明本次清算所涉及的清算單位，根據(jù)項目所在地確認(rèn)每個清算單位的申報地點，明確主管稅務(wù)機關(guān)；.每個清算單位稅款計算過程說明；.每個清算單位清算前已繳納稅款說明；.每個清算單位退補稅情況說明。20 / 86附件：工作底稿索 引委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號項目名稱頁碼索引號項目名稱頁碼一、綜合類扣除項目鑒證說明表鑒證工作計劃數(shù)據(jù)來源有關(guān)科目鑒證說明表三級復(fù)核工作底稿憑證抽查表重大問題請示報告四、申報鑒證類交換意見記錄土地增值稅納稅鑒證表客戶提供資料清單土地增值稅項目登記表企業(yè)基本情況表土地增值稅繳款情況匯總表二、清算項目情況鑒證類申報鑒證說明表常規(guī)開發(fā)項目“五證”鑒證表非常規(guī)開發(fā)項目鑒證表轉(zhuǎn)讓行為鑒證表常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表普通標(biāo)準(zhǔn)住宅鑒證表清算條件鑒證表三、收入總額和扣除項目鑒證類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表視同銷售收入鑒證表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表(北京市)收入總額鑒證說明表扣除項目匯總表取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表土地征用及拆遷補償費鑒證表前期工程費鑒證表建筑安裝工程費鑒證表基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表開發(fā)間接費用鑒證表公共配套設(shè)施費鑒證表利息支出鑒證表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表注：（附）表示此表已作為土地增值稅報告的附件綜合類 鑒證工作計劃索引號：—頁次委托單位名稱會計期間編制人日期一、鑒證項目二、鑒證目標(biāo)三、計劃工作時間約定工作日開始日 年 月 日外勤工作日自 年 月 日至 年 月 日 共計 日 人次 編寫報告自 年 月 日至 年 月 日鑒證截止日期 年 月 日四、鑒證小組組成及人員分工：姓名職務(wù)或名稱分工備注所領(lǐng)導(dǎo)意見： 三級復(fù)核工作底稿索引號— 頁次：委托單位名稱：編制人納稅所屬年度：日 期復(fù)核人復(fù)核要點復(fù)核與否復(fù)核意見處理情況項目負(fù)責(zé)人.預(yù)定審計程序完成是否適當(dāng)；.審計證據(jù)是否充分、適當(dāng)；.審計工作底稿的記錄、審計標(biāo)識是否清晰；.審計工作底稿的記錄、審計標(biāo)識是否清晰；.審計工作底稿的勾稽關(guān)系是否清晰；.審計工作底稿的歸類整理是否適當(dāng)；.審計結(jié)論是否明確。部門經(jīng)理意見.重要審計程序的制定執(zhí)行是否已經(jīng)實現(xiàn)審計目標(biāo)；.審計項目的審計證據(jù)是否充分、適當(dāng)。.各審計項目之間的銜接是否充分合理，是否存在重要漏審項目；.項目負(fù)責(zé)人對業(yè)務(wù)經(jīng)理人員的監(jiān)督、指導(dǎo)是否恰當(dāng)；.所有調(diào)整項目或未予調(diào)整項目是否恰當(dāng)；.審計意見的確定是否恰當(dāng)，相關(guān)的披露是否一致。復(fù)核人：日期所長.審計約定事項是否已實現(xiàn)；.重要審計程序的制定與實施是否恰當(dāng)；.重點審計領(lǐng)域的測試是否充分；.重點審計依據(jù)是否充分、適當(dāng)；.重要審計事項是否恰當(dāng)；.審計意見的確定是否恰當(dāng)，審計報告的表述是否規(guī)范。 重大問題請示報告索引號—— 頁次：年 月 日 金融單位：元委托單位名稱：執(zhí)行的會計制度所屬會計年度承辦部門項目負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)類型提請決定的主要問題及初步處理意見所主任部門經(jīng)理意見 交換意見記錄 年 月 日 索引號——頁次委托方名稱：委托方參加人員姓名職務(wù)受托方參加人員姓名職務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)問題及處理意見與委托方交換后的處理意見 客戶提供資料清單索引號：—頁次： 確認(rèn)征收范圍的有關(guān)資料.營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；.稅務(wù)登記證（國、地稅）副本復(fù)印件；.《土地增值稅項目登記表》復(fù)印件；.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《銷售許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；.《國有土地使用證》復(fù)印件；.合作開發(fā)協(xié)議；注：（對于非常規(guī)開發(fā)項目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進行開發(fā)活動的資料）； 確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料.項目竣工清算報表；.稅務(wù)機關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件.土地增值稅項目登記表.項目建議書的批復(fù).房屋土地管理局測繪面積報告書；.商品住房建筑面積情況明細(xì)表.商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）.已完工開發(fā)項目成本表；.清算項目的工程竣工驗收報告。 確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；.清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；.納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進行清算的依據(jù)；.銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應(yīng)提交評估報告；.清算項目的工程竣工驗收報告；.主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料； 確認(rèn)收入總額的有關(guān)資料.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。.企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；.銀行明細(xì)對賬單注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項資料； 確認(rèn)扣除項目總額的有關(guān)資料.能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明.合作開發(fā)協(xié)議；.上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；.“四項成本”超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機關(guān)的核定文件；.按評估價確認(rèn)扣除項目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評估報告；注：確認(rèn)扣除項目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項目竣工決算報表，已完工開發(fā)項目成本表，取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證，國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項目的工程竣工驗收報告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項資料。 確認(rèn)稅款計算的有關(guān)資料 .土地增值稅納稅申報表(一)；.記錄稅款計算過程的有關(guān)資料；.