【正文】 清算單位的鑒證說明.說明按實(shí)際取得項(xiàng)目情況，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成情況；.每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程劃分清算單位的情況；.對(duì)于有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的納稅人，以開發(fā)項(xiàng)目作為一級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，以各清算單位作為二級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，編制納稅人清算單位明細(xì)表。（三）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的鑒證說明.《商品住房建筑面積情況明細(xì)表》的填報(bào)情況；.稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的確認(rèn)情況；.對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的會(huì)計(jì)核算情況；.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率是否超過了。四、清算條件和清算申請(qǐng)（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證說明.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的說明：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明項(xiàng)目全部竣工、完成銷售。.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明未竣工決算項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓情況。.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的：（）描述介紹有關(guān)證據(jù)；（）說明土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證說明.說明稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)送，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；.說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行土地增值稅清算的原因，并說明是否符合文件規(guī)定。五、收入總額（一）按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證說明.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入鑒證說明根據(jù)會(huì)計(jì)資料直接填報(bào)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的審核說明：（）說明賬面發(fā)生的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況，抄錄有關(guān)會(huì)計(jì)科目的累計(jì)發(fā)生額，并審核邏輯關(guān)系；（）說明主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的確認(rèn)和計(jì)量方法；（）說明每平方米售價(jià)與政府公布的每平方米造價(jià)對(duì)比情況；（）記錄主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的會(huì)計(jì)處理中，存在的差錯(cuò)；（）說明收入事項(xiàng)的會(huì)計(jì)差錯(cuò)是否進(jìn)行了全額納稅調(diào)整；（）說明銷售截止是否正確，記錄提前確認(rèn)收入或滯后確認(rèn)收入的不正常會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)，并說明納稅調(diào)整情況；（）說明應(yīng)收賬款科目中，有無未經(jīng)認(rèn)可的大額銷售。若有，應(yīng)作記錄，并進(jìn)行納稅調(diào)整。.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入額計(jì)算說明（）根據(jù)賬面金額和納稅調(diào)整金額，計(jì)算銷售貨幣金額；（）根據(jù)賬面金額和納稅調(diào)整金額，計(jì)算換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額；（）根據(jù)賬面金額和納稅調(diào)整金額，計(jì)算取得其他收益金額；（）取得實(shí)物收入的，應(yīng)說明評(píng)估價(jià)確認(rèn)情況。.證據(jù)來源科目主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的證據(jù)屬于會(huì)計(jì)核算證據(jù)，鑒證程序?yàn)檫壿嬯P(guān)系審驗(yàn)和收入賬務(wù)處理方法評(píng)價(jià)。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證準(zhǔn)則規(guī)定的有關(guān)收入的鑒證程序。證據(jù)來源科目為“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“應(yīng)收賬款”、“預(yù)收賬款”和納稅人用于核算銷售款項(xiàng)的其他科目。（二）按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證說明.說明按評(píng)估價(jià)格確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的原因；.描述或摘錄評(píng)估報(bào)告對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估情況；.介紹稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)估報(bào)告的采用情況，對(duì)有關(guān)證據(jù)進(jìn)行描述。（三）房地產(chǎn)交易的視同銷售收入鑒證說明.對(duì)存貨科目中成品房，審核中發(fā)現(xiàn)的視同銷售收入項(xiàng)目說明；.對(duì)發(fā)現(xiàn)的用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、實(shí)物抵債、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等六項(xiàng)視同銷售交易行為，應(yīng)分類說明，并分類確認(rèn)視同銷售金額。.證據(jù)來源科目。視同銷售收入的鑒證證據(jù)屬于納稅調(diào)整證據(jù)，對(duì)于這類證據(jù)，應(yīng)從交易性質(zhì)認(rèn)定和交易金額計(jì)算等兩個(gè)方面進(jìn)行鑒證，所涉及的證據(jù)來源科目包括：開發(fā)產(chǎn)品和長(zhǎng)期投資科目，涉及抵債的應(yīng)付款項(xiàng)賬戶，記入非貨幣性交易的有關(guān)賬戶。（四）申報(bào)表的填報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算說明.土地增值稅納稅申報(bào)表（一)收入項(xiàng)目的金額計(jì)算（）清算項(xiàng)目所包含的清算單位的組成情況；（）執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)〔〕號(hào)文件規(guī)定的地區(qū)，納稅人按清算單位分別計(jì)算貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入；（）執(zhí)行省市、自治區(qū)自定《土地增值稅納稅申報(bào)表（一)》的地區(qū)，根據(jù)當(dāng)?shù)貓?bào)表收入分類情況，按清算單位分別計(jì)算填報(bào)。如北京是按照“轉(zhuǎn)讓土地收入”、“轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入”計(jì)算填報(bào)。.對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，按轉(zhuǎn)讓方式分別計(jì)算下列項(xiàng)目金額（）銷售貨幣金額；（）換取非貨幣性資產(chǎn)作價(jià)金額；（）分配股東作價(jià)金額；（）分配投資人作價(jià)金額；（）用于職工福利作價(jià)金額；（）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)作價(jià)金額；（）對(duì)外投資金額；（）抵償債務(wù)金額；（）取得其他收益金額。六、扣除項(xiàng)目（一）按清算單位分項(xiàng)說明按照申報(bào)表的要求，有多項(xiàng)清算單位的，應(yīng)按清算單位分別填制納稅申報(bào)表，分項(xiàng)辦理納稅申報(bào)手續(xù)。無論是在確認(rèn)收入還是在確認(rèn)扣除項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)按清算單位分別確認(rèn)。（二）扣除項(xiàng)目金額的情況介紹.取得土地使用權(quán)支付金額；.總開發(fā)成本、費(fèi)用的確認(rèn)計(jì)量情況；.允許分?jǐn)偪鄢呐涮自O(shè)施；.清稅面積與未銷售面積成本的配比；.未扣除金額；.扣除項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偱浔日f明；.出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況；.分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積。（三）證據(jù)來源科目成本和費(fèi)用的證據(jù)屬于會(huì)計(jì)核算證據(jù)，鑒證程序?yàn)檫壿嬯P(guān)系審驗(yàn)和收入賬務(wù)處理方法評(píng)價(jià)。土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，不執(zhí)行《注冊(cè)會(huì)計(jì)師鑒證準(zhǔn)則》規(guī)定的有關(guān)成本費(fèi)用的鑒證程序。證據(jù)來源科目為“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”、“開發(fā)產(chǎn)品”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”等科目。（四）視同銷售的扣除項(xiàng)目確認(rèn)問題土地增值稅清算的視同銷售扣除項(xiàng)目，與企業(yè)所得稅的視同銷售成本計(jì)算方法不同。企業(yè)所得稅計(jì)算成本，是按照分步結(jié)轉(zhuǎn)法進(jìn)行計(jì)量的，因此，在確認(rèn)視同銷售后，就必須對(duì)應(yīng)的確認(rèn)視同銷售成本。土地增值稅扣除項(xiàng)目，是根據(jù)單位面積扣除金額確定的，將作為視同銷售商品房的面積，計(jì)入總銷售面積，然后再根據(jù)單位扣除標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算扣除金額，視同銷售商品房所對(duì)應(yīng)的扣除金額也包含在其中。七、稅款計(jì)算與繳納前面談到了納稅申報(bào)，應(yīng)按清算單位分別填制申報(bào)表。這里僅說明一般的鑒證方法和編寫要求，不同的清算單位，在確認(rèn)計(jì)量計(jì)稅項(xiàng)目時(shí)是有差異的，但鑒證說明的編寫方法是相同的。.清算單位的申報(bào)地點(diǎn)說明：這部分內(nèi)容，應(yīng)說明本次清算所涉及的清算單位，根據(jù)項(xiàng)目所在地確認(rèn)每個(gè)清算單位的申報(bào)地點(diǎn)，明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；.每個(gè)清算單位稅款計(jì)算過程說明；.每個(gè)清算單位清算前已繳納稅款說明；.每個(gè)清算單位退補(bǔ)稅情況說明。20 / 86附件：工作底稿索 引委托單位名稱： 委托單位聯(lián)系電話：索引號(hào)項(xiàng)目名稱頁碼索引號(hào)項(xiàng)目名稱頁碼一、綜合類扣除項(xiàng)目鑒證說明表鑒證工作計(jì)劃數(shù)據(jù)來源有關(guān)科目鑒證說明表三級(jí)復(fù)核工作底稿憑證抽查表重大問題請(qǐng)示報(bào)告四、申報(bào)鑒證類交換意見記錄土地增值稅納稅鑒證表客戶提供資料清單土地增值稅項(xiàng)目登記表企業(yè)基本情況表土地增值稅繳款情況匯總表二、清算項(xiàng)目情況鑒證類申報(bào)鑒證說明表常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目“五證”鑒證表非常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目鑒證表轉(zhuǎn)讓行為鑒證表常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位鑒證表普通標(biāo)準(zhǔn)住宅鑒證表清算條件鑒證表三、收入總額和扣除項(xiàng)目鑒證類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表視同銷售收入鑒證表房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表(北京市)收入總額鑒證說明表扣除項(xiàng)目匯總表取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表前期工程費(fèi)鑒證表建筑安裝工程費(fèi)鑒證表基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表利息支出鑒證表與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表注：（附）表示此表已作為土地增值稅報(bào)告的附件綜合類 鑒證工作計(jì)劃索引號(hào)：—頁次委托單位名稱會(huì)計(jì)期間編制人日期一、鑒證項(xiàng)目二、鑒證目標(biāo)三、計(jì)劃工作時(shí)間約定工作日開始日 年 月 日外勤工作日自 年 月 日至 年 月 日 共計(jì) 日 人次 編寫報(bào)告自 年 月 日至 年 月 日鑒證截止日期 年 月 日四、鑒證小組組成及人員分工：姓名職務(wù)或名稱分工備注所領(lǐng)導(dǎo)意見： 三級(jí)復(fù)核工作底稿索引號(hào)— 頁次：委托單位名稱：編制人納稅所屬年度：日 期復(fù)核人復(fù)核要點(diǎn)復(fù)核與否復(fù)核意見處理情況項(xiàng)目負(fù)責(zé)人.預(yù)定審計(jì)程序完成是否適當(dāng)；.審計(jì)證據(jù)是否充分、適當(dāng)；.審計(jì)工作底稿的記錄、審計(jì)標(biāo)識(shí)是否清晰；.審計(jì)工作底稿的記錄、審計(jì)標(biāo)識(shí)是否清晰；.審計(jì)工作底稿的勾稽關(guān)系是否清晰；.審計(jì)工作底稿的歸類整理是否適當(dāng)；.審計(jì)結(jié)論是否明確。部門經(jīng)理意見.重要審計(jì)程序的制定執(zhí)行是否已經(jīng)實(shí)現(xiàn)審計(jì)目標(biāo)；.審計(jì)項(xiàng)目的審計(jì)證據(jù)是否充分、適當(dāng)。.各審計(jì)項(xiàng)目之間的銜接是否充分合理，是否存在重要漏審項(xiàng)目；.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)理人員的監(jiān)督、指導(dǎo)是否恰當(dāng)；.所有調(diào)整項(xiàng)目或未予調(diào)整項(xiàng)目是否恰當(dāng)；.審計(jì)意見的確定是否恰當(dāng)，相關(guān)的披露是否一致。復(fù)核人：日期所長(zhǎng).審計(jì)約定事項(xiàng)是否已實(shí)現(xiàn)；.重要審計(jì)程序的制定與實(shí)施是否恰當(dāng)；.重點(diǎn)審計(jì)領(lǐng)域的測(cè)試是否充分；.重點(diǎn)審計(jì)依據(jù)是否充分、適當(dāng)；.重要審計(jì)事項(xiàng)是否恰當(dāng)；.審計(jì)意見的確定是否恰當(dāng)，審計(jì)報(bào)告的表述是否規(guī)范。 重大問題請(qǐng)示報(bào)告索引號(hào)—— 頁次：年 月 日 金融單位：元委托單位名稱：執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度所屬會(huì)計(jì)年度承辦部門項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)務(wù)類型提請(qǐng)決定的主要問題及初步處理意見所主任部門經(jīng)理意見 交換意見記錄 年 月 日 索引號(hào)——頁次委托方名稱：委托方參加人員姓名職務(wù)受托方參加人員姓名職務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)問題及處理意見與委托方交換后的處理意見 客戶提供資料清單索引號(hào)：—頁次： 確認(rèn)征收范圍的有關(guān)資料.營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；.稅務(wù)登記證（國(guó)、地稅）副本復(fù)印件；.《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；.《銷售許可證》復(fù)印件；.《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；.《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件；.合作開發(fā)協(xié)議；注：（對(duì)于非常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進(jìn)行開發(fā)活動(dòng)的資料）； 確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料.項(xiàng)目竣工清算報(bào)表；.稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件.土地增值稅項(xiàng)目登記表.項(xiàng)目建議書的批復(fù).房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書；.商品住房建筑面積情況明細(xì)表.商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）.已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表；.清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；.清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；.銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告；.清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；.主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報(bào)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測(cè)繪面積報(bào)告書等四項(xiàng)資料； 確認(rèn)收入總額的有關(guān)資料.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。.企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；.銀行明細(xì)對(duì)賬單注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項(xiàng)資料； 確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額的有關(guān)資料.能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明.合作開發(fā)協(xié)議；.上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；.“四項(xiàng)成本”超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定文件；.按評(píng)估價(jià)確認(rèn)扣除項(xiàng)目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；注：確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表，取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項(xiàng)資料。 確認(rèn)稅款計(jì)算的有關(guān)資料 .土地增值稅納稅申報(bào)表(一)；.記錄稅款計(jì)算過程的有關(guān)資料；.