【正文】 －7050＝2950(萬元) 增值率＝2950247。7050＝% 應交土地增值稅＝295030%＝885(萬元)（3）印花稅＝10000‰＝5(萬元)（4）企業(yè)所得稅: 應納稅所得額＝10000－5000－100－550－885－5＝3460 應納所得稅＝346025％＝865(萬元)（5）個人所得稅： 假設(shè)項目轉(zhuǎn)讓之后，股東們將凈利潤全部分配：（3460－865)20％＝519(萬元)（6）應納稅總額＝550＋885＋5＋865＋519＝2824(萬元)方案變轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目為轉(zhuǎn)讓股權(quán)。假設(shè)，甲公司資產(chǎn)總額5500萬元，負債額2500萬元，乙公司以7500萬元購買甲公司全部股權(quán)并負責償債，計算納稅效果。（1）營業(yè)稅：財稅[2002]191號規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅（2）土地增值稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原企業(yè)仍然存續(xù)，沒有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不征土地增值稅。（3）印花稅＝10000‰＝5(萬元) 股權(quán)交易（4）個人所得稅：三位股東應繳個人所得稅＝（7500－3000）20%＝900（萬元）（5）應納稅總額＝5＋900＝905(萬元)方案2比方案1節(jié)省稅費＝2824－905＝1919（萬元）轉(zhuǎn)讓在建項目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表 單位：萬元 轉(zhuǎn)讓在建項目納稅額 轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額 增（＋）、減（－） 550 －550 － － － 885 －885 5 5 865 －865 519 900 ＋381合 計 2824 905 －1919（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法[例—6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費用3,000萬元，建造成本10,000萬元，其中：金融機構(gòu)借款費用1,000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費用600萬元?，F(xiàn)在正在籌劃銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價10,000元，計算納稅總額。有無可以減輕稅費支出的籌劃方案？方案銷售毛坯房，建造總成本13,000萬元，不含息建造成本12,000萬元，銷售收入總額30,000萬元。（1）營業(yè)稅及附加=30,000 %＝1650(萬元)（2）土地增值稅:扣除項目金額＝12,000130%＋30,000%＝17,250(萬元)增值額＝30,000－17,250＝12,750(萬元)增值率＝12,750247。17,250＝%適用稅率40%，速算扣除率5%；應交土地增值稅＝增值額40%－扣除項目金額5% ＝12,75040%－17,2505%＝4,(萬元)（3）印花稅=30,000 ＝15(萬元)（4）企業(yè)所得稅：應納稅所得額＝(30,000－13,000－1,650－4,－600 － 15)=10,（萬元） 應交企業(yè)所得稅＝25%＝(萬元)（5）稅負總額＝1650＋＋15＋＝(萬元)（6）稅負率＝247。30000＝%方案七星公司將興隆小區(qū)的毛坯房以20000萬元賣給關(guān)聯(lián)企業(yè)佳德公司，由佳德公司裝修后銷售，預計裝修費用2000萬元，佳德公司期間費用為裝修費用的10%，完工后每平方米售價10,800元，銷售總額32,400萬元?？傮w稅費由兩個公司來承擔。（一）七星公司的稅負:（1）營業(yè)稅及附加＝20,000%＝1,100(萬元)（2）土地增值稅：扣除項目金額＝12,000130%＋1,100＝16,700(萬元)增值額＝20,000－16,700＝3,300(萬元)增值率＝3,300247。16,700＝%適用稅率30%，速算扣除率為0；應交土地增值稅＝增值額30%0＝3,30030%0＝990(萬元)（3）印花稅＝20,000 ＝10(萬元)（4）企業(yè)所得稅＝（20,000－12,000 － 600－1,100－990－10）25% ＝ 5,30025%＝1325（萬元） （5）稅負總額＝1,100＋990＋10＋1325＝3,425（萬元）（二）佳德公司的稅負：（1）契稅＝20,000 3%＝600(萬元) 工程成本＝ 20,000 ＋2,000＋ 600 ＝ 22,600（2）營業(yè)稅及附加＝（32,400 － 20,000）%＝682(萬元)（3）土地增值稅：扣除項目金額＝22,600＋682＝30,062(萬元)增值額＝32,400－30,062＝2338(萬元)增值率＝2,338247。30,062＝%應交土地增值稅＝2,33830%－0＝(萬元)（4）印花稅＝ 32,400 ＝ (萬元)（5）企業(yè)所得稅： 應納稅所得額＝324,000－22,600－期間費用20,0010%－682－－＝（萬元）　 應交企業(yè)所得稅額＝8,25% ＝2,(萬元) (6)稅負總額＝600＋682＋＋＋＝4,(萬元) （三）兩個公司納稅合計＝3,425＋4, ＝7,(萬元)方案2比方案1節(jié)稅＝8,－7,＝1,(萬元)（七）企業(yè)籌建期的巧妙運用 [例—8] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金2,800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計、進行“七通一平”等項工作，又辦理開工許可證、預售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標準住宅”。一直到2006年7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。工程經(jīng)過一年的施工，于2007年9月竣工。開發(fā)成本5,200萬元，可售面積20,000平方米，以單位均價6,700元對外銷售，到2007年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費用180萬元，借款利息420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。計算應交土地增值稅。土地增值稅的計算：（1）銷售收入總額＝6,70020,000＝13,400萬元（2）扣除項目金額＝（2,800＋5,200）130%＋13,400% ＝10,400＋737＝11,137(萬元)（3）增值額＝13,400－11,137＝2,263萬元（4）增值率＝2,263247。11,137＝% 適用稅率30%，速算扣除率為0（5）應交土地增值稅＝2,26330%－0＝(萬元)籌劃方案：國稅發(fā)[1995]153號，首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日,確定為稅法規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。把開工前的 200萬元費用直接列入前期工程費，應交土地增值稅就會發(fā)生變化 土地增值稅的計算：（1）銷售收入總額＝6,70020,000＝13,400萬元（2）扣除項目金額＝（2,800＋5,200 ＋ 200）130%＋13,400%＝10,660＋737＝11,397(萬元)（3）增值額＝13,400－11,397＝2,003萬元（4）增值率＝2,003247。11,397＝% 增值率小于20％，免征土地增值稅，(萬元) 。（八）增加土地開發(fā)成本,降低土地增值稅例、鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司2003年以2000萬元拍得一塊土地,沒有進行土地開發(fā)，2008年3月,準備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,評估價5000萬元，由于取得土地后，沒有進行任何實質(zhì)性開發(fā)，計算土地增值稅時不得加計扣除，稅負較重。經(jīng)過稅務師事務所籌劃，建議該公司對土地進行一級開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，就可以享受到30％的加計扣除?；I劃方案：只對土地進行前期開發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可進行建筑施工。預計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價6100萬元。計算兩個方案土地增值稅納稅效果。第一方案、取得土地使用權(quán)，不進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的稅負計算：（1）扣除項目金額=2000＋(5000－2000)%＝2165（萬元）（2）增值額＝5000－2165＝2835（萬元）（3）增值率＝2835247。2165＝%適用稅率50%，速算扣除率15%；（4）應交土地增值稅＝283550%－216515%＝－＝（萬元）第二方案：對土地進行一級開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓的稅負計算：（1）扣除項目金額＝(2000＋1000）＋ (6100－2000)%＝3900＋＝(萬元)（2）增值額＝6100－＝（萬元）（3）增值率＝247。＝％ 適用稅率30%，速算扣除率為0；（4）應交土地增值稅＝30％＝(萬元) 第二方案較第一方案＝－＝(萬元)（九）投資時機的最佳選擇例、景泰房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年投入15000萬元，取得一項土地使用權(quán)。經(jīng)過董事會會議決定，準備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，并決定，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店。賓館的建設(shè)期為2年，建設(shè)投資預計需要13,000萬元，預計建成后賓館房產(chǎn)的公允價28,800萬元。方案一、賓館建成后注冊設(shè)立國泰國際大酒店（1）營業(yè)稅及附加：（2）契稅：28,8004％＝1,152（萬元）（3）土地增值稅：房產(chǎn)酒店的建造總成本＝15,00020％＋13,000＝16,000（萬元）扣除項目金額＝16,000130％＝20,800（萬元）增值額＝28,800－20,800＝8,000（萬元）增值率＝8,000247。20,800＝％適用稅率30％，速算扣除率0；應交土地增值稅＝8,00030％＝2,400（萬元）應交契稅與土地增值稅＝1,152＋2,400＝3,552（萬元）方案二、以20％的土地使用權(quán)作價和13,000萬元的資金對酒店公司進行投資，由酒店公司委托景泰房地產(chǎn)公司代建。（1）營業(yè)稅及附加：根據(jù)財稅[2002]191號文件，可以免征。（2）土地增值稅：根據(jù)財稅[2006]21號文件規(guī)定可以免征。（3）契稅＝15,00020％4％＝120（萬元）節(jié)稅金額＝3,552－120＝3,432（萬元）方案三、取得土地使用權(quán)時，直接把其中20％的土地辦在酒店的戶頭，還可以節(jié)省契稅120萬元。方案四、采取企業(yè)分立的辦法，根據(jù)財稅[2008]175號文免契稅（十）土地出讓金返還籌劃法企業(yè)取得的財政補貼和稅收返還，會計準則規(guī)定屬于“政府補助”的范疇，計入“營業(yè)外收入”科目。土地出讓金返還不屬于財政撥款，應當征收企業(yè)所得稅。其原因是：企業(yè)從政府取得的補貼收入符合稅法“收入總額”的立法精神。為了規(guī)范財政補貼收入，加強減免稅的管理。盡量減少稅法與財務會計制度的差異。 例、A房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年2月支付2000萬元取得一項土地使用權(quán)。按照當?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬元，應當如何做賬務處理？方案一、計入“營業(yè)外收入”借：銀行存款 400萬貸：營業(yè)外收入 400萬納稅效果分析：（1）土地使用權(quán)支付的金額仍然是2,000萬元，按照130％計算扣除項目，扣除2,000130％＝2,600萬元；（2）營業(yè)外收入400萬元形成利潤總額，應繳企業(yè)所得稅100萬元。方案二、把土地出讓金返還沖減開發(fā)成本，多數(shù)企業(yè)會計做賬借：銀行存款 400萬貸：開發(fā)成本—土地征用及拆遷費 400萬納稅效果分析：（1）土地使用權(quán)支付的金額減少到1,600萬元，按照130％計算扣除項目，扣除1,600130％＝2,080萬元；土地增值稅清算時少抵扣增值額＝2,600－2,080＝520萬元土地增值稅率按30％計算，應交說52030％＝156萬元（2）開發(fā)成本減少400萬元，企業(yè)所得稅應納稅所得額增加（400－156）＝244萬元。應繳所得稅24425％＝ 61（萬元）應交稅費總額＝156 ＋ 61 ＝ 217（萬元）51 / 51