【正文】 －7050＝2950(萬(wàn)元) 增值率＝2950247。7050＝% 應(yīng)交土地增值稅＝295030%＝885(萬(wàn)元)（3）印花稅＝10000‰＝5(萬(wàn)元)（4）企業(yè)所得稅: 應(yīng)納稅所得額＝10000－5000－100－550－885－5＝3460 應(yīng)納所得稅＝346025％＝865(萬(wàn)元)（5）個(gè)人所得稅： 假設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓之后，股東們將凈利潤(rùn)全部分配：（3460－865)20％＝519(萬(wàn)元)（6）應(yīng)納稅總額＝550＋885＋5＋865＋519＝2824(萬(wàn)元)方案變轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為轉(zhuǎn)讓股權(quán)。假設(shè)，甲公司資產(chǎn)總額5500萬(wàn)元，負(fù)債額2500萬(wàn)元，乙公司以7500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲公司全部股權(quán)并負(fù)責(zé)償債，計(jì)算納稅效果。（1）營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅[2002]191號(hào)規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅（2）土地增值稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓只是股東權(quán)益的變化，原企業(yè)仍然存續(xù)，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)徽魍恋卦鲋刀?。?）印花稅＝10000‰＝5(萬(wàn)元) 股權(quán)交易（4）個(gè)人所得稅：三位股東應(yīng)繳個(gè)人所得稅＝（7500－3000）20%＝900（萬(wàn)元）（5）應(yīng)納稅總額＝5＋900＝905(萬(wàn)元)方案2比方案1節(jié)省稅費(fèi)＝2824－905＝1919（萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅比較表 單位：萬(wàn)元 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目納稅額 轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅額 增（＋）、減（－） 550 －550 － － － 885 －885 5 5 865 －865 519 900 ＋381合 計(jì) 2824 905 －1919（六）轉(zhuǎn)讓在建工程法[例—6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開(kāi)發(fā)了100套別墅，總建筑面積30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用3,000萬(wàn)元，建造成本10,000萬(wàn)元，其中：金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用1,000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間發(fā)生期間費(fèi)用600萬(wàn)元。現(xiàn)在正在籌劃銷(xiāo)售策略，如果銷(xiāo)售毛坯房，每平方米售價(jià)10,000元，計(jì)算納稅總額。有無(wú)可以減輕稅費(fèi)支出的籌劃方案？方案銷(xiāo)售毛坯房，建造總成本13,000萬(wàn)元，不含息建造成本12,000萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入總額30,000萬(wàn)元。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加=30,000 %＝1650(萬(wàn)元)（2）土地增值稅:扣除項(xiàng)目金額＝12,000130%＋30,000%＝17,250(萬(wàn)元)增值額＝30,000－17,250＝12,750(萬(wàn)元)增值率＝12,750247。17,250＝%適用稅率40%，速算扣除率5%；應(yīng)交土地增值稅＝增值額40%－扣除項(xiàng)目金額5% ＝12,75040%－17,2505%＝4,(萬(wàn)元)（3）印花稅=30,000 ＝15(萬(wàn)元)（4）企業(yè)所得稅：應(yīng)納稅所得額＝(30,000－13,000－1,650－4,－600 － 15)=10,（萬(wàn)元） 應(yīng)交企業(yè)所得稅＝25%＝(萬(wàn)元)（5）稅負(fù)總額＝1650＋＋15＋＝(萬(wàn)元)（6）稅負(fù)率＝247。30000＝%方案七星公司將興隆小區(qū)的毛坯房以20000萬(wàn)元賣(mài)給關(guān)聯(lián)企業(yè)佳德公司，由佳德公司裝修后銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)裝修費(fèi)用2000萬(wàn)元，佳德公司期間費(fèi)用為裝修費(fèi)用的10%，完工后每平方米售價(jià)10,800元，銷(xiāo)售總額32,400萬(wàn)元?？傮w稅費(fèi)由兩個(gè)公司來(lái)承擔(dān)。（一）七星公司的稅負(fù):（1）營(yíng)業(yè)稅及附加＝20,000%＝1,100(萬(wàn)元)（2）土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額＝12,000130%＋1,100＝16,700(萬(wàn)元)增值額＝20,000－16,700＝3,300(萬(wàn)元)增值率＝3,300247。16,700＝%適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)交土地增值稅＝增值額30%0＝3,30030%0＝990(萬(wàn)元)（3）印花稅＝20,000 ＝10(萬(wàn)元)（4）企業(yè)所得稅＝（20,000－12,000 － 600－1,100－990－10）25% ＝ 5,30025%＝1325（萬(wàn)元） （5）稅負(fù)總額＝1,100＋990＋10＋1325＝3,425（萬(wàn)元）（二）佳德公司的稅負(fù)：（1）契稅＝20,000 3%＝600(萬(wàn)元) 工程成本＝ 20,000 ＋2,000＋ 600 ＝ 22,600（2）營(yíng)業(yè)稅及附加＝（32,400 － 20,000）%＝682(萬(wàn)元)（3）土地增值稅：扣除項(xiàng)目金額＝22,600＋682＝30,062(萬(wàn)元)增值額＝32,400－30,062＝2338(萬(wàn)元)增值率＝2,338247。30,062＝%應(yīng)交土地增值稅＝2,33830%－0＝(萬(wàn)元)（4）印花稅＝ 32,400 ＝ (萬(wàn)元)（5）企業(yè)所得稅： 應(yīng)納稅所得額＝324,000－22,600－期間費(fèi)用20,0010%－682－－＝（萬(wàn)元）　 應(yīng)交企業(yè)所得稅額＝8,25% ＝2,(萬(wàn)元) (6)稅負(fù)總額＝600＋682＋＋＋＝4,(萬(wàn)元) （三）兩個(gè)公司納稅合計(jì)＝3,425＋4, ＝7,(萬(wàn)元)方案2比方案1節(jié)稅＝8,－7,＝1,(萬(wàn)元)（七）企業(yè)籌建期的巧妙運(yùn)用 [例—8] 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金2,800萬(wàn)元，然后，公司開(kāi)始辦理土地使用權(quán)過(guò)戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“七通一平”等項(xiàng)工作，又辦理開(kāi)工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。一直到2006年7月才開(kāi)工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費(fèi)用200萬(wàn)元，財(cái)會(huì)部門(mén)作為“開(kāi)辦費(fèi)”處理。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于2007年9月竣工。開(kāi)發(fā)成本5,200萬(wàn)元，可售面積20,000平方米，以單位均價(jià)6,700元對(duì)外銷(xiāo)售，到2007年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費(fèi)用180萬(wàn)元，借款利息420萬(wàn)元，但不能全部取得銀行借款證明。計(jì)算應(yīng)交土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算：（1）銷(xiāo)售收入總額＝6,70020,000＝13,400萬(wàn)元（2）扣除項(xiàng)目金額＝（2,800＋5,200）130%＋13,400% ＝10,400＋737＝11,137(萬(wàn)元)（3）增值額＝13,400－11,137＝2,263萬(wàn)元（4）增值率＝2,263247。11,137＝% 適用稅率30%，速算扣除率為0（5）應(yīng)交土地增值稅＝2,26330%－0＝(萬(wàn)元)籌劃方案：國(guó)稅發(fā)[1995]153號(hào)，首次取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之日,確定為稅法規(guī)定的實(shí)際開(kāi)始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)之日。把開(kāi)工前的 200萬(wàn)元費(fèi)用直接列入前期工程費(fèi)，應(yīng)交土地增值稅就會(huì)發(fā)生變化 土地增值稅的計(jì)算：（1）銷(xiāo)售收入總額＝6,70020,000＝13,400萬(wàn)元（2）扣除項(xiàng)目金額＝（2,800＋5,200 ＋ 200）130%＋13,400%＝10,660＋737＝11,397(萬(wàn)元)（3）增值額＝13,400－11,397＝2,003萬(wàn)元（4）增值率＝2,003247。11,397＝% 增值率小于20％，免征土地增值稅，(萬(wàn)元) 。（八）增加土地開(kāi)發(fā)成本,降低土地增值稅例、鴻祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2003年以2000萬(wàn)元拍得一塊土地,沒(méi)有進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，2008年3月,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,評(píng)估價(jià)5000萬(wàn)元，由于取得土地后，沒(méi)有進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)，計(jì)算土地增值稅時(shí)不得加計(jì)扣除，稅負(fù)較重。經(jīng)過(guò)稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)涂梢韵硎艿?0％的加計(jì)扣除。籌劃方案：只對(duì)土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運(yùn)殘土等土地開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，不可進(jìn)行建筑施工。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用需要1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)后評(píng)估價(jià)6100萬(wàn)元。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。第一方案、取得土地使用權(quán)，不進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)計(jì)算：（1）扣除項(xiàng)目金額=2000＋(5000－2000)%＝2165（萬(wàn)元）（2）增值額＝5000－2165＝2835（萬(wàn)元）（3）增值率＝2835247。2165＝%適用稅率50%，速算扣除率15%；（4）應(yīng)交土地增值稅＝283550%－216515%＝－＝（萬(wàn)元）第二方案：對(duì)土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)后再轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)計(jì)算：（1）扣除項(xiàng)目金額＝(2000＋1000）＋ (6100－2000)%＝3900＋＝(萬(wàn)元)（2）增值額＝6100－＝（萬(wàn)元）（3）增值率＝247。＝％ 適用稅率30%，速算扣除率為0；（4）應(yīng)交土地增值稅＝30％＝(萬(wàn)元) 第二方案較第一方案＝－＝(萬(wàn)元)（九）投資時(shí)機(jī)的最佳選擇例、景泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年投入15000萬(wàn)元，取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。經(jīng)過(guò)董事會(huì)會(huì)議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂(lè)中心，并決定，建成之后注冊(cè)設(shè)立國(guó)泰國(guó)際大酒店。賓館的建設(shè)期為2年，建設(shè)投資預(yù)計(jì)需要13,000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)建成后賓館房產(chǎn)的公允價(jià)28,800萬(wàn)元。方案一、賓館建成后注冊(cè)設(shè)立國(guó)泰國(guó)際大酒店（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：（2）契稅：28,8004％＝1,152（萬(wàn)元）（3）土地增值稅：房產(chǎn)酒店的建造總成本＝15,00020％＋13,000＝16,000（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額＝16,000130％＝20,800（萬(wàn)元）增值額＝28,800－20,800＝8,000（萬(wàn)元）增值率＝8,000247。20,800＝％適用稅率30％，速算扣除率0；應(yīng)交土地增值稅＝8,00030％＝2,400（萬(wàn)元）應(yīng)交契稅與土地增值稅＝1,152＋2,400＝3,552（萬(wàn)元）方案二、以20％的土地使用權(quán)作價(jià)和13,000萬(wàn)元的資金對(duì)酒店公司進(jìn)行投資，由酒店公司委托景泰房地產(chǎn)公司代建。（1）營(yíng)業(yè)稅及附加：根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文件，可以免征。（2）土地增值稅：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件規(guī)定可以免征。（3）契稅＝15,00020％4％＝120（萬(wàn)元）節(jié)稅金額＝3,552－120＝3,432（萬(wàn)元）方案三、取得土地使用權(quán)時(shí)，直接把其中20％的土地辦在酒店的戶頭，還可以節(jié)省契稅120萬(wàn)元。方案四、采取企業(yè)分立的辦法，根據(jù)財(cái)稅[2008]175號(hào)文免契稅（十）土地出讓金返還籌劃法企業(yè)取得的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收返還，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”科目。土地出讓金返還不屬于財(cái)政撥款，應(yīng)當(dāng)征收企業(yè)所得稅。其原因是：企業(yè)從政府取得的補(bǔ)貼收入符合稅法“收入總額”的立法精神。為了規(guī)范財(cái)政補(bǔ)貼收入，加強(qiáng)減免稅的管理。盡量減少稅法與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的差異。 例、A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2008年2月支付2000萬(wàn)元取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還20％，6月16日A公司收到土地出讓金返還400萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？方案一、計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”借：銀行存款 400萬(wàn)貸：營(yíng)業(yè)外收入 400萬(wàn)納稅效果分析：（1）土地使用權(quán)支付的金額仍然是2,000萬(wàn)元，按照130％計(jì)算扣除項(xiàng)目，扣除2,000130％＝2,600萬(wàn)元；（2）營(yíng)業(yè)外收入400萬(wàn)元形成利潤(rùn)總額，應(yīng)繳企業(yè)所得稅100萬(wàn)元。方案二、把土地出讓金返還沖減開(kāi)發(fā)成本，多數(shù)企業(yè)會(huì)計(jì)做賬借：銀行存款 400萬(wàn)貸：開(kāi)發(fā)成本—土地征用及拆遷費(fèi) 400萬(wàn)納稅效果分析：（1）土地使用權(quán)支付的金額減少到1,600萬(wàn)元，按照130％計(jì)算扣除項(xiàng)目，扣除1,600130％＝2,080萬(wàn)元；土地增值稅清算時(shí)少抵扣增值額＝2,600－2,080＝520萬(wàn)元土地增值稅率按30％計(jì)算，應(yīng)交說(shuō)52030％＝156萬(wàn)元（2）開(kāi)發(fā)成本減少400萬(wàn)元，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額增加（400－156）＝244萬(wàn)元。應(yīng)繳所得稅24425％＝ 61（萬(wàn)元）應(yīng)交稅費(fèi)總額＝156 ＋ 61 ＝ 217（萬(wàn)元）51 / 51