【正文】 所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。分散收入的方法通常有： 1．分離銷售公司例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)．房屋的市場價(jià)值是800萬元，其所舍各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬元．允許扣除項(xiàng)目金額為500萬元。(1)假如該企業(yè)和購買者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555(萬元)。增值額=800+200555=445萬元增值率445/555*100％=％，按規(guī)定適用40％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=445*40％555*5％=150．25萬元(2)假如該企業(yè)和購買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3％的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544(萬元)。增值額=800—544=256萬元,增值率=256／544*100％=47．06％。按規(guī)定適用30％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=256*30％=76．8萬元可見，()萬元。另外，‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。2．簽訂分售合同這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬元，該房屋進(jìn)行了簡單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬元，增值額為600萬元。（不考慮除其他稅種）若該公司按1000元售價(jià)直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600*50%400*15%=240（萬元）。但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬元，允許扣除的成本100萬元。此時(shí)土地增值率=400/300*100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400*50%300*15%=155（萬元）由此可見，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。四、利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目選擇最優(yōu)納稅方案稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金的20%,，免征土地增值稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,分開核算和不分開核算稅負(fù)是有差異的。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5000萬元．其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元．豪華住宅的銷售額為2000萬元?？偪鄢?xiàng)目金額為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬元．豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬元。(1)假設(shè)不分開核算，這種情況下：銷售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬元，全部可扣除項(xiàng)目金額=3200+275=3475萬元，增值額=50003475=1525萬元，增值率=1525／3475*100％= ％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=1525*30％=（萬元）(2)假設(shè)分開核算，則：1)銷售普通住宅：銷售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬元，全部可扣除項(xiàng)目金額=2200十165=2365萬元，增值額=30002365=635萬元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬元）；2)銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬元，全部可扣除項(xiàng)目金額=lOO0+110=1110萬元,增值額=20001110=890萬元，增值率=890／1110*100％=80％。按規(guī)定適用40％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=890*40％1110*5％=,共繳土地增值稅：+=491(萬元)通過比較可見,分開核算比不分開核算多支出33．5萬元稅款。這主耍是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7％，超過了20％，無法享受免稅優(yōu)惠。所以進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。參考文獻(xiàn)：張淑 欣蘇建 《房地產(chǎn)企業(yè)土地I曾值耐最優(yōu)納耢方寨選擇》邱慶劍 鄒靜 白敬平《節(jié)稅工程—顛覆傳統(tǒng)納稅籌劃》王玨李金榮 《房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃》中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校 《土地增值稅的納稅籌劃技巧》第五篇：土地增值稅清算和稅務(wù)籌劃俞老師《土地增值稅清算和稅務(wù)合理安排》培訓(xùn)大綱主講：俞校軍老師課程說明：講解增值稅的準(zhǔn)確申報(bào)，透徹分析房產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)地稅土地增值稅的清算和檢查，以規(guī)避各種稅收風(fēng)險(xiǎn)，爭房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的操作實(shí)務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算到開發(fā)項(xiàng)目的土地取企業(yè)利益的最大化。尤其是全面“營改增”以后，房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算應(yīng)注意些什么，如何籌劃為企業(yè)謀取最大利益。課程大綱：n n一、前期階段：（一）發(fā)生項(xiàng)目研究、招投標(biāo)費(fèi)用（管理費(fèi)用）的處理方法 ；（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的正確處理；（三）購入材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備核算應(yīng)注意些什么？（四）購建周轉(zhuǎn)房應(yīng)如何攤銷才算正確？ 房地產(chǎn)企業(yè)借款籌資的正確財(cái)務(wù)處理和風(fēng)險(xiǎn)防范； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)應(yīng)對(duì)二、開發(fā)建設(shè)階段費(fèi)用項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)，如何歸集才算對(duì)？國稅發(fā)[2009]31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本內(nèi)容的講解。三、租售階段開發(fā)產(chǎn)品出售處理；土地增值稅也有視同銷售？代收費(fèi)用如何處理最節(jié)稅？一、土地增值清算的疑難問題和應(yīng)對(duì)措施l 清算單位的確定 ；l 清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定，納稅人結(jié)清土地增值稅的時(shí)間 ； l 成本對(duì)象的分類 ；l 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計(jì)算？ l 財(cái)政返還款的處理 ； l 甲供材問題 ；l 人防車位面積是可售面積還是不可售面積？l 變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？ l 成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇 ；l 清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？ l “四項(xiàng)成本”不實(shí)如何核定征收？l 如何認(rèn)定“價(jià)格明顯偏低且無合理正當(dāng)理由”？ l 定金、訂金、意向金在實(shí)際檢查中如何明確區(qū)分？ l 銷售舊房產(chǎn)如何計(jì)算土地增值稅？l 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。二、“營改增”以后土地增值稅的清算國家稅務(wù)總局公告2016年第81號(hào) 的正確應(yīng)用和籌劃思考；“營改增”以后房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范和籌劃方法。