【正文】 來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，可能會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出無(wú)法避免。成本均衡籌劃法如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目很多，必然導(dǎo)致不同地方的開(kāi)發(fā)成本可能不同，進(jìn)而出現(xiàn)有的項(xiàng)目增值率較高，有的項(xiàng)目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實(shí)際會(huì)加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負(fù)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。8000=25%，應(yīng)納土地增值稅為2000萬(wàn)元30%=600萬(wàn)元。調(diào)整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價(jià)，指銷(xiāo)售過(guò)程中預(yù)先定價(jià)可以適當(dāng)高于20%的增值率，利用中國(guó)人喜歡占便宜的心理，設(shè)定減價(jià)幅度，從而使得實(shí)際銷(xiāo)售總價(jià)不不超過(guò)20%的增值率；二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大成本投入來(lái)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以通過(guò)事前籌劃的方式，把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用通過(guò)合法的方式轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接成本中去。第一次涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)詿o(wú)需繳納土地增值稅。因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。（三）因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅這類(lèi)房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第一篇：土地增值稅籌劃思路（范文）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問(wèn)題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。對(duì)于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。所謂“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目的，就是一項(xiàng)很好的應(yīng)用。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。從而，期間費(fèi)用減少，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本可以直接扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。假設(shè)不考慮其他因素，獲利為100008000600=1400（萬(wàn)元）。因此，成本均衡分?jǐn)偸堑咒N(xiāo)增值額、節(jié)約稅負(fù)的一種方法。利息支出的不同運(yùn)用方法一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)發(fā)生影響。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要依靠借款，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)當(dāng)以金融機(jī)構(gòu)的借款證明，對(duì)利息予以沖抵費(fèi)用；反之，借款很少，則不列利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用），充分運(yùn)用占項(xiàng)目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)?nèi)的銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用予以調(diào)整，從而達(dá)到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。（原來(lái)是屬于營(yíng)業(yè)稅3％，營(yíng)改增后11％，則還可以抵扣。（3）合作建房籌劃法稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。本文從一則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算案例入手，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，指出其稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)供大家參考。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告審定的銷(xiāo)售截止期為2014年12月，㎡，%。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零，剔除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%，計(jì)算出A項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤(rùn)率不符。而同時(shí)，商鋪均價(jià)9000元/㎡，幼兒園均價(jià)4500元/㎡，初步看來(lái)也是低于市場(chǎng)價(jià)的。通過(guò)進(jìn)一步分析，獨(dú)立辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號(hào)樓，而九號(hào)樓車(chē)庫(kù)面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。另有合同單價(jià)明顯低于評(píng)估均價(jià)而未調(diào)增銷(xiāo)售收入的普通住宅59套。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告，采用收益法評(píng)估的不含室內(nèi)裝修價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)值為4900萬(wàn)元，低于清算申報(bào)價(jià)格5700萬(wàn)元。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價(jià)咨詢(xún)公司尋求幫助。未提供支付記錄。四是喬木結(jié)算價(jià)格與造價(jià)信息差額比較大。九號(hào)樓系獨(dú)立地塊，單獨(dú)入戶(hù)、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費(fèi)用。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團(tuán)系獨(dú)立法人，B集團(tuán)將財(cái)政返還資金用于A項(xiàng)目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒(méi)有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定A房地產(chǎn)企業(yè)提供的憑證不實(shí)，那么A房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用的問(wèn)題：A房地產(chǎn)企業(yè)四項(xiàng)費(fèi)用算下來(lái)比定額標(biāo)準(zhǔn)高不少，但是由于稅法相關(guān)規(guī)定中對(duì)土地增值稅清算要求并沒(méi)有詳細(xì)明確的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)A房地產(chǎn)企業(yè)的據(jù)理力爭(zhēng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)只對(duì)缺少發(fā)票的部分費(fèi)用予以調(diào)整不許扣除。（有例外：另根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（二）銷(xiāo)售收入是否有少計(jì)的情況銷(xiāo)售收入是計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ)，也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ)，因此無(wú)論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段，稅務(wù)機(jī)關(guān)都會(huì)判斷是否存在隱瞞銷(xiāo)售收入的行為，比如是否有隱瞞銷(xiāo)售價(jià)格的行為、附屬辦公設(shè)備的購(gòu)銷(xiāo)合同價(jià)格是否合理、裝修合同價(jià)格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。第三篇：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析肖太壽 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析20120717 18:00:39| 分類(lèi)： 默認(rèn)分類(lèi) | 標(biāo)簽：土地增值稅籌劃案例 肖太壽 |字號(hào) 訂閱某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅籌劃案例分析作者：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士后 肖太壽（1）項(xiàng)目情況介紹某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司開(kāi)發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項(xiàng)目，底層為商鋪，,商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，已售收入:,其中：；，已售面積：?！钡诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得盡量大的經(jīng)濟(jì)效益，將一些普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品樓的底層部分作為商鋪開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售?，F(xiàn)將兩種計(jì)算方法分別闡述如下。（+）=247。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝－＝（元）。低于50%，適用30%的稅率。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝－＝()（元）。本項(xiàng)目的普通住宅可以享受免土地增值稅的待遇。方法二：先按面積分開(kāi)項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。（+）＋(+)247。=%＜20%,不繳納土地增值稅。（+）＋(+)247。商鋪應(yīng)納土地增值稅＝60%－35% ＝=（元）。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。而開(kāi)發(fā)成本中包括五項(xiàng)：土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的商鋪和住宅的銷(xiāo)售收入:,其中：；，已售面