【正文】 二、“營改增”以后土地增值稅的清算國家稅務總局公告2016年第81號 的正確應用和籌劃思考；“營改增”以后房產(chǎn)企業(yè)的風險防范和籌劃方法。參考文獻：張淑 欣蘇建 《房地產(chǎn)企業(yè)土地I曾值耐最優(yōu)納耢方寨選擇》邱慶劍 鄒靜 白敬平《節(jié)稅工程—顛覆傳統(tǒng)納稅籌劃》王玨李金榮 《房地產(chǎn)行業(yè)如何進行納稅籌劃》中華會計網(wǎng)校 《土地增值稅的納稅籌劃技巧》第五篇：土地增值稅清算和稅務籌劃俞老師《土地增值稅清算和稅務合理安排》培訓大綱主講：俞校軍老師課程說明：講解增值稅的準確申報，透徹分析房產(chǎn)企業(yè)如何應對地稅土地增值稅的清算和檢查，以規(guī)避各種稅收風險，爭房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅清算的操作實務，從房地產(chǎn)企業(yè)會計核算到開發(fā)項目的土地取企業(yè)利益的最大化。按規(guī)定適用40％的累進稅率應繳土地增值稅稅額=890*40％1110*5％=,共繳土地增值稅：+=491(萬元)通過比較可見,分開核算比不分開核算多支出33．5萬元稅款。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。此時土地增值率=400/300*100%=133%，應繳納的土地增值稅=400*50%300*15%=155（萬元）由此可見，采用第二種方案應交稅比第一種方案少240155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。例：D房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價為1000萬元，該房屋進行了簡單必備設施。按規(guī)定適用30％的累進稅率應繳土地增值稅稅額=256*30％=76．8萬元可見，()萬元。分散收入的方法通常有： 1．分離銷售公司例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)．房屋的市場價值是800萬元，其所舍各種附屬設備的價格約為200萬元．允許扣除項目金額為500萬元。所以當預計利息＞5萬元時，按第一種方法計算的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＞5+100*5％=10萬元，第二種方式計算的可扣除金額為lOO*lO%=lO萬元。由于土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按相適用的稅率累進計算征收的，扣除項目金額越大，增值額越小，兩者的比率越小，適用的稅率越低，稅額也就越小。根據(jù)規(guī)定，當增值率高于20%,低于50%時，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅。解方程得R=。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時，考慮增值額帶來的收益和放棄起征點的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負擔兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點而導致的得不償失。關(guān)鍵字：房地產(chǎn)企業(yè)、土地增值稅、納稅籌劃納稅籌劃是近年來在我國發(fā)展迅速、方興未艾的一個新興領(lǐng)域，所謂納稅籌劃是指納稅人站在企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度，在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，選擇涉水整體利益最大化的納稅方案，管理企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營和投資、理財?shù)然顒拥囊环N企業(yè)涉水管理活動?？梢钥紤]商鋪的單價定為4800元/平方，C+4800= B==1346元/平方。為了計算方便，假設()247。增值額＝收入－扣除項目＝+B－＝ （元）。其次，增加綠化費用400萬元，在此基礎上考慮今后未售出部分的上鋪和住宅的價格進行調(diào)低，調(diào)到多少合適呢？測試如下：假設未售的上鋪和住宅的總收入為B元，由于該住宅樓項目總成本如下：，房屋開發(fā)成本(包括建安成本35，566，)，營業(yè)稅金及附加（+）元。（3）基本判斷通過以上計算分析,可以作出如下基本判斷：第一，本案例第一期項目要享受普通住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策。從現(xiàn)有的稅法來看，方法一是正確的稅務處理方式。100%＝237%，適用60%的稅率。（+）＋[247。普通標準住宅增值率=247。（+）＋[247。（+）30％＝()30％= A=(把A=)=136397（元）。(+)100%≤20％時，即A≥，低于50%，適用30%的稅率?？鄢椖浚酵恋爻杀荆课蓍_發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋+＋（＋+）10％＋（＋+）20％＋＝(+)（元）。100%＝％?？鄢椖浚酵恋爻杀荆课蓍_發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋＝（元）。已售面積與可售面積的比例為：（+）247。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種土地增值稅計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。請問應如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？（2）土地增值稅計算分析《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。稅務稽查時稅務機關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據(jù)、成本分攤是否合法等。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。（4）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。雖然稅務機關(guān)指出該評估價低于市場價，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。但是關(guān)于不符合清算要求與不實的標準，稅法并沒有很明確的規(guī)定。（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務風險土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結(jié)合B集團是A房地產(chǎn)企業(yè)的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。幼兒園未繳配套費，不應分攤配套費及配套費契稅。未提供支付記錄。二是前期工程費扣除憑據(jù)不足。扣除項目的審核為了進行扣除項目的審核，稅務人員一方面對A企業(yè)提供的清算資料進行了詳細的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。%，%，全部銷售給了A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東B集團。鑒證報告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調(diào)增單價900元/㎡。（三）稅務機關(guān)的清算審核地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：清算單位的審核在基本情況的審核中，稅務人員發(fā)現(xiàn)該項目擁有兩個《建設用地規(guī)劃許可證》，按照當?shù)氐囟惥值墓?，“房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位”，故A項目應當劃分為兩個清算單位，而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。但仔細核對后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區(qū)不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。（二）稅務機關(guān)的質(zhì)疑實際稅負的爭議問題。A項目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。然而不當稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。具體有以下幾種：（1）代建房籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。那么，利息支出籌劃法就可以運用了。利息支出籌劃法一般