土地增值稅清算審核講解-wenkub.com
2024-10-08 10:27 本頁面
【正文】 ?單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。（財稅字［ 1995］ 48號） ? 但對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 ? （四）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 ? 增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為60%。 ? 對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù) 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （以下簡稱 《 稅收征管法 》 ）第 35條的規(guī)定，實行核定征收。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。 十一、扣除項目金額的審核 ? （十一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題 ?新建房與舊房的界定 ?新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，只允許扣除大市政費、四源費、用電權(quán)費、綠化費。 ? 對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為 “ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ” 予以扣除。 十一、扣除項目金額的審核 ? （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）按取得土地使用權(quán)所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 10％以內(nèi)計算扣除。 十一、扣除項目金額的審核 ? 這里強調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 ? 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款，必須提供已支付的地價款憑證，對不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 九、土地增值稅清算需提供的資料 ? （一）取得收入的形式 ? 清算項目的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 ? 無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。 ? 取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 七、土地增值稅清算的目的 ?土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ? 土地增值稅 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額按照稅法規(guī)定的稅率計算征收的一
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