土地增值稅清算審核講解(完整版)
【正文】 事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? (六 ) 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除問題 ?對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì) 20％的扣除。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 十二、土地增值稅的計(jì)算 ? 土地增值稅＝增值額 規(guī)定稅率 ? 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率 : ? 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為30%。 十三、免征土地增值稅的幾種情況 ? (二 )因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。（財(cái)稅 [2020]21號 ） 十四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ?在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 清算的總建筑面積 十四、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ?在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? （三）在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 ? 增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? 扣除項(xiàng)目金額的確定 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? （七）關(guān)于代收費(fèi)用的扣除問題 ? 代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值稅時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 ? 對于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。 ? 上述費(fèi)用的審核主要是跟概預(yù)算、合同等資料進(jìn)行比較、分析，看是否存在明顯異常；需要分?jǐn)傎M(fèi)用的，是否按規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?；各?xiàng)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。 十、清算項(xiàng)目收入的審核 ? （三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ? 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? （ 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地 ? （ 2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市 ? 納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi) 十、清算項(xiàng)目收入的審核 ? （四）納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用是否作為收入計(jì)稅的問題 ? 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： ? 代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。 ? 商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。 ?就是要核定清算項(xiàng)目的單位面積計(jì)稅的
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