土地增值稅清算審核講解-在線瀏覽
2024-12-15 10:27本頁面
【正文】 項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售 ? 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完 ? 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值 ? 。 七、土地增值稅清算的目的 ?土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。包括：項目座落地、總建筑面積、批準總銷售面積、總自用面積、總配套設施面積、本次清算建筑面積、項目分類用途情況、項目裝飾裝修情況、允許分攤的配套設施面積、竣工驗收情況、符合普通標準住宅面積情況、立項批復文件、其他有關(guān)情況等 ? 土地增值稅納稅 (預繳 )申報表及完稅憑證。 ? 取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 ? 項目工程建設合同及其價款結(jié)算單。 ? 無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。 ? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。 九、土地增值稅清算需提供的資料 ? （一）取得收入的形式 ? 清算項目的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。因此，在確定收入時，應將因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益都包括在收入里面。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。 十、清算項目收入的審核 十一、扣除項目金額的審核 ? （一）扣除項目包括的內(nèi)容 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ，土地增值稅計算增值額的扣除項目包括： ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? 開發(fā)土地的成本、費用； ? 新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 ? 對取得土地使用權(quán)時未支付地價款，必須提供已支付的地價款憑證，對不能提供已支付的地價款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。是指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用 ,這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 十一、扣除項目金額的審核 ? 這里強調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或者他人承擔的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。即已經(jīng)過 “ 三通一平 ” ，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）按取得土地使用權(quán)所支付的費用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的 10％以內(nèi)計算扣除。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險企業(yè)、區(qū)域性保險企業(yè)，股份保險企業(yè)、中外合資保險企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財務公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務的專業(yè)和綜合性非
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