【正文】 價(jià)款；二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)土地和新建房和配套設(shè)施的成本，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中不允許扣除。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建造過(guò)程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。（4）、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（6）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費(fèi)用，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在此項(xiàng)扣除?！都?xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。以上講的5個(gè)方面，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應(yīng)注意的幾點(diǎn)：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預(yù)提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。第四、對(duì)普通住宅和非普通住宅成本費(fèi)用的分?jǐn)傆?jì)算確定扣除項(xiàng)目的方法以省局即將下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分?jǐn)偟取挝唤ㄖ娣e成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。（三）、土地增值稅的稅率和具體計(jì)算方法稅率略具體計(jì)算步驟（1）計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項(xiàng)目金額（2）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例該比例=增值額/扣除項(xiàng)目金額（3）計(jì)算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計(jì)算方法。（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問(wèn)。、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。，并代理甲方向稅務(wù)部門進(jìn)行解釋。上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬(wàn)元。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報(bào)告一式三份。六、約定事項(xiàng)的變更如果出現(xiàn)不可預(yù)見(jiàn)的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。八、適用法律和爭(zhēng)議解決本約定書(shū)的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。九、本約定書(shū)的法律效力（一）本約定書(shū)經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。十、其他事項(xiàng)的約定本約定書(shū)未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書(shū)具有同等法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋（）乘以（）后的價(jià)格。對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施（）管理措施。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（）必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用（）確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。二、簡(jiǎn)答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請(qǐng)分別回答納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的條件和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的條件？請(qǐng)回答房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目及每項(xiàng)內(nèi)容具體內(nèi)容？三、土地增值稅清算案例計(jì)算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的“A小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年6月，向主管地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，座落于某區(qū)號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。“A小區(qū)”項(xiàng)目于2002年初開(kāi)工建設(shè)，于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售。另外還有配套設(shè)施面積12 000平方米。“A小區(qū)”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主管稅務(wù)所，是稅務(wù)所，該項(xiàng)目只有一個(gè)納稅地點(diǎn)。（三）取得預(yù)售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開(kāi)始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，到申請(qǐng)清算之日，取得預(yù)售許可證已超過(guò)三年。（2）銷售進(jìn)度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。（四）、取得收入情況說(shuō)明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2003年5月開(kāi)始預(yù)銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費(fèi)用情況對(duì)于某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。根據(jù)帳面記錄，出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅取得收入900 000 000元。160 000=75%（五）、扣除項(xiàng)目情況說(shuō)明（1）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的工程預(yù)算及結(jié)算明細(xì)資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項(xiàng)目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：39,700，000元； ②前期工程費(fèi)：115,070,700元；③建筑安裝工程費(fèi)：290,000,000元； ④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：1,586,000元；⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：27,942,700元； ⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：19，300，600元。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。注意：公共配套設(shè)施用途公共配套設(shè)施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫(kù)3500平方米。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務(wù)局為該項(xiàng)目辦理了土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。可售面積證書(shū)中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫(kù)面積2000平方米（有人防工程證明）。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎(jiǎng)勵(lì)轉(zhuǎn)給本單位職工。根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。二、取得收入情況說(shuō)明該項(xiàng)目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)：35,642,400元，(2)前期工程費(fèi)：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費(fèi):56,000,000元，(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):8,960，000元，(5)公共配套設(shè)施費(fèi):1,027,000元，(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機(jī)構(gòu)證明。稅務(wù)人員對(duì)清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問(wèn)題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒(méi)有包含在銷售收入中。（3）通過(guò)對(duì)該單位提供的金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明和借款合同的審核發(fā)現(xiàn)，貸款利息不是按清算項(xiàng)目單獨(dú)進(jìn)行劃分計(jì)算的。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓(xùn) 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)僖?、土地增值稅清算概述（一）定義土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（規(guī)程第四條）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增