【正文】 （市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)賬》；規(guī)范完善《土地增值稅清算申報(bào)表（企業(yè)填寫）》；嚴(yán)格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機(jī)關(guān)填寫）》；補(bǔ)充完善了一系列征管文書。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續(xù)對(duì)納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬(wàn)元以上（含100萬(wàn)元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報(bào)市地稅局審批。六、土地增值稅清算后續(xù)管理（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號(hào)）（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號(hào)）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管有關(guān)問題的補(bǔ)充公告》（2011年第6號(hào)）同時(shí)廢止。對(duì)符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上地稅機(jī)關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號(hào)）在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并向納稅人下達(dá)《土地增值稅清算終止審核通知書》。少數(shù)企業(yè)確實(shí)無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。對(duì)能采取查賬征收進(jìn)行清算的,一律要采取查賬清算。（規(guī)程第三十四條）強(qiáng)調(diào)建賬建制?！渌愘M(fèi)的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等※財(cái)稅【2006】21號(hào)：對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。并且強(qiáng)調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨(dú)計(jì)算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計(jì)算增值額。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實(shí)地審核。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目的車庫(kù)等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計(jì)算土地增值額。（細(xì)則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！薄八?、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（二）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（一）對(duì)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。一種是企業(yè)自行清算，……另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)認(rèn)可的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號(hào)）市局辦法：一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。（規(guī)程第四條）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓(xùn) 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉?jiǎng)僖弧⑼恋卦鲋刀惽逅愀攀觯ㄒ唬┒x土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。稅務(wù)人員對(duì)清算資料進(jìn)行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，進(jìn)行審核后，發(fā)現(xiàn)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。單位提供了“X號(hào)土地出讓合同”及京房地[地]字X號(hào)地價(jià)繳款證明，經(jīng)確認(rèn)東湖樓住宅項(xiàng)目已向北京市國(guó)有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費(fèi)480,000元。根據(jù)房屋測(cè)繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測(cè)量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價(jià)為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件的規(guī)定，該項(xiàng)目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫(kù)面積2000平方米（有人防工程證明）。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項(xiàng)目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請(qǐng)手續(xù)。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加7,150,000元。160 000=75%（五）、扣除項(xiàng)目情況說明（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費(fèi)用情況對(duì)于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。（2）銷售進(jìn)度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。“A小區(qū)”開發(fā)項(xiàng)目的主管稅務(wù)所，是稅務(wù)所，該項(xiàng)目只有一個(gè)納稅地點(diǎn)。“A小區(qū)”項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目，座落于某區(qū)號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋（）乘以（）后的價(jià)格。十、其他事項(xiàng)的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。八、適用法律和爭(zhēng)議解決本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。六、約定事項(xiàng)的變更如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報(bào)告時(shí)，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng)，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決。上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費(fèi)10萬(wàn)元；提交土地增值稅清算報(bào)告時(shí)支付余款18萬(wàn)元。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。具體核定方法省局將進(jìn)一步確定，以省局方法為準(zhǔn)。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除?！都?xì)則》規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他方面費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（6）、開發(fā)間接費(fèi)用，是指納稅人內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織，管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的 各項(xiàng)間接費(fèi)用。（3）、建筑安裝工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。還應(yīng)注意的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或他人承擔(dān)的，這部分土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（2）、取得土地交納費(fèi)用如何規(guī)定。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；二是取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定：（2）、由主稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值的確定。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實(shí)物形態(tài)、其他形態(tài)等全部?jī)r(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。四、土地增值稅的計(jì)算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng) 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計(jì)算土地增值稅首先要確定增值額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)，土地增值稅納稅申報(bào)表；項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的土地價(jià)款憑證，國(guó)有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項(xiàng)目工作合同結(jié)算單，商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑 面積 85%以上，或該比例雖未