【正文】 （三）甲方不得修改或刪減乙方出具的自查報告；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。四、約定事項的收費經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，%計取，完成本委托事項費用為人民幣28萬元（￥280000元）。，乙方應當對執(zhí)行業(yè)務過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準備文件或提供證據(jù)；（3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復議等程序。三、乙方的責任和義務（一）乙方的責任、法規(guī)和政策規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關資料進行審核鑒證。（二）甲方的義務，及時提供完成委托事項所需的會計資料、納稅資料和其他有關資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。這種責任還應當包括：（1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關的內(nèi)部控制。第四篇：土地增值稅清算協(xié)議土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書甲方（委托方）：XXXXX甲方稅務登記號：乙方（受托方）：山東紅旗稅務師事務所有限公司乙方稅務師事務所執(zhí)業(yè)證編號：18285茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算鑒證報告，依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：一、委托事項（一）項目名稱：曹縣交通家園一、二、三期土地增值稅清算項目（二）具體內(nèi)容及要求：按照稅法的規(guī)定對甲方2010年2015年6月財務會計資料進行審核并出具土地增值稅清算鑒證報告。第五、在清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。第二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教 育費附加、地方教育附加費，可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用，管理費用和財務費用，該 項費用，不按實際發(fā)生的費用進行扣除，而按《細則》規(guī)定的標準進行扣除。（5）、公共配套設施費，如小區(qū)內(nèi)的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按下列原則處理：一是建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有權、其成本、費用可以扣除；第二建成后無償移交政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除：第三、建成后有償轉(zhuǎn)讓的、應計算收入的，并準予扣除成本、費用。如果納稅人取得是已經(jīng)進行土地開發(fā)的“熟地”，已接好“三通一平”，則這部分前期工程費在納稅人房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。（1）、土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費用，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置補拆遷者工作的安置及補償費用等支出。第二、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權（二級市場），為向土地使用權人實際支付的地價款。各扣除項目具體含義和規(guī)定如下：取得土地使用權所支付的金額。確認收入時限。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定房地產(chǎn)銷售收入確認范圍轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人，土地使用人。各分局要廣泛開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作的宣傳，對符合清算條件的開發(fā)項目，告知納稅人主動進行申報，并按規(guī)定報送相關附件資料，主管稅務機關要對納稅人報送資料要進行認真審核，并制作資料清單，為稅務機關實施結(jié)算，開展納稅評估、實施專項檢查打下基礎。（三）、清算應報送的資料目前我省的具體清算辦法還未下發(fā)，最終以省局要求為準，但根據(jù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號文件要求，納稅人辦理土地增值稅清算應報送下列資料。對今后發(fā)生的滿足上述條件的項目，納稅人須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。（國稅發(fā)〔2006〕187文）這強調(diào)一下普通住房的標準，根據(jù)宣城市政府公布的標準三個條件：第一；第二、單套建筑面積在144平方米以下；第三、。第二、雖然無轉(zhuǎn)讓收入，但應視同銷售，如：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人，抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。凡土地使用權，房產(chǎn)產(chǎn)權未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)出租）不征收土地增值稅。國有土地使 用權出讓是指國家以土地的所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓的行為。（二）土地增值稅征稅范圍的界定土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。第四、土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺的一個稅種，是國家利用稅收杠桿對經(jīng)濟進行必要的調(diào)節(jié)，具有特定的開征目的。在計算土地增值稅時，要以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額來計征。具體講，土地增值稅是一種以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額及征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。第三篇：《土地增值稅清算講解》《土地增值稅清算講解》為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，國家稅務總局印發(fā)《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，并于2007年2月1日起執(zhí)行，省局將出臺具體的結(jié)算辦法，因該項工作任務重，結(jié)算工作較為復雜，稅務干部必須熟練掌握土地增值稅相關業(yè)務知識，才能更好完成該項工作任務，為此，市局決定就春訓時機，對該項業(yè)務進行間要講解。（三）貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。稅務師事務所出具否定意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。稅務師事務所出具的保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。第四十五條稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，認為涉稅鑒證事項總體上符合法定性標準，但還存在下列情形之一的，應當出具保留意見的鑒證報告：（一）部分涉稅事項因稅收法律、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時間不夠明確。第四十四條稅務師事務所經(jīng)過審核鑒證，確認涉稅鑒證事項符合下列所有條件，應當出具無保留意見的鑒證報告：（一）鑒證事項完全符合法定性標準，涉及的會計資料及納稅資料遵從了國家法律、法規(guī)及稅收有關規(guī)定。（二）保留意見的鑒證報告（見附件3）。注冊稅務師應當根據(jù)鑒證情況，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見，并確認出具鑒證報告的種類。鑒證報告的引言段應當表明委托人和受托人的責任，說明對委托事項已進行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等。（二）收件人。（四）審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。審核程序通常包括：（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。第三十七條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金審核，應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。（九）各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。（五）審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。第三十四條基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內(nèi)容：（一）審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：（一）評價與扣除項目核算相關的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內(nèi)容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。第十七條納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書：（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。第十四條納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金的合法有效憑證。（五）項目工程建設合同及其價款結(jié)算單。第二章 一般規(guī)定第十二條稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應當體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務風險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。（二）稅務師事務所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。第三條納入稅務機關行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。第五章 核定征收第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。第二十八條 代收費用的審核。（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第六十八條 土地增值稅清算工作結(jié)束后，應當按照檔案化管理的要求，按項目編制目錄，裝訂成冊，整理歸檔，妥善保管。主管稅務機關應當將清算審核結(jié)果書面通知納稅人，按規(guī)定辦理補、退稅手續(xù)。第六十二條 土地增值稅清算工作要嚴格履行重大事項報告制度，13 不管是