【正文】 （市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）》；補充完善了一系列征管文書。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續(xù)對納稅人辦理土地增值稅清算時應退稅款額度占預繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應上報市地稅局審批。六、土地增值稅清算后續(xù)管理（一）清算審核期間轉讓房地產的處理 按相應的預征率預征稅款（二）清算后再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務機關發(fā)出《責令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務機關應移交稅務稽查部門檢查。（江西省地方稅務局公告2011年第6號）（3）規(guī)范房地產企業(yè)土地增值稅核定征收?！督魇〉胤蕉悇站株P于加強土地增值稅征管有關問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務局關于加強土地增值稅征管有關問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結果報經縣級以上地稅機關合議批準后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務總局規(guī)定不低于5%。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（規(guī)程第三十四條）強調建賬建制?！渌愘M的處理：房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號：對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。并且強調，“普通標準住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產統(tǒng)一計算增值額。主管稅務機關是土地增值稅清算審核主體。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實地審核。同一房地產項目的車庫等附屬設施不屬于普通住宅，應按其他類型的房地產計算土地增值額。（細則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額?！薄八?、……房地產企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目；（三）直接轉讓土地使用權的；（四）納稅人申請注銷稅務登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的。（一）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（二）省稅務機關規(guī)定的其他情況。（一）對已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，其已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；（二）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。一種是企業(yè)自行清算，……另一種是企業(yè)委托當?shù)氐囟悪C關認可的稅務師事務所進行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）市局辦法：一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產開發(fā)企業(yè)）。（規(guī)程第四條）稅務機關應當為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地增值稅政策宣傳輔導。第五篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝一、土地增值稅清算概述（一）定義土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。稅務人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關稅費480,000元。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策?？墒勖娣e證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。北京市崇文區(qū)某涉外房地產開發(fā)有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。160 000=75%（五）、扣除項目情況說明（1）某房地產開發(fā)有限公司取得土地使用權所支付的總金額為453 200 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況對于某房地產開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉讓房地產的收入中。（2）銷售進度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米?！癆小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務所，是稅務所，該項目只有一個納稅地點?！癆小區(qū)”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。證明資料如下：經北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)號，規(guī)劃批準總占地面積80 000平方米。適當?shù)脑u價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的房屋（）乘以（）后的價格。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書簽訂之日起15日內預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。，乙方應當按照有關法律、法規(guī)及相關規(guī)定承擔相應的法律責任。、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關事項的詢問。（2）符合會計準則及有關規(guī)定。（三）完成時間：2015年9月30日前。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。除房地產開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除?！都殑t》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本金額之和的5%以內計算扣除。（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。（3）、建筑安裝工程費，是指房地產開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產開發(fā)成本中不允許扣除。（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。包含兩方面內容：一是取得土地使用權所支付的地價款；二是取得土地使用權時按國家規(guī)定交納的有關費用。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產的平均價格確定：（2）、由主稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值的確定。將房屋的產權，土地使用權 轉移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關的經濟收益。四、土地增值稅的計算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。房地產開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證，國有土地作用權出讓 合同、銀行貨款利息結算通知單，項目工作合同結算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產收入、成本和費用有關的證明資料；主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。對符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）、已竣