【正文】 發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。第四十七條 清算審核成本費用時，應當加強票據(jù)使用的統(tǒng)一和規(guī)范，核算入賬的票據(jù)應當是由稅務部門監(jiān)制的發(fā)票，行政事業(yè)性收據(jù)需經(jīng)主管稅務機關同意后方可入賬。重點關注大額建安票據(jù)、材料票據(jù)的真?zhèn)渭皹I(yè)務的真實性。第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自留的車庫，且產(chǎn)權屬性為自有，其相應的開發(fā)成本不得扣除。第五十二條 在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的建設主管部門的行政性罰款，不允許作為扣除項目扣除。第五十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)權未明確的地下人防工程用于經(jīng)營、收益歸自己的，在計算土地增值稅時，其取得的收益不能確認為清算收入，發(fā)生的成本不得作為扣除項目扣除。列支財務費用的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%內(nèi)予以扣除；凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本這和的10%以內(nèi)計算扣除。第五十七條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按照稅法規(guī)定在轉讓房地產(chǎn)時可以不繳或少繳的營業(yè)稅、城市維護建設稅，以及日常形成的欠稅在清算審核時不得作為扣除項目扣除。第五十九條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合下列條件之一的，可實行核定征收。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。第七章 表證單書第六十條 符合土地增值稅清算條件的納稅人，在清算過程中，應當使用、報送下列表證單書。第六十二條 土地增值稅清算工作要嚴格履行重大事項報告制度，13 不管是主管稅務機關自己組織清算，還是委托中介機構清算鑒證，遇到重要問題或重大事項必須及時報告市局。第六十四條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應當保持一致。主管稅務機關應當將清算審核結果書面通知納稅人，按規(guī)定辦理補、退稅手續(xù)。如違反規(guī)定將按稅收執(zhí)法責任制追究相關人員的責任。第六十八條 土地增值稅清算工作結束后，應當按照檔案化管理的要求，按項目編制目錄，裝訂成冊，整理歸檔，妥善保管。第六十九條 本規(guī)程自二○一○年三月一日起執(zhí)行。第二條 《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第四條 納稅人應當如實申報應繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關可結合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。第十三條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤消。對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。必要時，主管稅務機關可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。第二十三條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關注：（一）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛列情形。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。第二十五條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（三）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務機關開具。（二）開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。第二十八條 代收費用的審核。第二十九條 關聯(lián)方交易行為的審核。應當關注企業(yè)大額應付款余額，審核交易行為是否真實。第三十一條 對納稅人委托中介機構審核鑒證的清算項目，主管稅務機關未采信或部分未采信鑒證報告的，應當告知其理由。第五章 核定征收第三十三條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設臵但未設臵賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。第三十六條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則第一章 總則第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務師管理暫行辦法》及其他有關規(guī)定，制定本準則。第三條納入稅務機關行政監(jiān)管并通過年檢的稅務師事務所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。業(yè)務環(huán)境包括：業(yè)務約定事項、鑒證對象特征、使用的標準、預期使用者的需求、責任方及其環(huán)境的相關特征，以及可能對鑒證業(yè)務產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。（二）稅務師事務所符合獨立性和專業(yè)勝任能力等相關專業(yè)知識和職業(yè)道德規(guī)范的要求。（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書（見附件1）。具體包括：企業(yè)會計資料及會計處理、財務狀況及財務報表、納稅資料及稅務處理、有關文件及證明材料等。適當?shù)脑u價標準應當具備相關性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。在確定證據(jù)收集的性質(zhì)、時間和范圍時，應當體現(xiàn)重要性原則，評估鑒證業(yè)務風險以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量。第十條稅務師事務所按照本準則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務機關應當受理。第二章 一般規(guī)定第十二條稅務師事務所應當要求委托人如實提供如下資料：（一）土地增值稅納稅（預繳）申報表及完稅憑證。（三）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。（五）項目工程建設合同及其價款結算單。（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。（九）轉讓房地產(chǎn)有關稅金的合法有效憑證。第十三條稅務師事務所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務時，應當對下列事項充分關注：（一）明確清算項目及其范圍。（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。第十四條納稅人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，稅務師事務所應當按照本準則第三章的規(guī)定審核收入總額。第十六條稅務師事務所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設臵但未設臵賬簿的。（三）雖設臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的。第十七條納稅人雖有本準則第十六條所列情形，但如有下列委托人委托，稅務師事務所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務約定書：（一）司法機關、稅務機關或者其他國家機關。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。（四）查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。第二十條稅務師事務所應當按照稅法及有關規(guī)定審核納稅人是否準確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應稅收入。轉讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應納土地增值稅稅額。第二十二條有本準則第十六條第（六）款情形，但按本準則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務的，稅務師事務所應當獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構確認的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認轉讓房地產(chǎn)的收入。（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務總局有關規(guī)定執(zhí)行。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。第二十六條必要時，注冊稅務師應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。（二）確認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務是否真實，內(nèi)容是否完整，相關手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。（三）審核企業(yè)對于以土地使用權投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務處理。（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。（九）審核納稅人轉讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。第四章 扣除項目的審核第二十七條稅務師事務所應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。第二十八條扣除項目審核的基本程序和方法包括：（一）評價與扣除項目核算相關的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。（三）審核相關合同、協(xié)議和項目預（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。（六）必要時，利用專家審核扣除項目。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容：（一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。（三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。（五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內(nèi)容