【正文】 位（1）《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）“一、土地增值稅的清算單位：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。”（3）《湖北省地方稅務局關于印發(fā)〈湖北省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法〉的通知》（鄂地稅發(fā)〔2008〕207號）規(guī)定，“對于滾動開發(fā)項目，以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設工程規(guī)劃許可證》審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅函[2007]356號）“十、住宅和非住宅的確認問題：判斷房產屬住宅或非住宅，以規(guī)劃報建資料和房產證記載的房產用途為準。 需要說明的是，在滿足上述條件的前提下，一般不再考慮定價差異原則、成本差異原則。其他開發(fā)產品類中納稅人建造商網、商鋪、車庫、輔助房等，不再按功能分別分類計算土地增值稅。六、關于一條線、二條線、三條線之爭《土增稅細則》第八條： “土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條(一)項的免稅規(guī)定”。各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整”?！　伴_發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額”。因為企業(yè)方會辯解說國稅發(fā)〔2006〕187號文要求分開核算的目的是讓普通住宅增值額不超過20%可免稅用的，而我又不要享受免稅，所以就混在一起核算，怎么不行？國稅發(fā)〔2009〕91號第十七條：清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。七、清算條件《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號）第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算: （一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。其中：：等于總建筑面積扣除不能分攤的公用建筑面積后的余額。 ：單獨具備使用功能的獨立使用空間、機動車庫、供暖鍋爐房、物業(yè)管理用房等。 （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；注：尚未銷售部分需要確認收入和扣除項目。（見31號文第九條　企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。工程竣工驗收報告還應附有下列文件:……. （2）《國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三條　企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。 （二）開發(fā)產品已開始投入使用。（3）《國家稅務總局關于房地產企業(yè)開發(fā)產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函﹝2009﹞342號）明確：根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）規(guī)定的精神，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。九、土地增值稅清算單位確定（一）土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。（二）納稅人提出清算申請時，主管稅務機關應根據開發(fā)項目立項批復、土地使用出（轉）讓合同（協議）、土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預）售許可證、《土地增值稅項目登記表》等有關資料，審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算。（四）《土地增值稅清算鑒證業(yè)務操作指南》第七條 根據指導意見第五條的規(guī)定鑒證清算單位確認情況，應特殊關注：（二）清算單位的認定。凡應獨立辦理有關部門的許可證照的房地產開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。 十、清算審核 1. 稅務機關對企業(yè)清算資料的審核，不改變企業(yè)的依法申報責任。主管稅務機關如果未采信或部分未采信鑒證報告的，應當向房地產開發(fā)企業(yè)告知其理由。” 《中華人民共和國稅收征收管理法》第五十二條 因稅務機關的責任，致使納稅人、扣繳義務人未繳或者少繳稅款的，稅務機關在三年內可以要求納稅人、扣繳義務人補繳稅款，但是不得加收滯納金。 退稅利息按照稅務機關辦理退稅手續(xù)當天中國人民銀行規(guī)定的活期存款利率計算。 假定企業(yè)申請公司注銷： 無論以前年度所得稅率是否一致，都應當按照各年銷售收入（含預收收入）比例，重新計算以前年度各年應當扣除的土地增值稅，進而計算以前年度各年應當補退的企業(yè)所得稅。 單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。 2007遼寧房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 第七條 房地產開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。 第二部分 清算收入的審核 一、正常銷售收入 二、外部視同銷售收入 三、內部視同銷售收入 四、轉讓永久使用權五、地下停車場等的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理六、代收費用 一、正常銷售收入 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第十八條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產銷售面積與項目可售面積的數據關聯性，以核實計稅收入； 面積誤差 2010國稅函220號關于土地增值稅清算有關問題的通知 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 實際執(zhí)行過程中，對于返還房價款沖減售房金額的，如果以前已經全額開具商品房銷售發(fā)票，均需要收回并且重新開具；如果實測面積低于合同面積并且超過3%，多數省份要求重新辦理銷售合同備案。 注：部分違約/根本違約，收款方向 贈送家用電器 2006國稅函1278號關于中國移動有限公司內地子公司業(yè)務銷售附帶贈送行為征收流轉稅問題的通知 2007國稅函778號關于中國聯通有限公司及所屬分公司和中國聯合通信有限公司貴州分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為有關流轉稅問題的通知 2007國稅函1322號關于中國網絡通信集團公司及其分公司和中國網通（集團）有限公司及其分公司業(yè)務銷售附帶贈送行為征收流轉稅問題的通知 （1）銷售前明確承諾贈送的 A 屬于捆綁銷售，不需要單獨計算增值稅，實質上是合并計算銷售不動產營業(yè)稅 B 如果贈送的家電、家居構成房屋的附屬設備或設施，則屬于開發(fā)成本，未來可以享受土地增值稅的加計扣除，如可視對講系統、壁掛鍋爐、整體廚房、整體衛(wèi)生間等，否則計入銷售費用，如空調、電冰箱、家具等。 B如果開發(fā)商過渡了發(fā)票，即要求供應商的發(fā)票抬頭為自己，自己統一開具銷售不動產發(fā)票，則房地產銷售收入不得扣除贈送的家電金額，但家電金額可以作為銷售費用或開發(fā)成本處理。在這段期間，開發(fā)商保留控制權，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。 第六十六條　當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行要求。二、外部視同銷售收入 2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 第七條 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。（1－營業(yè)稅稅率） （二）對外抵債 1998國稅函771號關于以房屋抵頂債務應征收營業(yè)稅問題的批復 單位或個人以房屋抵頂有關債務，不論是經雙方(或多方)協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已發(fā)生轉移，且原房主也取得了經濟利益(減少了債務)，因此，對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。未經通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。 第八十四條　債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。 （三）長期股權投資 1995財稅48號關于土地增值稅—些具體問題規(guī)定的通知 對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。 2006財稅21號關于土地增值稅若干問題的通知 對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 2002財稅191號關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知 以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 （三）企業(yè)重組后的連續(xù)12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。因此對東亞公司分配的不動產應按銷售不動產征收營業(yè)稅。 特點：所有權沒有改變，歷史成本延續(xù) 2008國稅函828號關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知內部處置營業(yè)稅 營業(yè)稅暫行條例實施細則 第十條 除本細則第十一條和第十二條的規(guī)定外，負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并收取貨幣、貨物或者其他經濟利益的單位，但不包括單位依法不需要辦理稅務登記的內設機構。 1993國稅發(fā)149號營業(yè)稅稅目注釋2007江蘇關于在農村集體土地上建房轉讓征收營業(yè)稅問題的批復 對納稅人租用或利用農村集體土地建房銷售的行為應按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。 中華人民共和國合同法 第二百一十四條　租賃期限不得超過二十年。 企業(yè)會計準則—租賃第六條：符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃： （三）即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。 2009青島房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答 利用地下基礎設施形成的停車場所，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內的使用權轉移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產轉讓收入，并入非普通住房轉讓收入；利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施計入扣除，房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權合同，其取得的租賃收入，不計入房地產轉讓收入。 注：代收的有線電視、燃氣初裝費等公用事業(yè)項目收費參照執(zhí)行 2009國稅發(fā)31號房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法第五條第二款 企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。第三部分 稅前扣除原則 一、有效憑證原則 二、實際發(fā)生原則 三、相關性原則 四、合理性原則 五、一貫性原則 一、有效憑證原則 2006國稅發(fā)187號關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 總結：土地增值稅的扣除項目，一般情況下應當取得發(fā)票，但并不意味著所有的扣除項目都必須取得發(fā)票。 但是，由于沒有外部票據的支持，稅務機關在把握扣除項目的真實性時，普遍從嚴掌握，尤其是支付方式。因此，企業(yè)在對外支付款項時，如果屬于客觀上無法取得發(fā)票的情形，超過1000元但采用現金結算方式的，稅務機關有權不允許扣除。 二、實際發(fā)生原則 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。足夠和適當要根據實際情況來判定。 因此，僅有購貨發(fā)票和付款憑證，但沒有入庫驗收證明，稅務機關也有權不承認。具體判斷必須從費用發(fā)生的根源和性質方面分析，而不是費用支出的結果。 2007城市房地產管理法\第三章房地產開發(fā) 第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 2009國稅發(fā)91號土地增值稅清算管理規(guī)程 第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（五）納稅人分