【正文】 值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 《 實(shí)施細(xì)則 》 第十六條 全椒縣地稅局城郊分局 ? 土地增值稅預(yù)征申報(bào) 每月 15日前申報(bào)繳納上月應(yīng)納的土地增值稅。 ? 二、普通標(biāo)準(zhǔn)住房和非普通標(biāo)準(zhǔn)住房：預(yù)征率為 %。 ? 四、營(yíng)業(yè)用房及其他類(lèi)型：預(yù)征率為 3%。 滁地稅 〔 2023〕 75號(hào) 全椒縣地稅局城郊分局 ? 土地增值稅的清算單位為國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。 皖地稅函 〔 2023〕 583號(hào) ? 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào) 全椒縣地稅局城郊分局 ? 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅的清算： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 《 規(guī)程 》 （國(guó)稅發(fā) 【 2023】 91號(hào)）第十條 全椒縣地稅局城郊分局 納稅人 主動(dòng) 清算的清算流程 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的清算流程 流程圖 全椒縣地稅局城郊分局 納稅人主動(dòng)清算的： ? 納稅人在符合條件 后 90日內(nèi)完成清算申報(bào) →稅務(wù)機(jī)關(guān)受理 → 稅務(wù)機(jī)關(guān)組織審核 → 負(fù)責(zé)人審批 → 審核結(jié)果通知納稅人 → 補(bǔ)退稅 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算的： ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)集體研究確定清算項(xiàng)目 → 下達(dá)清算通知書(shū) → 納稅人收到進(jìn)行清算通知書(shū)之日起90日日內(nèi)完成清算申報(bào) → 稅務(wù)機(jī)關(guān)受理 → 稅務(wù)機(jī)關(guān)組織審核 → 負(fù)責(zé)人審批 → 清算結(jié)果通知納稅人 → 補(bǔ)退稅 全椒縣地稅局城郊分局 ? 土地增值稅 清算申報(bào)表 及其 附表 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明 ，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。 ? 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)：國(guó)家稅務(wù)總局公告名單內(nèi)的中介機(jī)構(gòu)（一般指的是稅務(wù)師事務(wù)所），否則不得辦理涉稅鑒證業(yè)務(wù)；對(duì)其出具的鑒證報(bào)告，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理。 ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤消。分為直接銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入和視同銷(xiāo)售收入。 ? 銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 ? 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? ? 對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額：是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ? 按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過(guò)程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。 全椒縣地稅局城郊分局 成本項(xiàng)目 成本性質(zhì) 土地增值稅分?jǐn)偡椒? 土地成本 共同成本 占地面積法 前期工程費(fèi) 共同成本 建筑面積法 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 共同成本 建筑面積法 建安工程費(fèi) 直接成本 公共配套設(shè)施費(fèi) 共同成本 建筑面積法 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)（不含利息） 共同成本 建筑面積法 全椒縣地稅局城郊分局 ? 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理： ? 代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。 ? 代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng) (庫(kù) )、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ? 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? 建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ? 建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 ? 利息及借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，可以扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中只包含因直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資和職工福利費(fèi)。 全椒縣地稅局城郊分局 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 國(guó)