【正文】 有關(guān)費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。（二）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，納稅人應(yīng)當(dāng)提供合法有效的原始憑證，對其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的原則上不得扣除。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)，能進行確認(rèn)的合法有效的原始憑證一般包括：土地轉(zhuǎn)（出）讓合同、支付地價款的發(fā)票、繳納契稅的票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。第四十二條 拆遷補償費應(yīng)當(dāng)按實際發(fā)生數(shù)計算扣除，尤其是支付給個人的拆遷補償款必須與拆（回）遷合同、簽收花名冊或簽收憑證一一對應(yīng)。（三）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計入收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。第四十七條 清算審核成本費用時，應(yīng)當(dāng)加強票據(jù)使用的統(tǒng)一和規(guī)范，核算入賬的票據(jù)應(yīng)當(dāng)是由稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，行政事業(yè)性收據(jù)需經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)同意后方可入賬。第五十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自留的車庫，且產(chǎn)權(quán)屬性為自有，其相應(yīng)的開發(fā)成本不得扣除。第五十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)權(quán)未明確的地下人防工程用于經(jīng)營、收益歸自己的，在計算土地增值稅時，其取得的收益不能確認(rèn)為清算收入，發(fā)生的成本不得作為扣除項目扣除。第五十七條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按照稅法規(guī)定在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時可以不繳或少繳的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅，以及日常形成的欠稅在清算審核時不得作為扣除項目扣除。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。第七章 表證單書第六十條 符合土地增值稅清算條件的納稅人，在清算過程中，應(yīng)當(dāng)使用、報送下列表證單書。第六十四條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)當(dāng)保持一致。如違反規(guī)定將按稅收執(zhí)法責(zé)任制追究相關(guān)人員的責(zé)任。第六十九條 本規(guī)程自二○一○年三月一日起執(zhí)行。第四條 納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。第十三條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。第二十一條 審核扣除項目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)?。第二十五條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：（一）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。第二十九條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。第三十一條 對納稅人委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。第三十八條 本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細(xì)化土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則第一章 總則第一條為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）以及《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，制定本準(zhǔn)則。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項、鑒證對象特征、使用的標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征，以及可能對鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項、交易、條件和慣例及其他事項。（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第十條稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。第十三條稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：（一）明確清算項目及其范圍。（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。第十六條稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外，可以終止鑒證：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個人。（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。第二十條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。第二十二條有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評估價格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第二十四條收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十六條必要時，注冊稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理。（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。第四章 扣除項目的審核第二十七條稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。（六）必要時，利用專家審核扣除項目。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。第三十一條土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。（二）自營方式。（三）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。（七）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。（二）利息支出的審核。第三十八條國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。第三十九條對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算；，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。第四十二條鑒證報告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：（一）標(biāo)題。鑒證報告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱。鑒證報告的審核過程及實施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：；；、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。第四十三條稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況，出具真實、合法的鑒證報告。（四）否定意見的鑒證報告（見附件5）。（三）注冊稅務(wù)師獲取了鑒證對象信息所需的充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額。（三）部分涉稅事項因?qū)徍朔秶艿较拗?，不能獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)，雖然影響較大，但不至于出具無法表明意見的鑒證報告。稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報告，不能作為辦理土地增值稅清算申報或?qū)徟乱说囊罁?jù)。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。這一點與營業(yè)稅有些類似。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標(biāo)準(zhǔn)或參照的標(biāo)準(zhǔn)。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。這里要注意兩個方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng) 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準(zhǔn)）。納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒定的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。要確定增值額，必須把握兩個關(guān)鍵要素。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設(shè)施全額收入。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。（1）、如何確認(rèn)地價款第一、以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中如辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登 記、過戶手續(xù)費。（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。加計扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細(xì)則》規(guī)定，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。免征土地增值稅。二、甲方的責(zé)任與義務(wù)（一）甲方的責(zé)任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。、法規(guī)的行為。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用（一）乙方應(yīng)當(dāng)出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報