【正文】 未結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金，又不提供擔(dān)保的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通知出境管理機(jī)關(guān)阻止其出境。 ? 第八十八條： 納稅人、扣繳義務(wù)人、稅務(wù)擔(dān)保人同稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅上發(fā)生爭議時，必須先按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后可以依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。 ? 第六十三條： 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。 ? （摘自瓊地稅發(fā) 【 2022】 102號文） ? 八、納稅人法律責(zé)任和法律救助 ? （一）法律責(zé)任 ? 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房屋買賣合同，房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照舊 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 （以下簡稱舊 《 征管法 》 ）第三十九條（即：新 《 征管法 》 第六十二條）的規(guī)定進(jìn)行處理。 ? 對同時符合上述二個條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由清算辦公室向納稅人開具 《 土地增值稅清算受理通知書 》 ；對清算資料不全的，向納稅人開具 《 土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書 》 ，一次性說明補(bǔ)充的有關(guān)材料，納稅人應(yīng)在 10日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料；對應(yīng)繳而未足額繳納土地增值稅預(yù)征稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令納稅人限期補(bǔ)繳，并按規(guī)定加收滯納金，待稅款補(bǔ)繳入庫后，再向納稅人開具《 土地增值稅清算受理通知書 》 。 ? （摘自瓊地稅發(fā) [2022]187號文） ? （二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料 ? 開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)（發(fā)改委文件）； ? 規(guī)劃申請、報(bào)告及圖紙（企業(yè)報(bào)送規(guī)劃局），建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：規(guī)劃局）； ? 土地使用權(quán)證（發(fā)證機(jī)關(guān)：國土局）； ? 建筑工程施工許可證（發(fā)證機(jī)關(guān)：建設(shè)局）； ? 建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書（建設(shè)局核發(fā)）； ? 預(yù)售價格核準(zhǔn)批復(fù)（物價局核發(fā)） ? 商品房銷（預(yù)）售許可證（房產(chǎn)管理局核發(fā)）； ? 工程竣工備案表（備案機(jī)關(guān)：質(zhì)監(jiān)局牽頭、相關(guān)部門確認(rèn)）； ? 房屋分戶（室）面積對照表（房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處面積復(fù)核專用章） ； ? 銷售房地產(chǎn)有關(guān)證明資料，以房地產(chǎn)購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 清算的總可售面積 ? （摘自國稅發(fā) 【 2022】 187號文） ? 五、清算資料 ? （一）納稅人應(yīng)報(bào)送的資料 ? 土地增值稅納稅清算申報(bào)表及各項(xiàng)明細(xì)表； ? 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料（詳見下一條）等。 ? （六）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。 ? （二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。 ? 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險(xiǎn)一金”的費(fèi)用列支問題 ? 目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為職工支付的“四險(xiǎn)一金”通常全部或大部分在“開發(fā)間接費(fèi)”科目核算，這樣一來就有可能作為開發(fā)成本直接扣除并進(jìn)行加計(jì)扣除，而按照規(guī)定，這部分費(fèi)用在清算時應(yīng)作為開發(fā)費(fèi)用認(rèn)定， 對“四險(xiǎn)一金”的費(fèi)用應(yīng)予以調(diào)出，作為開發(fā)費(fèi)用處理。 ? 對利息支出重點(diǎn)關(guān)注： ? （一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時按轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額征稅，土地增值稅要按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算增值額。 ? （摘自瓊地稅函 〔 2022〕 250號） ? 執(zhí)行時間： 2022年 6月 13日 ? 說明： ? 土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”的扣除額與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)是截然不同的。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本” ? 的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。 （摘自國稅函 [2022]220號文） 此外，對安置用房發(fā)生的成本和費(fèi)用，按規(guī)定予以扣除。）同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ? 若將因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性的罰款在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目中列支的，不允許計(jì)入扣除，應(yīng)予扣減。 ? 關(guān)于開發(fā)企業(yè)為施工方代付的統(tǒng)籌費(fèi)用列支問題 ? 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費(fèi)用，待項(xiàng)目完工后再由施工企業(yè)將這部分費(fèi)用支付給開發(fā)企業(yè)，這部分代付的費(fèi)用是不允許作為扣除項(xiàng)目（開發(fā)成本）扣除的。 ? 業(yè)主共有的車庫，屬于公共配套設(shè)施，相應(yīng)的車庫開發(fā)成本應(yīng)準(zhǔn)予扣除，并加計(jì)扣除。在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時，建安費(fèi)用的扣除憑證以建安發(fā)票為準(zhǔn)。 ? 對于不符合以上 13中任何一條規(guī)定的，取得的發(fā)票不允許列入開發(fā)成本。 ? （摘自瓊地稅函 [2022]356號 ) ? 建安發(fā)票必須真實(shí)： ? 由于前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)及公共配套設(shè)施費(fèi)中，樁基工程、土石方工程、綠化工程等配套工程由不同的建設(shè)方承建，而這些小工程的施工方很多是核算不健全的小工程隊(duì)，往往會提供一些不規(guī)范的發(fā)票，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從施工企業(yè)取得的建筑安裝業(yè)發(fā)票時必須確保發(fā)票的真實(shí)有效性。 ? 以上部門若提供的是應(yīng)稅行為，則需提供發(fā)票，開發(fā)企業(yè)可以相應(yīng)的計(jì)入成本費(fèi)用中；以上部門若提供的為非應(yīng)稅行為的政府性收費(fèi)，則提供行政事業(yè)性收據(jù)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該部分支出列入“開發(fā)費(fèi)用” 中。 ? 屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同成本的分?jǐn)倖栴}： ? 屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ? 扣除項(xiàng)目的確認(rèn)原則： ? 以實(shí)際支付并取得合法有效憑證為準(zhǔn)，對只有實(shí)際支付沒有取得合法有效憑證的，或者只取得合法有效憑證沒有實(shí)際支付的，不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 ? （二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 ? 開發(fā)間接費(fèi)用。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。 ? （三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 ? 建筑安裝工程費(fèi)。 ? 包括： ? 開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建造前所發(fā)生的一些費(fèi)用。 是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的征用土地的征地費(fèi)用、地上地下建筑物和附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動遷用房支出等。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 ? 指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 1999年國稅函 [1999]112號文） ? 土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn) ? 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等。 ? （摘自國家稅務(wù)總局 2022年國稅函 [2022]220號規(guī)定） ? 土地成本的分?jǐn)倖栴}： ? 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。包括契稅? ? 以出讓方式（協(xié)議、招投標(biāo)、拍賣等）取得土地使用權(quán)的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價款為按國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價款。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。 土地增值稅清算以稅收收入確認(rèn)原則為準(zhǔn)。 ? 稅法確認(rèn)收入原則：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣。 ? 具體的建筑物和附著物如下： ? 地上和地下的各種建筑及各種附