【正文】 該單位在2004年1月曾到豐臺地方稅務(wù)局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。134,572,220x100﹪=﹪(五)適用稅率30﹪應(yīng)納土地增值稅為6,527,780x30﹪=1,958,334元(六)已納土地增值稅為300,000元(七)應(yīng)補土地增值稅1,658,334元案例三北京市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的xx項目，座落于豐臺區(qū)xx號。(16,480,000+81,929,400)x10﹪=9,840,940元,640,000元，經(jīng)審核數(shù)據(jù)無誤。由于該項目全部銷售，扣除的公共配套設(shè)施費1,027,000元，未發(fā)現(xiàn)問題。五、稅務(wù)機關(guān)審核情況(一)資料審核對納稅人提供的相關(guān)資料與鑒證報告中的數(shù)據(jù)進行核對并對鑒證報告中披露的內(nèi)容情況進行審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)對該項目清算情況審核確認如下：(二)收入確認根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中，應(yīng)視同銷售，將獎勵職工的住宅1000平方米，按該項目平均銷售價格每平方米8300元，增加銷售收入8,300,000元，因此全部銷售收入合計為141,100,000元。,640,000元。(二)扣除項目金額合計167,420,000元。(16,480,000+111,000,000)*5﹪=6,374,000元。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米。稅務(wù)部門通過對該項目的有關(guān)資料和《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)進行審核，特別是對其內(nèi)容、格式進行了重點驗收后，同意辦理清稅手續(xù)。本次清算扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元。其他商品房計算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元其他商品房占清稅項目面積的比例為40，000/160,000=25﹪扣除項目金額=1,052,922,000*25﹪=263,230,500元增值額=530,000，000263，230，500=266,769,500元增值額與扣除項目金額之比(增值率)為266,769,500/263,230,500=﹪適用稅率為50﹪應(yīng)納土地增值稅為：(266,769,500*50﹪)(263, 230,500*15﹪)=93,900,175元已納土地增值稅為：5，000,000元應(yīng)補繳土地增值稅為：88,900,175元六、對東園小區(qū)項目審核后有關(guān)的附列情況：(一)總建筑面積200,000平方米(二)批準(zhǔn)可銷售面積170,000平方米(三)已出售面積160,000平方米(四)取得收入1,430,000,000元(五)本次清算扣除項目總金額為：1,052,922,000元?？鄢c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金78,650,000元，經(jīng)審核后沒有發(fā)現(xiàn)問題。公式：([前期工程費115,070,700元+建筑安裝工程費+290,000,000元+基礎(chǔ)設(shè)施費1,586,000元+開發(fā)間接費19,300,600元=425,957,300元]*80﹪=340,765,840元)另外，通過對四項費用計算后，不高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住”(高層普通住宅毛坯房)及“商業(yè)”類每平方米建安造價金額。房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額為:386,880,000元。出售辦公用房25，000平方米,取得銷售收入275,000,000元，進行核對后，未發(fā)現(xiàn)問題。四、納稅情況詳細計算過程該項目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計算增值額。465,657,300*80﹪=372,525,840元公共配套設(shè)施費:27,942,700元，本次清算分攤扣除的公共配套設(shè)施費用22,354,160元。(6)開發(fā)間接費:19,300,600元。(2)前期工程費：115,070,700元。該項目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元具體計算可采取以下兩種方法： 453,200,000/200,000*160,000=362,560,000元。另外，取得租金收入200，000元。該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。稅務(wù)部門對該公司所提供的有關(guān)清算項目資料進行了驗收，特別是對《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)中內(nèi)容和格式進行了重點查驗后，同意“東園小區(qū)”項目辦理土地增值稅清算手續(xù)。（市局辦法第四十五條）（三）清算文書建立健全《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬》；規(guī)范完善《土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）》；嚴格填列《土地增值稅清算審核表（稅務(wù)機關(guān)填寫）》；補充完善了一系列征管文書。（市局辦法第四十二條）（五）退稅審批手續(xù)對納稅人辦理土地增值稅清算時應(yīng)退稅款額度占預(yù)繳稅款50%以上的或退稅額度在100萬元以上（含100萬元）的，縣(市、區(qū))地稅局應(yīng)上報市地稅局審批。六、土地增值稅清算后續(xù)管理（一）清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 按相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征稅款（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（市局辦法第三十五條）五、土地增值稅稅務(wù)檢查 市局辦法：第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)出《責(zé)令限期改正通知書》后，納稅人在規(guī)定的期限屆滿仍未改正的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)移交稅務(wù)稽查部門檢查。（江西省地方稅務(wù)局公告2011年第6號）（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核定征收?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的公告》（2010年第3號）第二條和《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管有關(guān)問題的補充公告》（2011年第6號）同時廢止。對符合條件適用核定征收方式的，由主管地稅機關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，組織人員開展核定征收清算的審核工作；清算審核結(jié)果報經(jīng)縣級以上地稅機關(guān)合議批準(zhǔn)后，通知納稅人辦理稅款繳納或退稅手續(xù)。（江西省地方稅務(wù)局公告2010年第3號）在土地增值稅清算審核過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算，并向納稅人下達《土地增值稅清算終止審核通知書》。少數(shù)企業(yè)確實無法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按國家稅務(wù)總局規(guī)定不低于5%。對能采取查賬征收進行清算的,一律要采取查賬清算。（規(guī)程第三十四條）強調(diào)建賬建制?！渌愘M的處理：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、教育費附加、地方教育附加等※財稅【2006】21號：對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。并且強調(diào)，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”必須單獨計算增值額，不得以放棄享受稅收優(yōu)惠政策為由、并入其他類型房地產(chǎn)統(tǒng)一計算增值額。主管稅務(wù)機關(guān)是土地增值稅清算審核主體。三、土地增值稅清算審核（一）審核方式案頭審核實地審核。同一房地產(chǎn)項目的車庫等附屬設(shè)施不屬于普通住宅，應(yīng)按其他類型的房地產(chǎn)計算土地增值額。（細則第八條）……納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額?！薄八?、……房地產(chǎn)企業(yè)具備下列條件之一的，原則上都要進行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；（四）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但未辦理土地增值稅清算的；（五）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（一）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（二）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（一）對已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（三）清算條件規(guī)程：第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。一種是企業(yè)自行清算，……另一種是企業(yè)委托當(dāng)?shù)氐囟悪C關(guān)認可的稅務(wù)師事務(wù)所進行清算，……（贛地稅發(fā)?2008?76號）市局辦法：一是明確清算主體：土地增值稅清算的主體是符合土地增值稅清算條件的納稅人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）。（規(guī)程第四條）稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。第四篇：土地增值稅清算講義土地增值稅清算培 訓(xùn) 講 義上饒市地稅局稅政三科二〇一四年6月查吉勝一、土地增值稅清算概述（一）定義土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。稅務(wù)人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策?？墒勖娣e證書中批復(fù)商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設(shè)稅和教育費附加7,150,000元。160 000=75%（五）、扣除項目情況說明（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。（2）銷售進度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。“A小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務(wù)所，是稅務(wù)所，該項目只有一個納稅地點?！癆小區(qū)”項目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對商品房進行預(yù)銷售。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)號，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80 000平方米。適當(dāng)?shù)脑u價標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書簽訂之日起15日內(nèi)預(yù)付服務(wù)費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。、適當(dāng)、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。（2）符合會計準(zhǔn)則及