【正文】 的借款合同，把實(shí)際收入變成借款長(zhǎng)期掛賬?！魧㈩A(yù)售收入轉(zhuǎn)入個(gè)人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財(cái)務(wù)核算體系，賬外循環(huán)?！敉ㄟ^(guò)委托代銷方式來(lái)隱瞞委托代銷收入，特別是關(guān)聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。（2）以房抵債、抵息收入確認(rèn)的規(guī)定以房抵債是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)抵償給提供貸款的金融單位、建設(shè)工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)貸款利息。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計(jì)繳土地增值稅。（4）代收費(fèi)用是否計(jì)收入的問(wèn)題對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。裝修合同單獨(dú)簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。（三）對(duì)面積的審核 面積是土地增值稅清算計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的重要依據(jù)。在實(shí)際操作中，以完工實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)。（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測(cè)繪部門(mén)提供的實(shí)際測(cè)量面積比對(duì)，如有不一致，應(yīng)以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，關(guān)注是否發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入在審核收入和面積的過(guò)程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。對(duì)以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。（3）通過(guò)契稅票據(jù)金額推算查驗(yàn)取得土地使用權(quán)支付的金額是否正確。（2）注意土地使用權(quán)出讓價(jià)款在稅收規(guī)定與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度中的區(qū)別,會(huì)計(jì)上取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等作為土地開(kāi)發(fā)成本計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”,而稅法上對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“取得土地使用權(quán)支付的金額”僅對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”的其中一部分,不包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等支出。（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項(xiàng)目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時(shí)，一般要附加無(wú)償返還物業(yè)的情況，無(wú)償返還的物業(yè)價(jià)值計(jì)入土地成本，并在土地增值稅清算過(guò)程中加計(jì)扣除。（五）對(duì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安臵動(dòng)遷用房支出等。（2）確認(rèn)相關(guān)合同和收據(jù),如是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證需一一對(duì)應(yīng)。（1）關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)增加扣除項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)費(fèi)用應(yīng)在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”對(duì)應(yīng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中的“開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分，對(duì)取得土地使用權(quán)所支付金額予以剔除。（5）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂６囗?xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積分配，同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。（六）對(duì)前期工程費(fèi)的審核 前期工程費(fèi)，是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。◆前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書(shū)）◆評(píng)估、設(shè)計(jì)、認(rèn)證合同以及相關(guān)報(bào)告 ◆施工合同◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) （1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。（3）關(guān)注前期工程費(fèi)中除規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測(cè)繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實(shí)發(fā)生,是否應(yīng)列入前期工程費(fèi)。（2）前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項(xiàng)開(kāi)工前,防止管理費(fèi)用擠列本項(xiàng)目,關(guān)注是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入前期工程費(fèi)。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。◆開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)總預(yù)（概）算◆投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)書(shū)）◆施工合同◆甲供材料（設(shè)備）的采購(gòu)合同（發(fā)票、記賬憑證）◆施工企業(yè)領(lǐng)取甲供材料（設(shè)備）的領(lǐng)取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項(xiàng)支付憑證及結(jié)算發(fā)票 ◆工程竣工驗(yàn)收資料決（結(jié)）算報(bào)告◆工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來(lái)款項(xiàng)憑證、賬頁(yè)、工程審定造價(jià)的發(fā)票開(kāi)具情況◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書(shū)、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案文檔（1）審查施工合同和預(yù)（決）算書(shū)，核對(duì)工程內(nèi)容，參照中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超過(guò)預(yù)算價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性，關(guān)注資金流向，核實(shí)是否實(shí)際支付。（4）獲取企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)資料（國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關(guān)信息）核查是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的情況,對(duì)長(zhǎng)期掛賬的大額應(yīng)付款項(xiàng),與對(duì)方核實(shí)未付款項(xiàng)的真實(shí)性。重點(diǎn)審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時(shí)查驗(yàn)建安發(fā)票的開(kāi)具金額是否包含甲供材部分，如果同時(shí)列支的，應(yīng)予以調(diào)出。（2）關(guān)注臨時(shí)售樓部和樣板房,不得作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,不可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除,則可以作為開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除,并可加計(jì)扣除處理,其銷售收入也應(yīng)計(jì)入收入。（4）對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),施工企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除。（6）關(guān)注營(yíng)改增前建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具，營(yíng)改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ◆基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項(xiàng)目報(bào)價(jià)清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書(shū)）◆評(píng)估、設(shè)計(jì)、認(rèn)證合同以及相關(guān)報(bào)告 ◆施工合同◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) （1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。（1）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用，審核時(shí)關(guān)注是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。（3）關(guān)注多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。多?xiàng)目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測(cè)建筑面積分配。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核不能忽視實(shí)地查看?！艄才涮自O(shè)施的規(guī)劃資料◆無(wú)償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 （1）審核公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，在案頭審核的基礎(chǔ)上，審核人員應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看和詢問(wèn)，核實(shí)公共配套設(shè)施的用途，是否有挪作他用的情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。關(guān)注將配套設(shè)施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨(dú)歸集配套設(shè)施的相關(guān)成本費(fèi)用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費(fèi)用扣除。（3）測(cè)算公共配套設(shè)施費(fèi)占全部開(kāi)發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測(cè)建筑面積分配?！糁苯咏M織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員職責(zé)說(shuō)明 ◆直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明 ◆項(xiàng)目部人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細(xì)表◆項(xiàng)目部所需用的固定資產(chǎn)明細(xì)帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細(xì)帳◆支付憑證及結(jié)算發(fā)票 （1）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場(chǎng)管理人員直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)取項(xiàng)目部人員的花名冊(cè)與工資冊(cè)進(jìn)行核實(shí)，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門(mén)（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、房地產(chǎn)銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用擠入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費(fèi)用混入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用中，加大可扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)分工，合理劃分“項(xiàng)目管理人員”與“行政管理人員”。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。同一項(xiàng)目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。 ◆發(fā)票、憑證◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同 （1）對(duì)于利息支出據(jù)實(shí)扣除的情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至開(kāi)發(fā)費(fèi)用；利用閑臵借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。注意與會(huì)計(jì)期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)不同。企業(yè)稅金賬、稅票及稅務(wù)局開(kāi)票入庫(kù)系統(tǒng)數(shù)據(jù) （1）獲取或編制該項(xiàng)目各項(xiàng)稅金繳納情況明細(xì)表。（1）按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)計(jì)算扣除。（十三）對(duì)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的審核 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。（1）對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。五、資料歸檔主管稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)部門(mén)在相關(guān)明細(xì)表格中簽字并加蓋公章，予以認(rèn)可，并由稅源管理部門(mén)負(fù)責(zé)土地增值稅清算資料歸檔。全部清算資料及文書(shū)統(tǒng)一清理、順序編號(hào)。編制文書(shū)目錄（注明頁(yè)碼），文書(shū)送達(dá)時(shí)要有送達(dá)回證，裝訂并整理歸檔。根據(jù)國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。清算的總建筑面積主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立土地增值稅清算工作臺(tái)賬，登記土地增值稅征收情況，加強(qiáng)房屋銷售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實(shí)情況。國(guó)稅發(fā)﹝2009﹞91號(hào)文件規(guī)定，納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｖ档米⒁獾氖?，關(guān)于地下車(chē)庫(kù)（位）對(duì)土地成本的分?jǐn)倖?wèn)題，首先要明確地下車(chē)庫(kù)（位）是否計(jì)入容積率，如果計(jì)入容積率，則應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，如不?jì)入容積率，則不分?jǐn)偼恋爻杀?。商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開(kāi)發(fā)商建造綜合樓時(shí)僅對(duì)商業(yè)用房部分進(jìn)行精裝修的，如果納稅人在財(cái)務(wù)核算上能單獨(dú)確定為成本核算對(duì)象，準(zhǔn)確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對(duì)象的直接成本，在計(jì)算商業(yè)用房的增值額時(shí)可以單獨(dú)扣除，不必分?jǐn)?。（三）完成時(shí)間：2015年9月30日前。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過(guò)程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。、文件和所需的其他信息，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問(wèn)。、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證。（二）乙方的義務(wù)，并出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。，并代理甲方向稅務(wù)部門(mén)進(jìn)行解釋。上述費(fèi)用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)約定書(shū)簽