【正文】 支付的土地價款憑證，國有土地作用權(quán)出讓 合同、銀行貨款利息結(jié)算通知單，項目工作合同結(jié)算單，商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。對符合要求的鑒定報告，稅務機關(guān)可以采信。四、土地增值稅的計算根據(jù)《條例》第四條“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項 目金額后的余額，為土地增值額”之規(guī)定，計算土地增值稅首先要確定增值額。第一要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；第二要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。將房屋的產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等全部價款及相關(guān)的經(jīng)濟收益。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售商品房等的收入于銷售實現(xiàn)時記入“經(jīng)營收入”或“銷售收入”科目，并按收入的類別設置明細帳；而按照合同規(guī)定預收購房單位和個人的購房定金，則記入“預收帳款”科目。（U盤資料）視同銷售行為收入的確定前面已講房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售六種情況，在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入的確定按下列方法和順序：（1）、按本企業(yè)在同一地區(qū)，同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定：（2）、由主稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值的確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)《條例》第六條及實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。包含兩方面內(nèi)容：一是取得土地使用權(quán)所支付的地價款；二是取得土地使用權(quán)時按國家規(guī)定交納的有關(guān)費用。第二、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，按國家有關(guān)規(guī)定補交的土地出讓金。（2）、取得土地交納費用如何規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)土地和新建房和配套設施的成本，簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā) 項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費，基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。還應注意的是，如果土地的征用及拆遷補償是由政府或他人承擔的，這部分土地的征用及拆遷補償費在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中不允許扣除。包括規(guī)劃、設計，項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。（3）、建筑安裝工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在建造過程中發(fā)生的各種建筑工程費用和安裝工程費用。（4）、基礎設施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目所需的各項基礎設施建設發(fā)生的支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（6）、開發(fā)間接費用，是指納稅人內(nèi)部獨立核算單位直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的 各項間接費用。納稅人行政管理部門（總部）發(fā)生的管理費用，在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不應在此項扣除?！都殑t》規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他方面費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設稅。除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他納稅人繳納的印花稅允許在稅金中扣除。以上講的5個方面，屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的扣除項目金額，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187文件精神及《條例》規(guī)定，還應注意的幾點：第一、除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，預提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。具體核定方法省局將進一步確定，以省局方法為準。第四、對普通住宅和非普通住宅成本費用的分攤計算確定扣除項目的方法以省局即將下發(fā)的細則為準，目前各地的做法有：按建筑面積、占地面積、銷售收入的比例分攤等。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額/清算的總建筑面積第五：納稅人建造普通標準住宅出售、增值額未超過扣除項目金額20%的。（三）、土地增值稅的稅率和具體計算方法稅率略具體計算步驟（1）計算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—扣除項目金額（2）計算增值額與扣除項目金額的比例該比例=增值額/扣除項目金額（3）計算土地增值額的稅額土地增值額=Σ增值額*適用稅率具體計算方法。（三）完成時間：2015年9月30日前。、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務是甲方的責任。（2）符合會計準則及有關(guān)規(guī)定。、截止性測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，乙方出具的鑒證報告不能因此減輕甲方應當承擔的法律責任。、文件和所需的其他信息，并答復乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。、適當、真實證據(jù)的審核程序，為甲方的委托事項提供合理保證。（二）乙方的義務，并出具真實、合法的鑒證報告。，乙方應當按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔相應的法律責任。，并代理甲方向稅務部門進行解釋。上述費用分兩次支付，土地增值稅清算鑒證業(yè)務約定書簽訂之日起15日內(nèi)預付服務費10萬元；提交土地增值稅清算報告時支付余款18萬元。（二）乙方向甲方出具土地增值稅清算報告一式三份。六、約定事項的變更如果出現(xiàn)不可預見的情形，影響審核自查工作如期完成，或需要提前出具自查報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應提前通知對方，并由雙方協(xié)商解決。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。八、適用法律和爭議解決本約定書的所有方面均應適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效，并在雙方履行完成約定事項后終止。十、其他事項的約定本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的房屋（）乘以（）后的價格。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施（）管理措施。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括（）、（）和（）在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（）必要時，注冊稅務師應當運用（）確認收入的真實性和準確性。適當?shù)脑u價標準應當具備（）、完整性、（）、（）和可理解性等特征。二、簡答題（第一題4分，第2題6分，共10分）請分別回答納稅人應進行土地增值稅的條件和主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅的條件？請回答房地產(chǎn)開發(fā)成本的項目及每項內(nèi)容具體內(nèi)容？三、土地增值稅清算案例計算及分析北京市某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的“A小區(qū)”項目，在2006年6月，向主管地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。證明資料如下：經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)231號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于某區(qū)號，規(guī)劃批準總占地面積80 000平方米。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在2003年3月曾到主管稅務機關(guān)為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)。“A小區(qū)”項目于2002年初開工建設，于2003年5月開始對商品房進行預銷售。另外還有配套設施面積12 000平方米?！癆小區(qū)”開發(fā)項目的主管稅務所，是稅務所，該項目只有一個納稅地點。（三）取得預售許可證已滿三年“A小區(qū)”于2003年5月開始對商品房進行預銷售，到申請清算之日，取得預售許可證已超過三年。（2）銷售進度截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160 000平方米，其中出售住宅120 000平方米、出售商業(yè)用房15 000平方米、出售辦公用房25 000平方米。（四）、取得收入情況說明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年5月開始預銷售“A小區(qū)”的房屋，截止到2006年5月30日，共取得銷售收入總額1 430 000 000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。商品房出租收入：取得租金收入200 000元 代收費用情況對于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售房時代收的各項費用，未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，不包含在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入中。根據(jù)帳面記錄，出售普通標準住宅取得收入900 000 000元。160 000=75%（五）、扣除項目情況說明（1）某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453 200 000元。（2）經(jīng)鑒證某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的工程預算及結(jié)算明細資料有關(guān)憑證，截止2006年5月該項目工程成本為493,600,000元，具體數(shù)據(jù)如下： ①土地拆遷及補償費：39,700，000元； ②前期工程費：115,070,700元；③建筑安裝工程費：290,000,000元； ④基礎設施費：1,586,000元；⑤公共配套設施費：27,942,700元； ⑥開發(fā)間接費：19，300，600元。（4）繳納與銷售環(huán)節(jié)的有關(guān)營業(yè)稅71,500,000元，繳納城市維護建設稅和教育費附加7,150,000元。注意：公共配套設施用途公共配套設施面積12，000平方米，用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。北京市崇文區(qū)某涉外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設的東湖樓住宅項目，于2007年1月向崇文地方稅務局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。該單位在2003年3月曾到崇文地方稅務局為該項目辦理了土地增值稅項目登記手續(xù)?？墒勖娣e證書中批復商品房銷售面積17，000平方米，其余不可出售的面積為3000平方米，分別為：變電站和熱力站面積1000平方米、車庫面積2000平方米（有人防工程證明）。剩余7套住宅面積1000平方米，已作為獎勵轉(zhuǎn)給本單位職工。根據(jù)房屋測繪部門對出售商品住宅進行測量后出具的證明為：商品住宅建筑面積17,000平方米、商品住宅117套，平均每套建筑面積145平方米，每平方米平均售價為8300元，根據(jù)2006年北京市公布的每平方米普通住房標準確定應同時滿足三個條件的規(guī)定，該項目出售的住宅單套建筑面積在140平方米以上，不能享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策。二、取得收入情況說明該項目出售的商品住宅取得銷售收入132,800,000元，全部為貨幣收入。單位提供了“X號土地出讓合同”及京房地[地]字X號地價繳款證明，經(jīng)確認東湖樓住宅項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局交納土地出讓金16,000,000元，繳納有關(guān)稅費480,000元。其中：(1)土地拆遷及補償費：35,642,400元，(2)前期工程費：3,070,000元，(3)建筑安裝工程費:56,000,000元，(4)基礎設施費:8,960，000元，(5)公共配套設施費:1,027,000元，(6)開發(fā)間接費：6，300,600元(三)利息支出為1,430,000元，有單位提供的金融機構(gòu)證明。稅務人員對清算資料進行審核后后，發(fā)現(xiàn)存在以下問題：（1）根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計表中的銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入等，進行審核后，發(fā)現(xiàn)對于獎勵職工的7套住宅沒有包含在銷售收入中。（3）通過對該單位提