土地增值稅清算審核講解(已修改)
2025-10-23 10:27 本頁面
【正文】 土地增值稅 清算審核講解 一、背景 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于開展 2020年稅收專項檢查工作的通知 》 （國稅發(fā) [2020]9號） ,該通知明確將房地產(chǎn)行業(yè)列入 2020年行業(yè)稅收專項檢查的指令性計劃，檢查覆蓋面要求達 100%。 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知（國稅函 [2020]544號），要求對土地增值稅重點稅源戶進行監(jiān)控，并建立制度 。 一、背景 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知（國稅函 [2020]318號），要求對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導檢查。 ? 那些存在偷漏稅或?qū)Χ愂蘸怂銢]把握的房地產(chǎn)企業(yè)，由于擔心被查，往往聘請中介預查，以求盡早發(fā)現(xiàn)問題，預做準備。這是產(chǎn)生業(yè)務(wù)需求的一個誘因。 二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中主要的涉稅稅種 ?營業(yè)稅； ?土地增值稅； ?企業(yè)所得稅。 三、土地增值稅清算審核主要的稅收法規(guī)依據(jù) ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院令［ 1993］ 138號） ? 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法［ 1995］ 6號） ? 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 (財稅[2020]21號 ) ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā) [2020]187號） ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則 》 的通知（國稅發(fā) 〔 2020〕 132號） 四、中介機構(gòu)出具報告的采信問題 ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則 》 的通知（國稅發(fā) 〔 2020〕 132號）第三條： “ 納入稅務(wù)機關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。 ” ? 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2020]187號）第六點： “ 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 ” 五、幾個重要的概念 ? 土地增值稅納稅義務(wù)人 ? 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (包括地上地下的各種附屬設(shè)施 )并取得收入的單位和個人（不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為），為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應當依照土地增值稅暫行條例繳納土地增值稅。 ? 增值額 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目（成本、費用、其他）金額后的余額，為增值額。 ? 土地增值稅 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額按照稅法規(guī)定的稅率計算征收的一種稅。 六、土地增值稅的清算條件 ? 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2020]187號）： ? （一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 六、土地增值稅的清算條件 ? （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要 ? 已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖
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