土地增值稅清算審核講解(已修改)
2024-10-28 10:27 本頁(yè)面
【正文】 土地增值稅 清算審核講解 一、背景 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開(kāi)展 2020年稅收專項(xiàng)檢查工作的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2020]9號(hào)） ,該通知明確將房地產(chǎn)行業(yè)列入 2020年行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的指令性計(jì)劃，檢查覆蓋面要求達(dá) 100%。 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的通知（國(guó)稅函 [2020]544號(hào)），要求對(duì)土地增值稅重點(diǎn)稅源戶進(jìn)行監(jiān)控，并建立制度 。 一、背景 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知（國(guó)稅函 [2020]318號(hào)），要求對(duì)各地土地增值稅清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。 ? 那些存在偷漏稅或?qū)Χ愂蘸怂銢](méi)把握的房地產(chǎn)企業(yè)，由于擔(dān)心被查，往往聘請(qǐng)中介預(yù)查，以求盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，預(yù)做準(zhǔn)備。這是產(chǎn)生業(yè)務(wù)需求的一個(gè)誘因。 二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中主要的涉稅稅種 ?營(yíng)業(yè)稅； ?土地增值稅； ?企業(yè)所得稅。 三、土地增值稅清算審核主要的稅收法規(guī)依據(jù) ? 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令［ 1993］ 138號(hào)） ? 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法［ 1995］ 6號(hào)） ? 關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 (財(cái)稅[2020]21號(hào) ) ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) [2020]187號(hào)） ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 》 的通知（國(guó)稅發(fā) 〔 2020〕 132號(hào)） 四、中介機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的采信問(wèn)題 ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 》 的通知（國(guó)稅發(fā) 〔 2020〕 132號(hào)）第三條： “ 納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過(guò)年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。 ” ? 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2020]187號(hào)）第六點(diǎn)： “ 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 ” 五、幾個(gè)重要的概念 ? 土地增值稅納稅義務(wù)人 ? 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (包括地上地下的各種附屬設(shè)施 )并取得收入的單位和個(gè)人（不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為），為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照土地增值稅暫行條例繳納土地增值稅。 ? 增值額 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目（成本、費(fèi)用、其他）金額后的余額，為增值額。 ? 土地增值稅 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額按照稅法規(guī)定的稅率計(jì)算征收的一種稅。 六、土地增值稅的清算條件 ? 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2020]187號(hào)）： ? （一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； ? 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； ? 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 六、土地增值稅的清算條件 ? （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要 ? 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1