土地增值稅清算審核講解(編輯修改稿)
2024-11-17 10:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ）扣除項(xiàng)目包括的內(nèi)容 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ，土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括： ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ? 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ? 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格； ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； ? 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? （二）取得土地使用權(quán)所支付金額的審核 ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ? 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款，必須提供已支付的地價(jià)款憑證，對(duì)不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)成本的審核 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 (以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本 )。是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本 ,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 ,這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。 ? 上述費(fèi)用的審核主要是跟概預(yù)算、合同等資料進(jìn)行比較、分析，看是否存在明顯異常；需要分?jǐn)傎M(fèi)用的，是否按規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)?；各?xiàng)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? 這里強(qiáng)調(diào)的是，如果土地的征用及拆遷補(bǔ)償是由政府或者他人承擔(dān)的，納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分土地征用及拆遷費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 ? 如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)行了土地開發(fā)的 “ 熟地 ” 。即已經(jīng)過 “ 三通一平 ” ，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用） ? 其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 5％以內(nèi)予以扣除。 ? 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）按取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? 關(guān)于金融機(jī)構(gòu)證明 ? 是指各類銀行、保險(xiǎn)公司及經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括國家專業(yè)銀行、區(qū)域性銀行、股份制銀行、外資銀行、中外合資銀行、以及其他綜合性銀行；包括全國性保險(xiǎn)企業(yè)、區(qū)域性保險(xiǎn)企業(yè)，股份保險(xiǎn)企業(yè)、中外合資保險(xiǎn)企業(yè)，以及其他專業(yè)性保險(xiǎn)企業(yè)；還包括城市信用社、農(nóng)村信用社、各類財(cái)務(wù)公司以及其他從事信托投資、租賃等業(yè)務(wù)的專業(yè)和綜合性非銀行金融機(jī)構(gòu)。 ? 對(duì)于企業(yè)之間的借款等支付的利息不允許扣除。 十一、扣除項(xiàng)目金額的審核 ? （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。印花稅的扣除細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照 《 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度
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