【正文】 以達(dá)到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：（1）代建房籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。（原來是屬于營業(yè)稅3％，營改增后11％，則還可以抵扣。老項(xiàng)目3％征收率。）（2）集體土地開發(fā)房屋籌劃法 土地增值稅針對的是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項(xiàng)目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟(jì)適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。（3）合作建房籌劃法稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。（4）企業(yè)重組籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進(jìn)行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動(dòng)等情形，暫免征收土地增值稅。四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993月12月13日國務(wù)院138號令）（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（1995年1月27日財(cái)法字【1995】006號）（三）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅[1995]48號（四）國家稅務(wù)總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號（五）國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號（六）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號（七）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號（八）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財(cái)稅[2006]21號（九）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號（十）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號！第二篇：土地增值稅案例籌劃分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行籌劃是常態(tài)。然而不當(dāng)稅收籌劃又會(huì)帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。本文從一則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算案例入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，指出其稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)供大家參考。一、案例（一）基本案情A項(xiàng)目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。該項(xiàng)目坐落于H區(qū)的新興行政中心，緊鄰國道，㎡，2013年12月竣工，B集團(tuán)同時(shí)為A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例70%。A項(xiàng)目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、㎡，在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)已售罄。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告審定的銷售截止期為2014年12月，㎡，%。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告，A項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負(fù)值，也就是說申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零。A項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1102萬元，申請退稅1102萬元。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的質(zhì)疑實(shí)際稅負(fù)的爭議問題。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%，計(jì)算出A項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的利潤率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤率不符。銷售收入的爭議問題。非住宅的銷售單價(jià)僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。但仔細(xì)核對后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)鑒證報(bào)告該項(xiàng)目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價(jià)2381元/㎡，在H區(qū)不算低價(jià)，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價(jià)。而同時(shí)，商鋪均價(jià)9000元/㎡，幼兒園均價(jià)4500元/㎡，初步看來也是低于市場價(jià)的。成本比率的爭議。該項(xiàng)目申報(bào)四項(xiàng)費(fèi)用之和達(dá)到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計(jì)算的定額標(biāo)準(zhǔn)。（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進(jìn)行了土地增值稅清算審核：清算單位的審核在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目擁有兩個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按照當(dāng)?shù)氐囟惥值墓妫胺康禺a(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位”，故A項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)劃分為兩個(gè)清算單位，而稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告只劃分了一個(gè)清算單位。通過進(jìn)一步分析，獨(dú)立辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號樓，而九號樓車庫面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價(jià)提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬元。銷售收入的審核經(jīng)稅務(wù)人員審核，A項(xiàng)目銷售收入存在兩個(gè)問題： 一是部分住宅收入偏低。鑒證報(bào)告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告對42套住宅的評估價(jià)格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價(jià)3800元/㎡，平均調(diào)增單價(jià)900元/㎡。另有合同單價(jià)明顯低于評估均價(jià)而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。且均未說明理由。二是商鋪、幼兒園收入偏低。%，%，全部銷售給了A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東B集團(tuán)。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告，采用收益法評估的不含室內(nèi)裝修價(jià)值的市場價(jià)值為4900萬元，低于清算申報(bào)價(jià)格5700萬元。但是根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的二手房申報(bào)信息，與A項(xiàng)目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價(jià)在18000元/㎡。因此，土地增值稅清算申報(bào)價(jià)格雖高于評估價(jià)，但仍低于市場價(jià)比較多。扣除項(xiàng)目的審核為了進(jìn)行扣除項(xiàng)目的審核，稅務(wù)人員一方面對A企業(yè)提供的清算資料進(jìn)行了詳細(xì)的書面審核，并對重要事項(xiàng)進(jìn)行了實(shí)地查驗(yàn)和驗(yàn)收取證。另一方面向企業(yè)取得了各棟的施工圖、竣工圖電子資料，并向第三方造價(jià)咨詢公司尋求幫助。最終稅務(wù)人員確認(rèn)以下幾方面存在問題：一是土地成本確認(rèn)存疑。B集團(tuán)這幾年的財(cái)政資金返還記錄顯示，B集團(tuán)2010年收到A項(xiàng)目地塊的土地出讓金返還款、配套費(fèi)、該款項(xiàng)被約定用于A項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。二是前期工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄?！捌渌敝?96萬余元未提供發(fā)票明細(xì)表。三是建筑安裝工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足。未提供支付記錄。四是喬木結(jié)算價(jià)格與造價(jià)信息差額比較大。五是代收費(fèi)用不應(yīng)加計(jì)扣除。成本分?jǐn)偟膶徍塑噹煳从?jì)容，不應(yīng)分?jǐn)偂叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。幼兒園未繳配套費(fèi)，不應(yīng)分?jǐn)偱涮踪M(fèi)及配套費(fèi)契稅。九號樓系獨(dú)立地塊，單獨(dú)入戶、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費(fèi)用。（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理最終，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對前述提到的幾個(gè)明顯違法的問題進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬元。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運(yùn)用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨(dú)成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價(jià)，即通過關(guān)聯(lián)交易使項(xiàng)目達(dá)到清算條件，并將轉(zhuǎn)讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項(xiàng)目核算方式，即對兩個(gè)地塊的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一核算。（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)土地成本存疑：由于財(cái)政返還資金的存在，結(jié)合B集團(tuán)是A房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際控制人，因此，A項(xiàng)目取得土地的成本是低于申報(bào)的土地出讓金的。但是A房地產(chǎn)企業(yè)與B集團(tuán)系獨(dú)立法人，B集團(tuán)將財(cái)政返還資金用于A項(xiàng)目的情況該如何從稅法上定性，這在稅法領(lǐng)域沒有定論，存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。A項(xiàng)目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價(jià)低于市場均價(jià)，雖然有房屋評估機(jī)構(gòu)對被交易的非住宅進(jìn)行了資產(chǎn)評估，但是評估價(jià)是否合理、稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)否對評估價(jià)進(jìn)行調(diào)整、如何調(diào)整。對于四項(xiàng)費(fèi)用稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為與定額標(biāo)準(zhǔn)差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地