【正文】 企業(yè)的據(jù)理力爭，稅務(wù)機(jī)關(guān)只對缺少發(fā)票的部分費(fèi)用予以調(diào)整不許扣除。四是喬木結(jié)算價(jià)格與造價(jià)信息差額比較大。另有合同單價(jià)明顯低于評估均價(jià)而未調(diào)增銷售收入的普通住宅59套。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報(bào)告審定的銷售截止期為2014年12月，㎡，%。假如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要依靠借款，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)當(dāng)以金融機(jī)構(gòu)的借款證明，對利息予以沖抵費(fèi)用；反之，借款很少，則不列利息支出（財(cái)務(wù)費(fèi)用），充分運(yùn)用占項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用予以調(diào)整，從而達(dá)到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負(fù)的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本可以直接扣除的項(xiàng)目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。所以，分散房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入，從而達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目的，就是一項(xiàng)很好的應(yīng)用。第一篇：土地增值稅籌劃思路（范文）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問題是，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預(yù)售方式出售商品房。因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。調(diào)整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價(jià)，指銷售過程中預(yù)先定價(jià)可以適當(dāng)高于20%的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理，設(shè)定減價(jià)幅度，從而使得實(shí)際銷售總價(jià)不不超過20%的增值率；二是增加扣除額，主要是通過加大成本投入來提高市場競爭力。那么，利息支出籌劃法就可以運(yùn)用了。A項(xiàng)目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、㎡，在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)已售罄。鑒證報(bào)告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告對42套住宅的評估價(jià)格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價(jià)3800元/㎡，平均調(diào)增單價(jià)900元/㎡。未提供支付記錄。雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)指出該評估價(jià)低于市場價(jià)，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價(jià)值評估方面并不是市場價(jià)法一定比收益法評估價(jià)更合法。請問應(yīng)如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？（2）土地增值稅計(jì)算分析《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。100%＝％。（+）＋[247。從現(xiàn)有的稅法來看，方法一是正確的稅務(wù)處理方式。為了計(jì)算方便，假設(shè)()247。解方程得R=。分散收入的方法通常有： 1．分離銷售公司例：C房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備出售一幢房屋以及土地使用權(quán)．房屋的市場價(jià)值是800萬元，其所舍各種附屬設(shè)備的價(jià)格約為200萬元．允許扣除項(xiàng)目金額為500萬元。哪種更節(jié)稅主要取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。二、“營改增”以后土地增值稅的清算國家稅務(wù)總局公告2016年第81號 的正確應(yīng)用和籌劃思考；“營改增”以后房產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范和籌劃方法。此時(shí)土地增值率=400/300*100%=133%，應(yīng)繳納的土地增值稅=400*50%300*15%=155（萬元）由此可見，采用第二種方案應(yīng)交稅比第一種方案少240155=85萬元，顯然采用簽訂分售合同的方法更有利。所以當(dāng)預(yù)計(jì)利息＞5萬元時(shí)，按第一種方法計(jì)算的允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＞5+100*5％=10萬元，第二種方式計(jì)算的可扣除金額為lOO*lO%=lO萬元。按照這一原則，納稅人在建造普通住宅出售時(shí)，考慮增值額帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠所增加的稅收負(fù)擔(dān)兩者的關(guān)系，避免增值額稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致的得不償失。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝+B－＝ （元）。100%＝237%，適用60%的稅率。（+）30％＝()30％= A=(把A=)=136397（元）?？鄢?xiàng)目＝土地成本＋房屋開發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋＝（元）。稅務(wù)稽查時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯(cuò)誤地計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用、代收費(fèi)用有沒有錯(cuò)誤地加計(jì)扣除、各種成本是否都有對應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分?jǐn)偸欠窈戏ǖ取５顷P(guān)于不符合清算要求與不實(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，稅法并沒有很明確的規(guī)定。二是前期工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足。（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進(jìn)行了土地增值稅清算審核：清算單位的審核在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目擁有兩個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按照當(dāng)?shù)氐囟惥值墓妫胺康禺a(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位”，故A項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)劃分為兩個(gè)清算單位，而稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告只劃分了一個(gè)清算單位。然而不當(dāng)稅收籌劃又會帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。利息支出籌劃法一般來講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，可能會發(fā)生大量的借款，因此利息支出無法避免。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。（三）因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。對于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。假設(shè)不考慮其他因素，獲利為100008000600=1400（萬元）。（原來是屬于營業(yè)稅3％，營改增后11％，則還可以抵扣。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%，計(jì)算出A項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的利潤率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤率不符。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告，采用收益法評估的不含室內(nèi)裝修價(jià)值的市場價(jià)值為4900萬元，低于清算申報(bào)價(jià)格5700萬元。九號樓系獨(dú)立地塊，單獨(dú)入戶、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費(fèi)用。（有例外：另根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。現(xiàn)將兩種計(jì)算方法分別闡述如下。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝－＝()（元）。=%＜20%,不繳納土地增值稅。而開發(fā)成本中包括五項(xiàng)：土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。第三，在計(jì)算聯(lián)體住宅的土地增值稅時(shí)，務(wù)必選擇方案一的計(jì)算方法，可以使房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約一筆巨大的土地增值稅。假設(shè)提高A萬元的售價(jià)，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107．07+%A增值額為：128．48+A(107．07+5．5％A)=+％A應(yīng)納土地增值稅額為：(+％A)* 30％若企業(yè)想通過提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：A(+％A)30％即A(萬元)也就是說．+=(萬元)。另外，‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。這主耍是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7％，超過了20％，無法享受免稅優(yōu)惠。土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。營業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。二、巧用利