【正文】 他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。一、案例（一）基本案情A項目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告，A項目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負為零。銷售收入的爭議問題。成本比率的爭議。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬元。且均未說明理由。但是根據(jù)稅務(wù)機關(guān)掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價在18000元/㎡。最終稅務(wù)人員確認以下幾方面存在問題：一是土地成本確認存疑?！捌渌敝?96萬余元未提供發(fā)票明細表。五是代收費用不應(yīng)加計扣除。（四）稅務(wù)機關(guān)處理最終，稅務(wù)機關(guān)只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬元。A項目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構(gòu)對被交易的非住宅進行了資產(chǎn)評估，但是評估價是否合理、稅務(wù)機關(guān)會否對評估價進行調(diào)整、如何調(diào)整。（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風(fēng)險點（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準確計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。住宅:。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。=% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： %=(元)。增值率＝增值額247。由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費用和開發(fā)間接費用，使成本增加。增值率＝增值額247。，則由于增值率未超過20％。普通標準住宅扣除項目: 247。（+）]30%＋% ＝+(+)+[+(+)]30%＋% =+++(++)30%+ =++++ =+(把A=)=（元）（除稅金及附加外其他按面積分攤）。商鋪扣除項目＝247。（+）]30%＋% =+(+)+[+(+)]30%＋% =++ A+(++ A)30%＋% =+ A++ A+ =+ A(把A=)=(元)。由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為136397元?！钡谝环N土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進行了增值額分攤，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。在這五項成本中，只能在建安成本和開發(fā)間接費用這兩項成本中增加成本，當(dāng)然，貴公司提供的有關(guān)費用，特別是在“前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費”的數(shù)據(jù)上可能存在不準確性，有增加的可能，但無論如何，如何增加呢？第二，我建議以下方法供參考：首先，（），如果要增加開發(fā)成本，247。住宅:?？鄢椖?00％＝()247。計算可得：=+ B,則 = B=(元)。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營流程主要分房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)或在建工程銷售(或出租)兩個階段，其過程涉及了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)是目前比較熱門的一個話題，在其生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和契稅等稅種，通過合理地籌劃能減少應(yīng)上交稅收，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。假如．銷售該商品房的收入為R萬元，則銷售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=%R萬元，此時全部可扣除項目金額為：100+%R(萬元)。凈收益==（萬元）。綜上所述：當(dāng)該商品房售價R＜，該房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到起征點的稅收優(yōu)惠照顧；而當(dāng)128．48萬元＜R＜, 企業(yè)應(yīng)降低出售價格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20％，以享受起征點稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過提高售價獲取更大收益，否則價格提高帶來的收益將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔(dān)。例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費用為A,規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5％，第二種方式扣除比例為10％。同理，當(dāng)預(yù)計利息＜5萬元，方案一允許扣除的開發(fā)費用＜5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時應(yīng)采用第二種方式；當(dāng)預(yù)計利息=5萬元，兩種方法均可。增值額=800+200555=445萬元增值率445/555*100％=％，按規(guī)定適用40％的累進稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=445*40％555*5％=150．25萬元(2)假如該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3％的教育費附加)，全部可扣除項目金額為：500+44=544(萬元)。2．簽訂分售合同這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計征土地增值稅。（不考慮除其他稅種）若該公司按1000元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600*50%400*15%=240（萬元）。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受稅收優(yōu)惠。總扣除項目金額為3200萬元，其中普通標準住宅的扣除項目金額為2200萬元．豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。所以進一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。課程大綱：n n一、前期階段：（一）發(fā)生項目研究、招投標費用（管理費用）的處理方法 ；（二）土地征用及拆遷補償費的正確處理；（三）購入材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備核算應(yīng)注意些什么？（四）購建周轉(zhuǎn)房應(yīng)如何攤銷才算正確？ 房地產(chǎn)企業(yè)借款籌資的正確財務(wù)處理和風(fēng)險防范； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的會計核算和稅務(wù)應(yīng)對二、開發(fā)建設(shè)階段費用項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費，如何歸集才算對？國稅發(fā)[2009]31號開發(fā)產(chǎn)品計稅成本內(nèi)容的講解