【正文】 他企業(yè)進(jìn)行重組，則對(duì)被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動(dòng)等情形，暫免征收土地增值稅。一、案例（一）基本案情A項(xiàng)目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報(bào)告，A項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負(fù)值，也就是說申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零。銷售收入的爭(zhēng)議問題。成本比率的爭(zhēng)議。通過重新劃分清算單位，九號(hào)樓非住宅4100㎡的單價(jià)提高到6500元，直接導(dǎo)致審核調(diào)減應(yīng)退土地增值稅約300萬元。且均未說明理由。但是根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的二手房申報(bào)信息，與A項(xiàng)目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價(jià)在18000元/㎡。最終稅務(wù)人員確認(rèn)以下幾方面存在問題：一是土地成本確認(rèn)存疑?！捌渌敝?96萬余元未提供發(fā)票明細(xì)表。五是代收費(fèi)用不應(yīng)加計(jì)扣除。（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)處理最終，稅務(wù)機(jī)關(guān)只針對(duì)前述提到的幾個(gè)明顯違法的問題進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)減應(yīng)退增值稅369萬元。A項(xiàng)目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價(jià)低于市場(chǎng)均價(jià)，雖然有房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被交易的非住宅進(jìn)行了資產(chǎn)評(píng)估，但是評(píng)估價(jià)是否合理、稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)否對(duì)評(píng)估價(jià)進(jìn)行調(diào)整、如何調(diào)整。（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)針對(duì)土地成本問題：雖然涉案地塊有財(cái)政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團(tuán)而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團(tuán)是獨(dú)立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，該筆財(cái)政返還資金不能沖減獲地成本。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。）（5）對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。（三）扣除項(xiàng)目是否真實(shí)、扣除金額是否準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目主要包括：土地出讓金及稅費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。住宅:。對(duì)開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）明確規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。方法一：按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。=% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： %=(元)。增值率＝增值額247。由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費(fèi)用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用，使成本增加。增值率＝增值額247。，則由于增值率未超過20％。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目: 247。（+）]30%＋% ＝+(+)+[+(+)]30%＋% =+++(++)30%+ =++++ =+(把A=)=（元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅?。商鋪扣除?xiàng)目＝247。（+）]30%＋% =+(+)+[+(+)]30%＋% =++ A+(++ A)30%＋% =+ A++ A+ =+ A(把A=)=(元)。由此可見，兩種方法計(jì)算相差懸殊，按第一種方法應(yīng)納的土地增值稅為136397元?！钡谝环N土地增值稅計(jì)算方法符合按“最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定，而且計(jì)算出整體項(xiàng)目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合?cái)稅字[1995]48號(hào)“分別核算增值額”的規(guī)定。在這五項(xiàng)成本中，只能在建安成本和開發(fā)間接費(fèi)用這兩項(xiàng)成本中增加成本，當(dāng)然，貴公司提供的有關(guān)費(fèi)用，特別是在“前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)”的數(shù)據(jù)上可能存在不準(zhǔn)確性，有增加的可能，但無論如何，如何增加呢？第二，我建議以下方法供參考：首先，（），如果要增加開發(fā)成本，247。住宅:。扣除項(xiàng)目100％＝()247。計(jì)算可得：=+ B,則 = B=(元)。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃案例分析【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營流程主要分房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)或在建工程銷售(或出租)兩個(gè)階段，其過程涉及了企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等主要稅種。房地產(chǎn)企業(yè)是目前比較熱門的一個(gè)話題，在其生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和契稅等稅種，通過合理地籌劃能減少應(yīng)上交稅收，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。假如．銷售該商品房的收入為R萬元，則銷售稅金及附加為：R*5%*(1+7%+3%)=%R萬元，此時(shí)全部可扣除項(xiàng)目金額為：100+%R(萬元)。凈收益==（萬元）。綜上所述：當(dāng)該商品房售價(jià)R＜，該房地產(chǎn)企業(yè)可以享受到起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠照顧；而當(dāng)128．48萬元＜R＜, 企業(yè)應(yīng)降低出售價(jià)格，使增值稅額不超過可扣除增值額的20％，以享受起征點(diǎn)稅收優(yōu)惠；如果企業(yè)想通過提高售價(jià)獲取更大收益，否則價(jià)格提高帶來的收益將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所增加的稅收負(fù)擔(dān)。例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費(fèi)用為A,規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5％，第二種方式扣除比例為10％。同理，當(dāng)預(yù)計(jì)利息＜5萬元，方案一允許扣除的開發(fā)費(fèi)用＜5+100*5%=10萬元，方案二可扣除金額=100*10%=10萬元，此時(shí)應(yīng)采用第二種方式；當(dāng)預(yù)計(jì)利息=5萬元，兩種方法均可。增值額=800+200555=445萬元增值率445/555*100％=％，按規(guī)定適用40％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=445*40％555*5％=150．25萬元(2)假如該企業(yè)和購買者簽定合同時(shí)，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3％的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額為：500+44=544(萬元)。2．簽訂分售合同這種方法的做法是：當(dāng)所開發(fā)的住房初步完工但還沒有安裝附屬設(shè)備以及裝璜、裝飾時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便和購買者整訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同；當(dāng)附屬設(shè)備安裝完畢或裝潢裝飾完畢后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再和購買者簽訂附屬設(shè)備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣該企業(yè)則只需就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。（不考慮除其他稅種）若該公司按1000元售價(jià)直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600*50%400*15%=240（萬元）。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受稅收優(yōu)惠?？偪鄢?xiàng)目金額為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬元．豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬元。所以進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。課程大綱：n n一、前期階段：（一）發(fā)生項(xiàng)目研究、招投標(biāo)費(fèi)用（管理費(fèi)用）的處理方法 ；（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的正確處理；（三）購入材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備核算應(yīng)注意些什么？（四）購建周轉(zhuǎn)房應(yīng)如何攤銷才算正確？ 房地產(chǎn)企業(yè)借款籌資的正確財(cái)務(wù)處理和風(fēng)險(xiǎn)防范； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)應(yīng)對(duì)二、開發(fā)建設(shè)階段費(fèi)用項(xiàng)目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)，如何歸集才算對(duì)？國稅發(fā)[2009]31號(hào)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本內(nèi)容的講解