【正文】 和分攤房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認和分攤是土地增值稅清算的核心問題，合理確認和分攤開發(fā)成本正確計算稅款的前提，是納稅人對清算結(jié)果認可的關鍵。經(jīng)清算組核查，在公司建筑安裝成本中有兩筆鋪面裝修款，分別為用于1樓和2400000元，其中1，表明該裝修已實際發(fā)生，且已結(jié)算。根據(jù)上述，共有成本分攤率應為：（開發(fā)總成本－有關專有成本）247。在具體應用時還應與納稅人在專有成本的合理性方面進行討論和磋商，以提高清算結(jié)果的可執(zhí)行性。%，為減少這個比例存在的誤差所帶來的納稅人可能存在的異議，我們確定在應用時，對此比例分情況使用，即開發(fā)住宅小區(qū)的納稅人，且小區(qū)普通住宅建筑面積占非普通住宅（一般指商業(yè)鋪面）比例在50%以上的，用75%（利用隴西金寶宏峰置業(yè)有限公司清算結(jié)果計算而出）的比例系數(shù)計算其他成本，沒有開發(fā)住宅小區(qū)的納稅人，或開發(fā)小區(qū)普通住宅建筑面積占非普通住宅（一般指商業(yè)鋪面）比例在50%以下的，用60%的比例系數(shù)計算其他成本。起初我們采用了酒泉地稅局的辦法，但是發(fā)現(xiàn)這個辦法存在重復扣除成本的問題，這個辦法我們沒有實際使用。這個公式有效解決了樓層之間不規(guī)則所帶來的成本分攤難題。（415003＋40004）40004=200＋=（五）、計算土地增值稅在土地增值稅的計算環(huán)節(jié)，沒有什么特殊需要解決的問題，只要按稅法規(guī)定的計算辦法逐一歸集扣除項目、合理計算開發(fā)費用、計算加計扣除費用、增值額后依據(jù)適用的稅率計算應納稅就行了。比如我們計算出的金寶宏峰置業(yè)有限公司一期一樓鋪面的稅負率為=247。二、清算工作取得的成效和得到的幾點啟發(fā)我們通過不斷的宣傳政策、研究計算辦法和全力以赴地實施，使我縣土地增值稅清算工作取得了一定的實效。清算工作有力促進了房地產(chǎn)稅收和建筑業(yè)稅收的的規(guī)范化管理清算工作不是單打一的一項工作，因為房地產(chǎn)稅收涵蓋了地方稅收的大部分稅種，同時與建筑業(yè)稅收有著水漲船高的密切關系，因此我們在清算工作中本著規(guī)范管理與清算工作相結(jié)合的原則，建筑市場和房地產(chǎn)市場相兼顧的原則組織了工作，通過土地增值稅的清算將規(guī)范其他稅種的管理有效結(jié)合到了一起，根據(jù)17月份的入庫數(shù)據(jù)分析，我縣建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)各項稅收均比去年同期有了較大幅度增長，其中在建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、所得稅和印花稅增幅明顯，從而使房地產(chǎn)稅收和建筑業(yè)稅收的管理得到了有效提升。通過清算工作還為搞好其他稅收工作得到了幾點的啟發(fā)清算工作乃至稅收工作的前提是作好政策宣傳，讓納稅人理解稅收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。研究政策、結(jié)合實際制定操作性強的清算方法是搞好土地增值稅清算工作的關鍵土地增值稅清算的操作實施是整個稅收征管工作的難點，其難就難在成本分攤的合理性沒有明確的政策規(guī)定和可實施的操作規(guī)程，因此就需要我們不斷的摸索和研究，使清算結(jié)果不但要符合政策的立法主旨而且要得到納稅人的認可，保證不同納稅人稅負的相對公平。由于當前一線稅收征管工作任務繁重，征管力量嚴重不足，精英人才少，稅務人員整體的業(yè)務素質(zhì)亟待提高，已不能滿足土地增值稅管理工作的需要。一、土地增值稅的概念（一）什么是土地增值稅要理解和掌握土地增值稅的具體內(nèi)容，首先必須搞清楚什么是土地增值和土地增值稅。這一點與營業(yè)稅有些類似。第三、土地增值稅在征管上采用以房地產(chǎn)的評估價格作為一種客觀的標準或參照的標準。二、土地增值稅的征稅范圍和房地產(chǎn)企業(yè)清算范圍（一）土地增值稅的征稅范圍所謂征稅范圍，是指稅法規(guī)定必須征稅的客觀對象的具體內(nèi)容。土地增值稅是對國有土地使用權及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。因此土地使用權的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。這里要注意兩個方面情況：第一、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應 收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓，不納入土地增值稅征稅范圍。三、今年開展的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算范圍及程序（一）、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算范圍符合下列情形之一的，納稅人應進行清算；（1）、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成年銷售的；（2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目；（3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權。（以省局不發(fā)具體清算辦法為準）。納稅人委托稅務中介機構審核鑒定的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值 稅清算稅款鑒定報告》。要確定增值額，必須把握兩個關鍵要素。包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、配套設施全額收入。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目金額的計算。（1）、如何確認地價款第一、以協(xié)議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權，向國土局支付的土地出讓金（土地一級市場）。是指納稅人在取得土地使用權過程中如辦理有關手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登 記、過戶手續(xù)費。（2）、前期工程費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目建造前可發(fā)生的一些費用。對企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入開發(fā)成本部分扣除。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、轉(zhuǎn)房攤銷等。凡不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用，取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%內(nèi)計算扣除。加計扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《細則》規(guī)定，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本計算的金額之和，加計20%的扣除。第三、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其它合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。免征土地增值稅。二、甲方的責任與義務（一）甲方的責任《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定，甲方有責任保證會計資料及納稅資料的真實性和完整性。、法規(guī)的行為。，主要事項將由乙方于外勤工作開始前提供清單。，應當承擔相應的賠償責任。五、土地增值稅清算鑒證報告的出具和使用（一）乙方應當出具真實、合法的土地增值稅清算鑒證報告。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應當按約履行，不得無故終止。與本約定書有關的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下解決方式：（一）向原告所在地的人民法院提起訴訟。甲方（委托人）：乙方：山東紅旗稅務師事務所有限公司（蓋章）（蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）地址：地址：電話：電話：聯(lián)系人：聯(lián)系人：簽約地點： 簽約日期： 年 月 日第四篇：土地增值稅清算考試6一填空題（每空1分，共20分）清算審核包括（）、（）。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。單位建筑面積成本費用=（）247。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在（）、（）、（）、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。.某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在申請土地增值稅清算之前，已經(jīng)辦理并持有“五證”。（二）根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實測總建筑面積證明為200 000平方米，按用途劃分，包括以下各項單位工程：可售面積證書中批復商品房銷售面積170 000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30 000平方米。因此“A小區(qū)”土地增值稅的清算單位可分為兩類，：一是普通標準住宅，；二是其他商品房。剩余未銷售面積10 000平方米中，已對外出租4 000平方米。普通標準住宅收入的確認某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對出售的普通住宅，收入和扣除項目按規(guī)定進行了單獨核算。單位提供的“號土地出讓合同”及京房地[低]字X號地價繳款證明，“A小區(qū)”項目已向北京市國有土地資源和房屋管理局，交納土地出讓金440 000 000元，繳納契稅13 200 000元(不含公共配套設施政府贈送的占地面積)。該單位已預繳土地增值稅5，000,000元。該項目具體情況如下：—、整體項目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設東湖樓住宅項目，是經(jīng)北京市發(fā)展計劃委員會于2001年2月以(2001)23x號文件批準投資開發(fā)的項目，座落于崇文區(qū) 3 XX號，規(guī)劃批準總占地面積4000平方米。截止2006年12月31日，已出售面積為16，000平方米。﹪預征率，預繳了土地增值稅300,000元。(二)經(jīng)鑒證該公司提供的工程預算及結(jié)算明細資料有關憑證，截止2006年12月該項目工程總成本為111,000,000元。（2）對于前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費四項費用扣除金額，通過計算，(前期工程費3,070,000+建筑安裝工程費56,000,000+基礎設施費8,960,000+開發(fā)間接費6,300,600)/20000(總建筑面積)=)，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的2006年“居住(高層普通住宅毛坯房)類每平方米建安造價2263元的標準，同時稅務機關經(jīng)過抽查《鑒證報告》工作底稿后，對部分疑點數(shù)據(jù)要求納稅人進一步提供有效合法憑證，但納稅人無法提供進一步的證明資料，稅務機關根據(jù)政策決定對該項目的四項費用采取核定辦法進行扣除。（規(guī)程第三條）納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。二是明確清算方式：納稅人可自行清算，也可委托稅務中介機構出具鑒證報告。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。市局辦法：第十二條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目存在視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應當計入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積計算銷售比例。辦法規(guī)定解讀：一是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的2種情 6 形，明確規(guī)定主管稅務機關必須要求納稅人進行清算。”二是將“主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”情形，明確規(guī)定主管稅務機關原則上不要求納稅人進行清算。（財稅?2006?21號）“一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（贛地稅發(fā)?2008?76號）土地增值稅清算單位自本通知下發(fā)之日起，新增的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應依據(jù)發(fā)展和改革委員會批準的項目文件確定。（二）審核內(nèi)容審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。審核時間要求。必須將納稅人土地增值稅稅款預征情況納入重點審核內(nèi)容，對未按規(guī)定預征稅款的必須作出加收滯納金等處理。四、土地增值稅核定征收（一）核定征收環(huán)節(jié)在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。土地增值稅原則上實行查賬征收、據(jù)實清算。（市局辦法第三十一條）進一步強化對房地產(chǎn)企業(yè)的查賬征收。（江西省地方稅務局公告2010年第3號）（三）核定征收程序符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。（市局辦法第三十一條）對采取核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)，由企業(yè)寫出報告，經(jīng)主管稅務機關 11 核實并寫出調(diào)查報告，報縣級地稅機關局長辦公會合議研究核準后執(zhí)行。二、全省土地增值稅清算中的核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為四個檔次：轉(zhuǎn)讓普通住宅，5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，8%；符合清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，10%?！尽督魇〉胤蕉悇站株P于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》（江西省地方稅務局公告 2013年第10號）】之前：12（1）我省確定,核定征收率按3%7%的比例,由各設區(qū)市地方稅務局分住宅、非住宅確定，報省局備案。對少數(shù)企業(yè)確實無法清算的, 土地增值稅采取核定征收。第三十八條 主管稅務機關對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點的，要及時移交稅務稽查部門進行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。（市局辦法第四十三條）七、土地增值稅清算法律責任《中華人民共和國稅收征收管理法》 第五章 法律責任《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》 第七章 法律責任財政部、總局、省地稅局相關文件規(guī)定八、土地增值稅清算文書檔案（一）清算案例評審要以土地增值稅清算案例評審為有效抓手，推進土地增值稅清算工作水平?！芯洲k法10個附件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅日常管理臺賬（2）土地增值稅清算申報表（企業(yè)填寫）（3）土地增值稅清算審核表（稅務機關填寫）（4）土地增值稅清算通知書（5）責令限期改正通知書（6）土地增值稅清算審核受理通知書（7）土地增值稅清算審核補充資料通知書（8）土地增值稅清算申報通知書（9）土地增值稅清算終止審核通知書（10）土地增值稅核定征收通知書