【正文】 。三、租售階段開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出售處理；土地增值稅也有視同銷售？代收費(fèi)用如何處理最節(jié)稅？一、土地增值清算的疑難問(wèn)題和應(yīng)對(duì)措施l 清算單位的確定 ；l 清算條件中“完成銷售”和“已轉(zhuǎn)讓”的界定，納稅人結(jié)清土地增值稅的時(shí)間 ； l 成本對(duì)象的分類 ；l 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否可以與非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅合并計(jì)算？ l 財(cái)政返還款的處理 ； l 甲供材問(wèn)題 ；l 人防車位面積是可售面積還是不可售面積？l 變相銷售地下車位是否應(yīng)確認(rèn)土地增值稅清算收入？ l 成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇 ；l 清算后又發(fā)生成本是否允許二次清算？ l “四項(xiàng)成本”不實(shí)如何核定征收？l 如何認(rèn)定“價(jià)格明顯偏低且無(wú)合理正當(dāng)理由”？ l 定金、訂金、意向金在實(shí)際檢查中如何明確區(qū)分？ l 銷售舊房產(chǎn)如何計(jì)算土地增值稅？l 土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。尤其是全面“營(yíng)改增”以后，房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算應(yīng)注意些什么，如何籌劃為企業(yè)謀取最大利益。土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說(shuō)明的是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。這主耍是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7％，超過(guò)了20％，無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。(1)假設(shè)不分開(kāi)核算，這種情況下：銷售稅金及附加=5000*5％*(1+7%+3％)=275萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=3200+275=3475萬(wàn)元，增值額=50003475=1525萬(wàn)元，增值率=1525／3475*100％= ％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=1525*30％=（萬(wàn)元）(2)假設(shè)分開(kāi)核算，則：1)銷售普通住宅：銷售稅童及附加=3000*5%*(1+7％+3％)=165萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=2200十165=2365萬(wàn)元，增值額=30002365=635萬(wàn)元，增值率=635／2365*100％=27％，適用30％的稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額635*30%=190．5（萬(wàn)元）；2)銷售豪華住宅：銷售稅金及附加=2000*5％*(1+7％+3％)=110萬(wàn)元，全部可扣除項(xiàng)目金額=lOO0+110=1110萬(wàn)元,增值額=20001110=890萬(wàn)元，增值率=890／1110*100％=80％。例：E房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5000萬(wàn)元．其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬(wàn)元．豪華住宅的銷售額為2000萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的話,分開(kāi)核算和不分開(kāi)核算稅負(fù)是有差異的。四、利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目選擇最優(yōu)納稅方案稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金的20%,，免征土地增值稅。但是如果將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，一份為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；另一份為房屋裝修合同，裝修收入300萬(wàn)元，允許扣除的成本100萬(wàn)元。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。另外，‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。增值額=800—544=256萬(wàn)元,增值率=256／544*100％=47．06％。(1)假如該企業(yè)和購(gòu)買者整訂合同時(shí)，對(duì)房屋價(jià)格和附屬設(shè)備的價(jià)格不加區(qū)分，則銷售稅金及附加=(800+200)*5％*（1+7％+3％)= 55萬(wàn)元(5％的營(yíng)業(yè)稅、7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加)，全部可扣除項(xiàng)目金額=500+55=555(萬(wàn)元)。三、利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累迸稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過(guò)分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。故應(yīng)該采用第一種方式。令A(yù)+100 *5%=100* 10%，解得：A=（10％5％)*lOO=5（萬(wàn)元）。因此，納稅人應(yīng)先預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)可分?jǐn)偫⒅С?，按照?guī)定的兩種扣除方式衡量并選擇扣除費(fèi)用較大的方式。二、巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用杈所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)*5％以內(nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)* lO％以內(nèi)。假設(shè)提高A萬(wàn)元的售價(jià)，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107．07+%A增值額為：128．48+A(107．07+5．5％A)=+％A應(yīng)納土地增值稅額為：(+％A)* 30％若企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：A(+％A)30％即A(萬(wàn)元)也就是說(shuō)．+=(萬(wàn)元)。(2)納稅人想通過(guò)提高售價(jià)獲取更太收益的最低售價(jià)。此時(shí)可扣除項(xiàng)目金額為100+%*=(萬(wàn)元)。(1)納稅人享受起征點(diǎn)照顧的最高售價(jià)根據(jù)規(guī)定，增值額／扣除項(xiàng)目金額=20%，即R(100+%R）=(100+%R)20%時(shí)的售價(jià)為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)照顧的最高售價(jià)。例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。下面將就土地增值稅的籌劃思路進(jìn)行闡述：一、利用“起征點(diǎn)”選擇最優(yōu)納稅方案根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)成本之和的20％的可免征土地增值稅，超過(guò)20％的，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。意味著企業(yè)將在不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的前提下，通過(guò)對(duì)其應(yīng)稅行為的事前、事中進(jìn)行合理籌措和安排，盡可能減少納稅的行為或者推遲納稅時(shí)間而取得稅后利益最大化的經(jīng)濟(jì)行為。本文將就土地增值，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)現(xiàn)行稅法，結(jié)合具體案例，對(duì)其納稅籌劃進(jìn)行探討。第三，在計(jì)算聯(lián)體住宅的土地增值稅時(shí)，務(wù)必選擇方案一的計(jì)算方法，可以使房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約一筆巨大的土地增值稅。C+D= B=（假設(shè)未來(lái)對(duì)未售的住宅和商鋪的單價(jià)分別為C元，D元）。(＋)100%=20%。(＋)100%≤20%。增值率＝增值額247。則計(jì)算如下：扣除項(xiàng)目＝土地成本＋房屋開(kāi)發(fā)成本＋費(fèi)用扣除10％＋加計(jì)扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋+＝＋（元）。已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的商鋪和住宅的銷售收入:,其中：；，已售面積：。=。而開(kāi)發(fā)成本中包括五項(xiàng)：土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。第二種計(jì)算方法雖然符合稅法“分別核算增值額”的規(guī)定，但是顯然不符合“納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第八條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。到底應(yīng)該選擇方法一還是選擇方法二呢？對(duì)于企業(yè)來(lái)講，（），對(duì)于需要及時(shí)完成稅收任務(wù)的稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)講，更傾向與按照方法二進(jìn)行計(jì)算土地增值稅。商鋪應(yīng)納土地增值稅＝60%－35% ＝=（元）。商鋪增值額＝－＝（元）；商鋪增值率＝247。（+）＋(+)247。（+）＋(+)247。=%＜20%,不繳納土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額＝－＝（元）。（+）＋(+)247。（+）＋(+)247。方法二：先按面積分開(kāi)項(xiàng)目計(jì)算增