【正文】 代建房籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。老項目3％征收率。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。（4）企業(yè)重組籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標企業(yè)的股權(quán)變更，導致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。然而不當稅收籌劃又會帶來稅務稽查風險。一、案例（一）基本案情A項目由A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全資開發(fā)。A項目只開發(fā)普通住宅和非住宅兩種清算類型，其中非住宅包括車庫、㎡，在土地增值稅清算申報時已售罄。根據(jù)稅務師事務所出具的鑒證報告，A項目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負為零。（二）稅務機關(guān)的質(zhì)疑實際稅負的爭議問題。銷售收入的爭議問題。但仔細核對后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)鑒證報告該項目非住宅分為三種類型——商鋪、幼兒園和車庫，其中車庫面積占非住宅總面積70%，單價2381元/㎡，在H區(qū)不算低價，但是車庫拉低了非住宅銷售平均單價。成本比率的爭議。（三）稅務機關(guān)的清算審核地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進行了土地增值稅清算審核：清算單位的審核在基本情況的審核中，稅務人員發(fā)現(xiàn)該項目擁有兩個《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按照當?shù)氐囟惥值墓妫胺康禺a(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位”，故A項目應當劃分為兩個清算單位，而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。通過重新劃分清算單位，九號樓非住宅4100㎡的單價提高到6500元，直接導致審核調(diào)減應退土地增值稅約300萬元。鑒證報告根據(jù)第三方資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的房屋估價報告對42套住宅的評估價格調(diào)增銷售收入360萬元，評估均價3800元/㎡，平均調(diào)增單價900元/㎡。且均未說明理由。%，%，全部銷售給了A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股股東B集團。但是根據(jù)稅務機關(guān)掌握的二手房申報信息，與A項目地段和建設(shè)規(guī)模相近的營業(yè)用房合同均價在18000元/㎡?？鄢椖康膶徍藶榱诉M行扣除項目的審核，稅務人員一方面對A企業(yè)提供的清算資料進行了詳細的書面審核，并對重要事項進行了實地查驗和驗收取證。最終稅務人員確認以下幾方面存在問題：一是土地成本確認存疑。二是前期工程費扣除憑據(jù)不足。“其他”中196萬余元未提供發(fā)票明細表。未提供支付記錄。五是代收費用不應加計扣除。幼兒園未繳配套費，不應分攤配套費及配套費契稅。（四）稅務機關(guān)處理最終，稅務機關(guān)只針對前述提到的幾個明顯違法的問題進行了調(diào)整，調(diào)減應退增值稅369萬元。（二）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案的稅務風險土地成本存疑：由于財政返還資金的存在，結(jié)合B集團是A房地產(chǎn)企業(yè)的實際控制人，因此，A項目取得土地的成本是低于申報的土地出讓金的。A項目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機構(gòu)對被交易的非住宅進行了資產(chǎn)評估，但是評估價是否合理、稅務機關(guān)會否對評估價進行調(diào)整、如何調(diào)整。但是關(guān)于不符合清算要求與不實的標準，稅法并沒有很明確的規(guī)定。（三）A房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險應對針對土地成本問題：雖然涉案地塊有財政返還資金，但是按照合同約定該資金是返還至B集團而非A房地產(chǎn)企業(yè)，且A企業(yè)與B集團是獨立法人主體，因此從A房地產(chǎn)企業(yè)角度看，在計算土地增值稅時，該筆財政返還資金不能沖減獲地成本。雖然稅務機關(guān)指出該評估價低于市場價，但是在商業(yè)性房地產(chǎn)價值評估方面并不是市場價法一定比收益法評估價更合法。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風險點（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（4）對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。）（5）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議，例如對“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策，都存在爭議。（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準確計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。稅務稽查時稅務機關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應的合法憑據(jù)、成本分攤是否合法等。住宅:。請問應如何土地增值稅籌劃,使土地增值稅最低？（2）土地增值稅計算分析《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第八條規(guī)定：“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。由于稅法只明確要求分開核算增值額，而對如何計算土地增值稅沒有具體規(guī)定，在實際征收計算中，就會形成兩種土地增值稅計算方法：一種是按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅；另一種是先按面積分開項目計算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計算增值稅。方法一：按核算項目先整體計算增值額和增值率，確定相應稅率后，再按面積分別核算增值額，計算土地增值稅。已售面積與可售面積的比例為：（+）247。=% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： %=(元)?？鄢椖浚酵恋爻杀荆课蓍_發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋＋（＋）10％＋（＋）20％＋＝（元）。增值率＝增值額247。100%＝％。由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費用和開發(fā)間接費用，使成本增加?？鄢椖浚酵恋爻杀荆课蓍_發(fā)成本＋費用扣除10％＋加計扣除20％＋稅金＝＋+＋（＋+）10％＋（＋+）20％＋＝(+)（元）。增值率＝增值額247。(+)100%≤20％時，即A≥，低于50%，適用30%的稅率。，則由于增值率未超過20％。（+）30％＝()30％= A=(把A=)=136397（元）。普通標準住宅扣除項目: 247。（+）＋[247。（+）]30%＋% ＝+(+)+[+(+)]30%＋% =+++(++)30%+ =++++ =+(把A=)=（元）（除稅金及附加外其他按面積分攤）。普通標準住宅增值率=247。商鋪扣除項目＝247。（+）＋[247。（+）]30%＋% =+(+)+[+(+)]30%＋% =++ A+(++ A)30%＋% =+ A++ A+ =+ A(把A=)=(元)。100%＝237%，適用60%的稅率。由此可見，兩種方法計算相差懸殊，按第一種方法應納的土地增值稅為136397元。從現(xiàn)有的稅法來看，方法一是正確的稅務處理方式?！钡谝?