土地增值稅綜合概述-在線瀏覽
2024-08-06 12:37本頁(yè)面
【正文】 有收入的征稅；個(gè)人之間互換自住房免征。合作建房建成后自用不征稅；建成后轉(zhuǎn)讓征稅。代建房 不征稅（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）。1國(guó)家收回房地產(chǎn)權(quán) 不征。? 二、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定P176178? （一）應(yīng)稅收入的確定? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。P177? 包括兩方面內(nèi)容：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過戶手續(xù)費(fèi)。? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用P177? 它是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。①利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；②其他開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）5％? 例如：支付的地價(jià)款為150萬(wàn)元，開發(fā)成本為250萬(wàn)元，則其他開發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過20萬(wàn)元，即（150＋250）5％，利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意三個(gè)問題：第一，扣除的具體比例（5％以內(nèi)或10％以內(nèi)），由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金P178? 它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的“三稅一費(fèi)”，即：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。? ②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（‰貼花）。? 此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。舉例如下：? 例、某房地產(chǎn)開發(fā)公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬(wàn)元（設(shè)城建稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%）。該省政府規(guī)定的費(fèi)用計(jì)提比例為10%，計(jì)算上述業(yè)務(wù)應(yīng)交納的土地增值稅。608100%＝163%計(jì)算應(yīng)納稅額：99250%－60815%＝（萬(wàn)元）? 對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定P178（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)成新度折扣率（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（3）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑證的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。? 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額減除扣除項(xiàng)目金額后的余額為增值額。? ④轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物? （二）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法? 土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是超率累進(jìn)稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的計(jì)稅方法；另一種是簡(jiǎn)便計(jì)算法，其
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