【正文】 激人們買大房子、投資和持有不動產的欲望，用于出租經營或傳給子孫。 二是計稅不合理、稅賦不公。這種稅制安排無形中抑制了土地和房屋正常市場交易，更助長了隱形市場流動。 中國最大的管理資源中心 第 6 頁 共 17 頁 三是缺少合法經營、誠實守信、照章納稅的市場環(huán)境。照章納稅的企業(yè)得不到獎勵，違章違法者得不到懲罰，不努力營造誠實守信的社會環(huán)境，僅靠稽查、清算，這種執(zhí)法難免成本太高?！?已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85％以上，或該比例雖未超過 85％，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的 ” 以及 “ 取得銷售 (預售 )許可證滿三年仍未銷售完畢的 ” 都將納入新的土地增值稅征收范圍。這就避免了開發(fā)商最后一期項目遲遲不開發(fā)，整體項目就遲遲不清算繳交土地增值稅的情況。 李長山：對土地增值稅由預收改為清算這一政策，我們以前有一些心理準備，但沒有想到征收的力度會有這么大。但現在新的稅率是最低不低于增值部分的 30％，最高不超過60％。打個比方，如果營業(yè)額為 1萬元，其中增值部分為 3000 元，那按營業(yè)額的 1％征收只要繳 100 元稅，而按增值部分最低稅率也要繳納 900 元，征收的力度是很大的。由于原來取得的地價便宜，而現在增值很大，所要繳納的稅額也就會很高。 這個政策對開發(fā)商的利潤空間影響很大。 土地增值稅新政會客觀提升房價嗎 ? 主持人：土地增值稅由預收改為清算，是不是將會客觀上提升房價 ? 鄒曉云：有人擔心土地增值稅的實施會帶來房價的波動，這不能說沒有根據，但是，這種影響只能是短期的。如果開發(fā)商要從未來的開發(fā)項目中將已經交納的增值稅通過房價收回，完全是不可預期的。對于開發(fā)商來說，房價越 高風險越大，利潤預 中國最大的管理資源中心 第 7 頁 共 17 頁 期越低。土地增值稅的征收，開發(fā)商需要另外掏出一部分錢來，會影響到開發(fā)企業(yè)現有開發(fā)項目的資金運作。 不過，土地增值稅的作用重心應該是土地收益的調整，作為宏觀調控尤其是價格調控的作用是有限的，因為它調整的只是增值部分。如果是在市場完全成熟、行業(yè)利潤與社會平均利潤率持 平的情況下，其調控作用是不會太明顯的。 吳群： “ 清算 ” 取代 “ 預征 ” ，體現了公平與效率，其產生的積極影響與震動在近期內是不言而喻的。高額的累進稅率可使開發(fā)商定價更為理性，也能使房地產開發(fā)投資利潤維持在一個適度的 空間，同時不會導致房價的上漲且轉嫁到消費者頭上，對土地二級市場和房地產市場健康發(fā)展具有十分重要的意義。審視一下近年來我國出臺的控制房價的一系列宏觀調控政策， “ 且控且漲 ” 說明調控效果不甚理想。因此，在當前房地產市場 供不應求的大背景下，采取適當的政策引導房地產供給的合理增長和抑制過旺的需求成為當務之急。 李鈴：土地增值稅的直接目的在于調節(jié)房地產利潤的分配，屬于國民收入的第二次分配，不屬于房地產的開發(fā)成本范疇，更不會直接影響房價。這種情 況的出現還主要取決于房地產行業(yè)與其他行業(yè)的投資利潤率。相反，征稅往往引發(fā)下列三種結果：一是降低供應商的利潤。 中國最大的管理資源中心 第 8 頁 共 17 頁 經濟學研究表明，政府向房地產商征稅，或者向購房者征稅，兩者沒有任何區(qū)別。這是研究稅務問題的一條基本經濟學原理。 顯而易見，政府要向房地產開發(fā)商征收的土地增值稅不可能是房地產商自己掏腰包，而是供應者 (房地產商 )和需求者 (購房者 )共同支付的 —— 只是較缺乏彈性的一方，支付的比例較大；較富有彈性的一方； 支付的比例較小而已。因此，清算征收土地增值稅，只是國家按規(guī)定征收稅賦，但有可能也要由消費者間接承擔部分稅賦。但是，目前房地產價格最主要還是由市場供求決定。在短時期內如果供求關系得不到改善，房價的上升趨勢還是很難抑制。隨著這項政策在下月實施，對絕大部分開發(fā)商可能帶來開發(fā)成本增加的問題。房價和市場是由多種因素綜合決定的，不會因為某一種稅收而亂套。市場需求決定房價，而不是成本決定房價。從現在開始，房地產市場步入一個新的時期，開發(fā)商開始進入一個 “ 微利 ” 時期，將由粗放型管理轉入精細化管理。從目前看來，開發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當一部分中小開發(fā)商甚至是大開發(fā)商可能會選擇向其他行業(yè)轉產，或是退出房地產市場；二是很多開發(fā)商可能會選擇向二、三線城市轉移，那些地方風險較小。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 17 頁 土地增值稅對買房人有什么影響 ● 幫買房人問市場 問：為了保持利潤率，開發(fā)商會不會將土地增值稅的開征成本轉移到房價里？ 答：萬年花城副總經理黃璽慶：目前的房價根本就不是由成本決定的。而目前的房地產市場完全是由供需決定的。 問：土地增值稅的開征會不會使開發(fā)商持有房子不賣？ 答：黃璽慶認為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會考慮持有優(yōu)質物業(yè)。 土地增值稅開征會促使房企持有物業(yè) “ 本公司已披露的 2020 年度凈利潤較上年度增長 50%65%的預期將不受土地增值稅的影響。相繼，其他各家地產上市公司也紛 紛發(fā)布了類似公告。然而，在此期間不少媒體報道認為，土地增值稅的開征將大幅增加房地產企業(yè)的成本。 2 月 1 日，針對全國房地產企業(yè)的土地增 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 17 頁 值稅的清算工作將全面展開?？梢娬{控力度在今年不會減弱。周四跌勢依然延續(xù)，有不少上市房地產企業(yè)股價出現連續(xù)兩個跌停。房地產板塊連續(xù)兩天的大幅下跌，究竟是借利空打壓股價，還是該政策真的會對房地產的盈利將會產生重大影響呢？ 天同證券分析師張銳認為，由于去年一年整個房地產板塊的大幅上漲，市場累積了大量獲利盤。但決定股價的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不會因土地 增值稅的開征而產生根本性的轉變。市場的調整對明智的投資者來說孕育著機遇。 ” 這是萬科在上周的股市公告中發(fā)布的信息， “ 該通知進一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標準等方面與以往規(guī)定無重大變化。 ” 其他各家上市公司也紛紛發(fā)布了公告表示，之前已經進行了土地增值稅的預提，并不會對公司的業(yè)績產生影響。對于大量的非上市房地產企業(yè)這一政策又意味著什么呢？ 北京泰福恒投資公司副總劉新虎認為，這一政策對于一些投機性較強，沒有風險準備金的企業(yè)打擊也許是毀滅性的。而對大企業(yè)來說，本身會有一定量的資金準備，不會產生太大影響。其副總黃璽慶表示，對實力雄厚的大企業(yè)來說不會產生什么影響。為了保持利潤率，會否將這份成本轉移到房價中呢？ “ 目前的房價根本就不是由成本決定的。而目前的房地產市場完全是由供需決定的。在目前賣方市場情況下，這一成本很可能又被市場所吸納?？偟膩砜矗恋卦鲋刀悓︿N售型物業(yè)開征的稅種，并沒有涉及開發(fā)商準備長期持有獲取穩(wěn)定收益的物業(yè)。在本周一，持有較多優(yōu)質物業(yè)出租的房地產 上市公司市場表現已經明顯走強于整體房地產板塊。土地增值稅的開征會否促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)呢？黃璽慶認為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程