土地增值稅綜合概述(完整版)
【正文】 地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓P172? ①轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅（二級(jí)市場(chǎng)），出讓土地使用權(quán)不征（一級(jí)市場(chǎng)）；? 土地使用權(quán)出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權(quán)的行為；? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權(quán)后，在土地二級(jí)市場(chǎng)將土地再轉(zhuǎn)讓的行為。? 本章重點(diǎn)內(nèi)容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應(yīng)稅收入種類，增值額確定，稅率選擇與運(yùn)用，應(yīng)納稅額計(jì)算，優(yōu)惠政策等。? （二）征稅范圍? 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；? 地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。? 繼承、贈(zèng)予: （1）繼承不征稅（無收入）。房地產(chǎn)重新評(píng)估 不征（無收入）。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，即：P177－178? （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明的。? 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。? 三、應(yīng)納稅額的計(jì)算P179181? （一）增值額的確定? 土地增值稅的征稅對(duì)象即增值額。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。? 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。16 / 16。? 1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。20%]=600（萬元）（2）扣除項(xiàng)目金額=50+200+40+60+（50+200）180。? 在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：? ①隱瞞虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；? ②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；? ③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。加計(jì)20％的扣除，用公式表示：? 加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）20％? 例如：支付的地價(jià)款為150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為250萬元，加計(jì)扣除費(fèi)用為80萬元，即（150＋120）20％? 注意：即使是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，如果取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何開發(fā)與投入就對(duì)外轉(zhuǎn)讓，也不允許扣除20％的加計(jì)費(fèi)用。? （2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金額機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，用公式表示：? 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使
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