某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件(完整版)
【正文】 37610 4000 % % % % 2,6107705 4000 % % % % 2,6737700 4000 % % % % 2,6707800 4000 % % % % 2,7367900 4000 % % % % 2,802無(wú)效價(jià)格區(qū)間低效價(jià)格區(qū)間 普通住宅的價(jià)格超過(guò)同一級(jí)別土地住宅平均價(jià)格的 ，就變成非普通住宅，此時(shí)只要有增值額，就要就增值額的 30%征收土地增值稅－－ 關(guān)于無(wú)效價(jià)格區(qū)間的研究 2售價(jià)增加1元土地增值稅從無(wú)到有附件：土地增值稅測(cè)算表 圖解無(wú)效價(jià)格區(qū)間 2銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）% % % %%%%%%非普通住宅普通住宅臨界點(diǎn)極限值無(wú)效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點(diǎn)% 無(wú)效價(jià)格區(qū)間示意圖6624 75997332 84118112 93068112 93067316 8393↓↓↓↓↓↓單位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均價(jià)4127456850544558613061636600上圖為某項(xiàng)目實(shí)例，從其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃上報(bào)數(shù)字可見(jiàn)，該項(xiàng)目二期四區(qū)、三期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的價(jià)格均落在了無(wú)效價(jià)格區(qū)間內(nèi)，可見(jiàn)，土地增值稅的籌劃，首要對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的摸底和調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： p建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?p建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。來(lái)勢(shì)兇猛來(lái)勢(shì)兇猛5月 21日，北京市地稅局《土地增值稅清算管理辦法》正式出臺(tái) ，各方關(guān)注。 京地稅地 [2023]134號(hào) 可扣除項(xiàng)目2營(yíng)業(yè)稅金收入 10土地成本建安等成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除增值額增值率適用稅率應(yīng)納稅額（ 2＋ ） 5％＝ 10％＝ （ 2＋ ） 20％＝ 10－ ＝ 30%30％＝ 2+++++= 案例舉例說(shuō)明－－ A項(xiàng)目銷售收入 10億，地價(jià) 2億，建安、配套等開(kāi)發(fā)成本 3億（其中資本化利息 ），營(yíng)業(yè)稅金及附加率 ％，計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅資本化利息 關(guān)于銷售收入的規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ,其收入按下列方法和順序確認(rèn)： p按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ?p由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。目前北京市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：p住宅小區(qū)建筑容積率在 ；p戶均建筑面積在 140平方米以下；p實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。4. 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－規(guī)劃設(shè)計(jì)－精裝修毛利率銷售毛利潤(rùn)% % % % % % %精裝修房令土增稅應(yīng)稅點(diǎn)等輻后移；精裝修房假設(shè)精裝修成本為銷售價(jià)格的 10%,并通過(guò)銷售等額收回4. 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－規(guī)劃設(shè)計(jì)－精裝修不同銷售毛利率下售價(jià)每增加 100元，凈利減少額逐級(jí)遞減。五、土地增值稅的影響由于土地增值稅是對(duì)土地增值部分征稅，增值越高，稅負(fù)越重，因此，土地增值稅清算將降低項(xiàng)目的盈利能力，毛利率越高的項(xiàng)目，受影響程度越大；價(jià)格對(duì)凈利潤(rùn)的邊際貢獻(xiàn)，隨價(jià)格增長(zhǎng)呈梯級(jí)下降；普通住宅存在一定的價(jià)格無(wú)效區(qū)間，即成本不增加的情況下銷售價(jià)格提高利潤(rùn)反而降低；毛利率的提升帶來(lái)的增值稅稅后毛利率提升速度明顯逐步放緩，趨向極限值后開(kāi)始下降；清算土地增值稅后的銷售毛利率存在極限值，售價(jià)實(shí)現(xiàn)此極限值后再提高，項(xiàng)目毛利率會(huì)下降。p變更規(guī)劃設(shè)計(jì)要更加慎重，充分評(píng)估稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后實(shí)施；p推進(jìn)精裝修和節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用；p推進(jìn)住宅工廠化建筑技術(shù)的應(yīng)用； 土地增值稅對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的影響成本規(guī)劃：p合理規(guī)劃各種產(chǎn)品成本，保持各產(chǎn)品比較均衡的增值比例；p由于各期產(chǎn)品
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