【正文】 二、自建房產(chǎn)自用是否繳納營(yíng)業(yè)稅？ 例、山東省某市一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，2023年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價(jià) 1900萬(wàn)元。 [討論 ]： “營(yíng)業(yè)外收入”交營(yíng)業(yè)稅么？ 企業(yè)“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”金額與《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》的“應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額”完全相等么？ 四、混合銷售的稅種選擇 （一）混合銷售：一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。 納稅人從事安裝工程作業(yè) ,凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的 ,其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 ＝工程結(jié)算價(jià)款－設(shè)備價(jià)款 （三）新《細(xì)則》 第 16條： 除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。請(qǐng)問(wèn)，在工程出包時(shí)，應(yīng)當(dāng)怎樣簽訂合同對(duì) A企業(yè)有利？ 例 1甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)別墅 100套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修直接成本需要 1980萬(wàn)元。 第三講 土地增值稅檢查及節(jié)稅指南 《 2023年稅收專項(xiàng)檢查工作方案》 是否按規(guī)定申報(bào)預(yù)繳土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確。 （一）納稅人： （二）征稅范圍：有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。合同所載房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力 安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 設(shè)施費(fèi) ,指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 財(cái)稅 [2023]21號(hào)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5％計(jì)算”。 《清算程序》第 25條：參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 扣除項(xiàng)目的計(jì)算公式： （ 1）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額＝（建造成本－已計(jì)入開發(fā)成本的借款利息） ＋營(yíng)業(yè)稅及附加 ＝ 不含息建造成本＋營(yíng)業(yè)稅及附加 （ 2）企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的： 扣除項(xiàng)目金額＝（ 不含息建造成本 ＋營(yíng)業(yè)稅及附加） ＋利息差 利息差＝實(shí)際支付金融機(jī)構(gòu)利息－ 5%建造成本 金融機(jī)構(gòu)利息支出 ＞ 5%建造成本 據(jù)實(shí)扣除法 金融機(jī)構(gòu)利息支出 ≤ 5% 建造成本 比例扣除法 四、土地增值稅的稅收優(yōu)惠 （一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20％的免征土地增值稅。 自 2023年 11月 1日起對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅 。 五、關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的規(guī)定 《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ,由于涉及成本確定或其他原因 ,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的 ,可以預(yù)征土地增值稅 ,待該項(xiàng)目全部竣工 ,辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ,多退少補(bǔ)。 收入情況的審核： （ 1）重點(diǎn)審核“銷售明細(xì)表”、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入； （ 2）對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； （ 3）對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況； （ 4）視同銷售房產(chǎn)的審查。 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算 一、土地增值稅清算：是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 《清算管理規(guī)程》：對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 （四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。 國(guó)稅發(fā) [2023]53號(hào) ：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 單位可售面積成本費(fèi)用＝開發(fā)總成本費(fèi)用247。 所以 ,我們把 “免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià) 3200元，銷售收入總額為 9600萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅稅率 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%，計(jì)算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請(qǐng)幫助進(jìn)行納稅籌劃。 2023年 3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評(píng)估價(jià) 8000萬(wàn)元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于 2023年 9月竣工。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。 特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定。 （三）重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。 第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售額的計(jì)量 一、關(guān)于商業(yè)折扣 例、某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈(zèng)一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價(jià) 120萬(wàn)元，贈(zèng)送一個(gè)車庫(kù)， 15平方米，市場(chǎng)價(jià) 10萬(wàn)元。 第四講 開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)節(jié)稅指南 第一節(jié) 收入確認(rèn)的原則與條件 一、銷售確認(rèn)的原則：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。 檢查其有無(wú)故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為，有無(wú)將已實(shí)現(xiàn)的收入長(zhǎng)期掛往來(lái)賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。經(jīng)過(guò)董事會(huì)會(huì)議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂(lè)中心，并決定，建成之后注冊(cè)設(shè)立國(guó)泰國(guó)際大酒店。發(fā)生期間費(fèi)用 180萬(wàn)元，借款利息 420萬(wàn)元，但不能全部取得銀行借款證明。 如何轉(zhuǎn)讓可以降低土地增值稅？ （五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 [例 — 5] 廣源房地產(chǎn)公司是三個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作，為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)過(guò)董事會(huì)決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中，共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制 16人，每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用 100萬(wàn)元，計(jì)算對(duì)應(yīng)交土地增值稅的影響。用圖表示如下： 不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤(rùn)少 相對(duì)稅負(fù)輕、利潤(rùn)高 （免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） （高收益最低定價(jià)系數(shù)） 上例建造總成本 1424萬(wàn)元，單位建造成本 /平方米 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)＝ ＝ /平方米 高收益最低定價(jià)＝ ＝ /平方米 （二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算 計(jì)算：當(dāng)增值率為 0時(shí)，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） X－（ +）＝ 0 X ＝ 當(dāng) X≤ ，增值率即 ≤0 ，免交土地增值稅。 收入總額 2400萬(wàn)； 扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出 100萬(wàn)）： （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬(wàn) （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬(wàn) （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（ 324+1100） 10% = （ 4）加計(jì) 20%扣除數(shù)（ 324+1100） 20% = （ 5）扣除營(yíng)業(yè)稅及附加 2400 5%（ 1+7%+3%） = 132萬(wàn) 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)： 324 + 1100 + + + 132 = 增值額： 2400－ 1983. 2 = 增值率： 247。 《清算管理規(guī)程》第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi) （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算 （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 對(duì)符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng) 要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào) ，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 三、納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。 扣除項(xiàng)目金額的審查 （ 1） 在土地增值稅清算中， 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 （二）國(guó)家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《條例》第八條 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。 開發(fā)費(fèi)用＝實(shí)際支付金融機(jī)構(gòu)的利息＋ 5％建造成本 2. 國(guó)稅函 [2023]220號(hào)：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（意味著不足 6個(gè)月的不計(jì)算扣除額） 三、扣除項(xiàng)目的具體要求 （一）對(duì)原始憑證的要求： 清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。簡(jiǎn)稱“按照建造成本的 10％扣除”。 （ 1）利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。 （ 4）建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。 （ 2）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（ 六種 ） （ 2）房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出