【正文】 機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。意味著可能對該項(xiàng)目的土地增值稅清算，按照《清算管理規(guī)程》第三十三條規(guī)定實(shí)行核定征收。 國稅發(fā) [2023]53號(hào) ：有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。 國稅發(fā) [2023]53號(hào)： 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按“清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用”乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算 單位可售面積成本費(fèi)用＝開發(fā)總成本費(fèi)用247。 ＝ % 小于 20%，免繳土地增值稅。 所以 ,我們把 “免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)”。 ＝ 0 （四）如何通過“不含息建造成本”控制增值率 ? 以下“建造成本”均為不含息建造成本?，F(xiàn)在正在討論銷售策略，如果銷售毛坯房，每平方米售價(jià) 3200元，銷售收入總額為 9600萬元，營業(yè)稅稅率 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 7%，教育費(fèi)附加 3%，計(jì)算應(yīng)交納多少土地增值稅？并請幫助進(jìn)行納稅籌劃?？墒勖娣e 40000平方米，每平方米平均售價(jià) 6400元，銷售總額 25600萬元。 2023年 3月，甲企業(yè)準(zhǔn)備將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，評估價(jià) 8000萬元，由乙公司開發(fā)這項(xiàng)土地。如何轉(zhuǎn)讓可以使廣源房地產(chǎn)開發(fā)公司稅費(fèi)最低？ （六）轉(zhuǎn)讓在建工程法 [例 — 6] 七星房地產(chǎn)公司在興隆小區(qū)開發(fā)了 100套別墅，總建筑面積 30000平方米，取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用 3000萬元，建造成本 10000萬元，其中：金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用 1000萬元，開發(fā)期間發(fā)生期間費(fèi)用 600萬元。工程經(jīng)過一年的施工，于 2023年 9月竣工。 （八）增加土地開發(fā)成本 ,降低土地增值稅 例、鴻祺房地產(chǎn)開發(fā)公司 2023年以 2023萬元拍得一塊土地 ,沒有進(jìn)行土地開發(fā)， 2023年 3月 ,準(zhǔn)備把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 ,評估價(jià) 5000萬元。計(jì)算兩個(gè)方案土地增值稅納稅效果。 （十）土地出讓金返還籌劃法 企業(yè)取得的財(cái)政補(bǔ)貼和稅收返還，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定屬于“政府補(bǔ)助”的范疇，計(jì)入“營業(yè)外收入”科目。 特別要關(guān)注其銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益是否并入收入總額； 不征稅收入、免稅收入是否并入收入總額； 代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由其開具發(fā)票的，是否并入收入總額 一次性收款、分期收款、按揭銷售、委托銷售等各種形式的簽約收入，包括簽訂房地產(chǎn)銷售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同的簽約收入，是否并入收入總額； 國稅發(fā) [2023]31號(hào)規(guī)定的視同銷售貨物行為，是否并入收入總額； 未完工產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率及銷售額的確定，是否符合國稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定。 （二）檢查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性 重點(diǎn)檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效，有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用，尤其是建安企業(yè)和個(gè)人所提供的安裝工程成本是否真實(shí)； 重點(diǎn)查看是否存在虛開辦公費(fèi)、虛開服務(wù)業(yè)發(fā)票、虛增人員工資、虛增廣告支出、以有關(guān)聯(lián)關(guān)系的銷售公司或辦事處的名義虛增經(jīng)費(fèi)、銷售費(fèi)用等虛增成本套取現(xiàn)金的情況。 （三）重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。 二 、 銷售確認(rèn)的條件：企業(yè)銷售商品同時(shí)滿足下列條件的 ，應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ， 企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方； 續(xù)管理權(quán) ， 也沒有實(shí)施有效控制； ； 或?qū)l(fā)生的銷售方的成本能夠可靠地核算 。 第二節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品銷售額的計(jì)量 一、關(guān)于商業(yè)折扣 例、某房地產(chǎn)公司為了促銷，打出“買一贈(zèng)一”的廣告，售出別墅一棟， 300平方米，售價(jià) 120萬元，贈(zèng)送一個(gè)車庫， 15平方米，市場價(jià) 10萬元。 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等。 第四講 開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)節(jié)稅指南 第一節(jié) 收入確認(rèn)的原則與條件 一、銷售確認(rèn)的原則：除企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例另有規(guī)定外，企業(yè)銷售收入的確認(rèn)，必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。檢查其是否按國稅發(fā) [2023]31號(hào)的有關(guān)規(guī)定，區(qū)分期間費(fèi)用和歸集開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本； 是否如實(shí)按規(guī)定扣除當(dāng)期發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅。 檢查其有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為，有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況。按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，土地出讓金返還 20％， 6月 16日 A公司收到土地出讓金返還 400萬元，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 《 2023年專項(xiàng)檢查工作方案（ 企業(yè)所得稅 ）》 一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)檢查內(nèi)容 （一）收入總額完整性的檢查。經(jīng)過董事會(huì)會(huì)議決定，準(zhǔn)備將其中的五分之一土地，用于建造賓館和餐飲娛樂中心，并決定，建成之后注冊設(shè)立國泰國際大酒店?；I劃方案：只對土地進(jìn)行前期開發(fā)，如“三通一平”、建造圍墻、舊房拆除、清運(yùn)殘土等土地開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓，但是，不可進(jìn)行建筑施工。發(fā)生期間費(fèi)用 180萬元，借款利息 420萬元，但不能全部取得銀行借款證明。有無可以減輕稅費(fèi)支出的籌劃方案？ （七）企業(yè)籌建期的巧妙運(yùn)用 [例 — 8] 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 7月成立， 2023年 2月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金 2800萬元，然后，公司開始辦理土地使用權(quán)過戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“七通一平”等項(xiàng)工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”。 如何轉(zhuǎn)讓可以降低土地增值稅？ （五）股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 [例 — 5] 廣源房地產(chǎn)公司是三個(gè)自然人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司。 建造總成本＝ 4000＋ 9000＝ 13000（萬元） 不含息建造成本＝ 13000－ 1000＝ 12023（萬元） 銀行借款費(fèi)用 /建造成本＝ 1000247。公司本部的人員兼任項(xiàng)目的管理工作，為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理，經(jīng)過董事會(huì)決議，把公司的一部分管理人員編制到開發(fā)項(xiàng)目中，共計(jì)擴(kuò)大項(xiàng)目人員編制 16人，每年減少管理費(fèi)用、增加開發(fā)間接費(fèi)用 100萬元，計(jì)算對應(yīng)交土地增值稅的影響。扣除項(xiàng)目金額＝ （銷售收入總額－扣除項(xiàng)目金額）247。用圖表示如下： 不交土地增值稅 稅負(fù)重、利潤少 相對稅負(fù)輕、利潤高 （免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)） （高收益最低定價(jià)系數(shù)） 上例建造總成本 1424萬元，單位建造成本 /平方米 免稅臨界點(diǎn)定價(jià)＝ ＝ /平方米 高收益最低定價(jià)＝ ＝ /平方米 （二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免稅臨界點(diǎn)的計(jì)算 計(jì)算：當(dāng)增值率為 0時(shí)，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） X－（ +）＝ 0 X ＝ 當(dāng) X≤ ，增值率即 ≤0 ，免交土地增值稅。 于是： 按照建造成本 10％計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 ； 財(cái)政部規(guī)定的加計(jì) 20％扣除額為 ； 允許扣除的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加為： X 5％（ 1＋ 7％＋ 3％） ＝ 計(jì)算：當(dāng)增值率為 20%時(shí)，銷售總額 X與建造成本 Y的關(guān)系： X－（ +） （ +） ＝ X ＝ 即：增值率＝ 20%時(shí)，售價(jià)為建造成本的 。 收入總額 2400萬； 扣除項(xiàng)目金額（扣除利息支出 100萬）： （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬 （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（ 324+1100） 10% = （ 4）加計(jì) 20%扣除數(shù)（ 324+1100） 20% = （ 5）扣除營業(yè)稅及附加 2400 5%（ 1+7%+3%） = 132萬 扣除項(xiàng)目金額合計(jì)： 324 + 1100 + + + 132 = 增值額： 2400－ 1983. 2 = 增值率： 247。 對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。 《清算管理規(guī)程》第三十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收： （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi) （四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算 （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。對符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 對符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng) 要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào) ，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。 六、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表； （二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。 對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項(xiàng)目專用票據(jù)管理措施。 三、納稅人的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。 （ 5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 扣除項(xiàng)目金額的審查 （ 1） 在土地增值稅清算中， 扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 （ 七）舊房轉(zhuǎn)為 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠 《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅 [2023]24號(hào)）： 第一條（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的 ,應(yīng)征收土地增值稅。 財(cái)稅字 [1999]210號(hào)規(guī)定： 對居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 （二）國家征用、收回房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《條例》第八條 因國家建設(shè)需要依法征用、