房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究(文件)
【正文】 = —— 公式 將公式代入土地增值說稅率表中，計(jì)算得出： 1 .3 N0 .9 4 6 M=0 .0 5 4 N )+( 1 .3 NMMNMNM ??? 1可扣除項(xiàng)目增值額MNNM??0 5 4 ??MNMN)1()1(????TTTT 5 3 5 ??表 27 增值率與毛利率的臨界值變化表（營業(yè)稅條件下） 增值率區(qū)間 X 毛利率區(qū)間 T 稅率 速算扣除數(shù) 0≤X≤20% ≤T≤% 20%X≤50% %T≤% 30% 0 50%X≤100% %T≤% 40% 5% 100%X≤200% %T≤% 50% 15% X200% T% 60% 35% 臨界點(diǎn)分析籌劃法 增值稅下臨界點(diǎn)分析籌劃 表 28 增值稅下土地增值稅的扣除項(xiàng)目表 扣除項(xiàng)目 土地成本 N 開發(fā)建設(shè)成本 開發(fā)費(fèi)用 10%*N 營業(yè)稅金及附加 5%*M*(5%+3%) 加計(jì)扣除 20%*N 合計(jì)： + 臨界點(diǎn)分析籌劃法 增值稅下臨界點(diǎn)分析籌劃 由上表可得： 增值額 =銷售收入 可扣除項(xiàng)目 = 毛利率 T= 因此， 增值率 = = = = = —— 公式 1 .3 N0 .9 9 6 M=0 .0 0 4 N )+( 1 .3 NMMNMNM ??? 1TMN ??1可扣除項(xiàng)目增值額MNNM??0 0 9 ??MNMN)1()1(????TTTT 0 3 0 ?? 臨界點(diǎn)分析籌劃法 增值稅下臨界點(diǎn)分析籌劃 表 29 增值率不毛利率的臨界值變化表（增值稅條件下） 增值率區(qū)間 X 毛利率區(qū)間 T 稅率 速算扣除數(shù) 0≤X≤20% %≤T≤% 20%X≤50% %T≤% 30% 0 50%X≤100% %T≤% 40% 5% 100%X≤200% %T≤% 50% 15% X200% T% 60% 35% 通過上表可得，毛利率不增值率之間關(guān)系為線性。銷售量確定后，房屋銷售單價(jià)會(huì)按照市場變化趨勢處于動(dòng)態(tài)發(fā)展中，這時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)需要不項(xiàng)目相結(jié)合，同時(shí)考慮等級(jí)相同房屋的銷售價(jià)格，最終得到該開發(fā)項(xiàng)目房屋銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇扣除利息時(shí)，需要不項(xiàng)目實(shí)際相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)更好的節(jié)約稅負(fù)。二期項(xiàng)目土地面積共 ，其中建筑面積共 。 ? 對該項(xiàng)目單考慮利用清算時(shí)間選擇進(jìn)行稅收籌劃 ， 由于該項(xiàng)目普通住宅 、 其他商品房增值率分別大于 20%、 %， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。 ? 就 HS公司 XFJY案例來說 ， 單獨(dú)考慮清算時(shí)間選擇法時(shí) ， 該項(xiàng)目應(yīng)選擇推后清算 。 第四章 結(jié) 論 本文的創(chuàng)新 ： ? 通過定量分析推導(dǎo)出在土地增值稅清算納稅時(shí)間選擇方面 具有普遍適用性籌劃標(biāo)準(zhǔn) 。 第五章 結(jié) 論 本文的創(chuàng)新與不足之處 演講完畢，謝謝觀看！ 。 本文的不足 ： ? 在臨界點(diǎn)分析方面忽略了稅會(huì)差異 ， 在考慮借款費(fèi)用稅收與會(huì)計(jì)處理差異的情況下 ， 該部分的研究結(jié)論會(huì)有一定偏差 。
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