【正文】 凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入； 未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 實質(zhì)重于形式原則，要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告，不僅僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。 要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點，針對會計處理與現(xiàn)行稅法規(guī)定不一致的項目在納稅申報時是否予以調(diào)整，重點檢查各項準(zhǔn)備金、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、租賃費、工資及相關(guān)費用、財產(chǎn)損失、捐贈支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費等項目，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偝杀尽? 確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報等情況。 檢查被查企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、股息紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入及其他收入是否并入收入總額。賓館的建設(shè)期為 2年，建設(shè)投資預(yù)計需要 13000萬元，預(yù)計建成后的公允價 28800萬元。預(yù)計開發(fā)費用需要1000萬元，開發(fā)后評估價 6100萬元。計算應(yīng)交土地增值稅。一直到 2023年 7月才開工施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費用 200萬元，財會部門作為“開辦費”處理。實收資本 3000萬元，公司成立之后，通過拍賣取得一宗土地使用權(quán)，面積 100000平方米，支付出讓金 3000萬元，隨后進(jìn)行了房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)費用 2023萬元 ,期間費用 100萬元；現(xiàn)在，因金融危機(jī)再無力開發(fā)，德隆房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備用 10000萬元收購這項在建項目。 12023＝ %＞ 5％ 土地增值稅納稅申報表 單位 ： 萬元 項 目 行次 比例扣除 據(jù)實扣除 房地產(chǎn)開發(fā)費用 13 1200 1600 其中：利息 14 600 1000 其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 15 600 600 （ 四）合作建房籌劃法 [例 — 4] 甲企業(yè)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2023年通過招拍掛受讓一塊土地使用權(quán)，支付土地出讓金 3000萬元，甲企業(yè)沒有進(jìn)行任何開發(fā)。 《討論》：調(diào)整公司編制， 10％的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除是否受影響？ （三）巧用利息扣除法，降低土地增值稅 [例 — 3] 宏大房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)旭升小區(qū)的過程中，支付土地出讓金 4000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 9000萬元，其中含銀行借款費用 1000萬元，能夠提供銀行借款證明文件?？鄢椖拷痤~＝ 銷售收入總額 （建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營業(yè)稅及附加） 建造成本 +10%建造成本 +20%建造成本 +營業(yè)稅及附加 二、土地增值稅納稅籌劃十大方法： （一）適度加大建造成本法 [例 — 1] 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司正在開發(fā)麗景小區(qū)，為此項目支付土地出讓金 1500萬元，開發(fā)成本 3200萬元，含借款利息 200萬元，可售面積 30000平方米。 （三）經(jīng)濟(jì)適用房需要預(yù)征土地增值稅么？ 《 河北省土地增值稅管理辦法》（冀地稅發(fā) [2023]37號） 第十二條：納稅人承建經(jīng)政府有關(guān)部門認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)適用住房不預(yù)征土地增值稅，竣工決算后，按規(guī)定計算征、免土地增值稅。 當(dāng) X＜ ,增值率＜ 20%,根據(jù)稅法規(guī)定 ,免交土地增值稅。 1983. 2 = % 建造成本 5 、應(yīng)交土地增值稅： 30% － 0 = 獲利金額：收入－成本－費用－利息－稅金＝ 2400－ 324－ 1100－ 100－ 132－ 125 ＝ 619萬 假設(shè)：降價到 1975/平方米 增值額： 2370－ ＝ ； 增值率： 247。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于 5％，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《核定征收的稅務(wù)事項告知書》。 《清算管理規(guī)程》第 12條：納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。 對不符合清算條件的項目， 不予受理 。 （三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。 ①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%， ②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。 五、土地增值稅的清算受理 （一）土地增值稅的清算單位 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算； 對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算； 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 四、土地增值稅的前期管理 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。 （ 6）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 （ 2）計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （二）審查內(nèi)容 清算項目的審查： （ 1）清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算； （ 2）對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算； （ 3）對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 國稅發(fā) [2023]53號： 第二條、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作 為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。 與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的新的優(yōu)惠政策自 2023年 8月1日起執(zhí)行，文到 之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減。 財稅 [2023]21號補充： 對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字 [1995]48號 第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實，可以免征土地增值稅。 《細(xì)則》解釋：是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 結(jié)論：企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，開發(fā)費用按稅收規(guī)定的 10％計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息 允許據(jù)實扣除， 其余開發(fā)費用按 5％扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 計算扣除的具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （ 4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的 5％以內(nèi)計算扣除。 。 配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （ 1）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （ 3） 多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂? ,包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （ 2）企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，并計入本項目的拆遷補償費。 。 （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 （二） 220號函：已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。 只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅，轉(zhuǎn)讓集體所有土地是違法行為； 2．土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。 第一節(jié) 應(yīng)納稅額的計算 一、土地增值稅：是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 是否以工程未結(jié)算、未決算或商品房未銷售完畢等理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。 。 十二、救市政策： 個人售房營業(yè)稅的優(yōu)惠（財稅 [2023]157號）自 2023年開始： （ 1）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：不足 5年，差額征稅；超過 5年免稅。設(shè)計概算為 3000萬元，其中設(shè)備價款 400萬元。 甲供材料也要征營業(yè)稅，但是，材料費是指定額材料費，動力價款是指定額機(jī)械費 甲供設(shè)備不征營業(yè)稅。 其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ?guī)定，各項取費標(biāo)準(zhǔn)如下： 材料價差 3％， 臨時設(shè)施費 2％， 法定稅金4％，法定利潤 ％，管理費 ％，計 15％。（ 1－營業(yè)稅 稅率） 八、甲供材料政策的變化 （一）原《細(xì)則》 第 18條 ： 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè) ,無論與對方如何結(jié)算 ,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。 （二）兼營營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)和增值稅的貨物銷售 《細(xì)則》第八條 納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額。 凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。請問，對么？ 新《細(xì)則》第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為： （ 1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人； （ 2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為； （ 3） 財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 文到之前納稅人已繳、多繳、已扣繳、多扣繳的營業(yè)稅稅款，允許從其以后的應(yīng)納稅額中抵減或予以退稅。 境內(nèi)建筑勞務(wù)應(yīng)交營業(yè)稅額＝ 5000 5％＝ 250（萬元） 境外建筑勞務(wù)折合人民幣＝ 1000萬 ＝ 6800（萬元） 但是，此項 建筑 勞務(wù)屬于境內(nèi)單位或者個人在中華人民共和國境外提供建筑業(yè)勞務(wù)，免征營業(yè)稅。 （三）境內(nèi)企業(yè)在境外提供建筑勞務(wù)征稅的規(guī)定 財稅 [2023]111號： 對中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）單位或者個人在中華人民共和國境外（以下簡稱境外）提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)（除播映）勞務(wù)暫免征收營業(yè)稅。 按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。 各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。 有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。（ 1＋ 3％）＝ 120230247。