某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件-免費(fèi)閱讀
【正文】 可能促使更多企業(yè)改變經(jīng)營方式，變銷售為持有出租，尤其是高端物業(yè)。提高客戶滿意度 。 ?p納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： p已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ?p取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ?p納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ?p省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用及應(yīng)付帳款，不得扣除；屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。開征的國家和地區(qū)不多，德、英、日早期曾開征土地增值稅，但都先征后停，且未復(fù)征。征收時(shí)間最長、范圍最廣的，是我國的臺灣地區(qū)，是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費(fèi)的 60%以上。 關(guān)于扣除項(xiàng)目的規(guī)定收付實(shí)現(xiàn)制 普通住宅的優(yōu)惠對普通住宅實(shí)施優(yōu)惠：當(dāng)普通住宅的增值率低于 20％，免征增值稅；一旦普通住宅的 增值率超過 20%，要就全部增值額征收 30%的土地增值稅。 ? 土地增值稅的清算條件按產(chǎn)品類型：普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車位按項(xiàng)目總體清算或分期清算《計(jì)稅成本》與集團(tuán)現(xiàn)行成本核算規(guī)定的統(tǒng)一清算口徑與公司現(xiàn)行核算的標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一普通住宅20％免稅的籌劃空間車位商業(yè)成本界定地價(jià)、利息分?jǐn)傆?jì)算普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)清算對象清算時(shí)點(diǎn)國家法規(guī)、地方法規(guī)國家法規(guī)、地方法規(guī)劃籌 關(guān) 鍵 點(diǎn) 土地增值稅清算的關(guān)鍵點(diǎn)實(shí)例演示－ A項(xiàng)目收入 ，開發(fā)成本 ；同一項(xiàng)目，清算時(shí)點(diǎn)不同、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不同，結(jié)果迥異；上述任一清算條件的變化，都會導(dǎo)致最終清算結(jié)果的不同； 實(shí)例演示－清算細(xì)則對項(xiàng)目影響 .1 保守測算－分期分產(chǎn)品類型－ 4206萬 .4 折中測算 1－非普通調(diào)整為普通－ 1324萬普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的影響4206萬1324萬 .2 折中測算 2－全項(xiàng)目非普通－ 3775萬項(xiàng)目分期的影響4206萬3775萬 .3 樂觀測算－全項(xiàng)目普通－ 0普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目分期的影響4206萬0萬土地增值稅的籌劃，除了規(guī)避無效價(jià)格區(qū)間外，清算時(shí)點(diǎn)、清算對象、住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的差異，將對籌劃結(jié)果產(chǎn)生顛覆性影響；A項(xiàng)目全項(xiàng)目認(rèn)定普通住宅，稅負(fù)為 0；最嚴(yán)格分期、分產(chǎn)品類型測算，稅負(fù) 4206萬，其中暗含巨大的籌劃空間； 綜上目前，北京的土地增值稅清算細(xì)則雖已出臺，但政策很多地方都很模糊，沒有明確的規(guī)定，應(yīng)爭取最有利于企業(yè)的清算政策；四、土地增值稅的應(yīng)對改變各產(chǎn)品類型的成本分?jǐn)偡椒ㄔ黾友b修費(fèi)用集團(tuán)內(nèi)建筑公司提供建筑安裝服務(wù)，轉(zhuǎn)移利潤股權(quán)轉(zhuǎn)讓－－商業(yè) 土地增值稅的應(yīng)對關(guān)鍵點(diǎn) 為了降低土地增值稅稅負(fù)，結(jié)合清算細(xì)則與項(xiàng)目的具體情況，有針對性的選擇籌劃方案： 成本跨產(chǎn)品類型調(diào)整－從低稅負(fù)產(chǎn)品類型向高稅負(fù)產(chǎn)品類型移動 成本跨期調(diào)整－從低稅負(fù)向高稅負(fù)移動； 成本跨項(xiàng)目移動－利用總包單位將開發(fā)成本在高稅負(fù)、低稅負(fù)項(xiàng)目之間平移 通過園林、綠化、土地整理費(fèi)等增加園林配套成本，或者通過推行裝修、綠化、土地平整公司等一條龍的成本總包模式，拉低整體稅負(fù) 。降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通過減少稅負(fù)水平得到部分彌補(bǔ)，尤其在土地增值稅率高的情況下更為明顯。 土地增值稅對行業(yè)的影響增值稅的征收降低了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平，通過長期持有土地依靠土地升值獲取高額利潤的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，要求開發(fā)商必須關(guān)注運(yùn)營效率的提高，通過快速周轉(zhuǎn)獲取較高的收益水平；盈利水平提升 清算增值稅導(dǎo)致銷 售凈利率下降凈資產(chǎn)收益率 銷售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)X X＝提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 穩(wěn)定增值稅清算導(dǎo)致銷售凈利率下降，根據(jù)杜邦公式，在資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定的情況下，要想提高盈利水平，必須提高周轉(zhuǎn)率。 北京公司土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)分布新項(xiàng)目p隨著近年來土地價(jià)格的大幅增加，新項(xiàng)目土地價(jià)格一般較高，銷售毛利率水
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