某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件-免費閱讀
【正文】 可能促使更多企業(yè)改變經(jīng)營方式，變銷售為持有出租，尤其是高端物業(yè)。提高客戶滿意度 。 ?p納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： p已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ?p取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ?p納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ?p省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用及應(yīng)付帳款，不得扣除；屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。開征的國家和地區(qū)不多，德、英、日早期曾開征土地增值稅，但都先征后停，且未復(fù)征。征收時間最長、范圍最廣的，是我國的臺灣地區(qū)，是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種，約占房地產(chǎn)稅費的 60%以上。 關(guān)于扣除項目的規(guī)定收付實現(xiàn)制 普通住宅的優(yōu)惠對普通住宅實施優(yōu)惠：當普通住宅的增值率低于 20％，免征增值稅；一旦普通住宅的 增值率超過 20%，要就全部增值額征收 30%的土地增值稅。 ? 土地增值稅的清算條件按產(chǎn)品類型：普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車位按項目總體清算或分期清算《計稅成本》與集團現(xiàn)行成本核算規(guī)定的統(tǒng)一清算口徑與公司現(xiàn)行核算的標準是否統(tǒng)一普通住宅20％免稅的籌劃空間車位商業(yè)成本界定地價、利息分攤計算普通住宅認定標準清算對象清算時點國家法規(guī)、地方法規(guī)國家法規(guī)、地方法規(guī)劃籌 關(guān) 鍵 點 土地增值稅清算的關(guān)鍵點實例演示－ A項目收入 ，開發(fā)成本 ；同一項目，清算時點不同、普通住宅認定標準不同，結(jié)果迥異；上述任一清算條件的變化，都會導(dǎo)致最終清算結(jié)果的不同； 實例演示－清算細則對項目影響 .1 保守測算－分期分產(chǎn)品類型－ 4206萬 .4 折中測算 1－非普通調(diào)整為普通－ 1324萬普通住宅認定標準的影響4206萬1324萬 .2 折中測算 2－全項目非普通－ 3775萬項目分期的影響4206萬3775萬 .3 樂觀測算－全項目普通－ 0普通住宅認定標準和項目分期的影響4206萬0萬土地增值稅的籌劃，除了規(guī)避無效價格區(qū)間外，清算時點、清算對象、住宅認定標準的差異，將對籌劃結(jié)果產(chǎn)生顛覆性影響；A項目全項目認定普通住宅，稅負為 0；最嚴格分期、分產(chǎn)品類型測算，稅負 4206萬，其中暗含巨大的籌劃空間； 綜上目前，北京的土地增值稅清算細則雖已出臺，但政策很多地方都很模糊，沒有明確的規(guī)定，應(yīng)爭取最有利于企業(yè)的清算政策；四、土地增值稅的應(yīng)對改變各產(chǎn)品類型的成本分攤方法增加裝修費用集團內(nèi)建筑公司提供建筑安裝服務(wù)，轉(zhuǎn)移利潤股權(quán)轉(zhuǎn)讓－－商業(yè) 土地增值稅的應(yīng)對關(guān)鍵點 為了降低土地增值稅稅負，結(jié)合清算細則與項目的具體情況，有針對性的選擇籌劃方案： 成本跨產(chǎn)品類型調(diào)整－從低稅負產(chǎn)品類型向高稅負產(chǎn)品類型移動 成本跨期調(diào)整－從低稅負向高稅負移動； 成本跨項目移動－利用總包單位將開發(fā)成本在高稅負、低稅負項目之間平移 通過園林、綠化、土地整理費等增加園林配套成本，或者通過推行裝修、綠化、土地平整公司等一條龍的成本總包模式，拉低整體稅負 。降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通過減少稅負水平得到部分彌補，尤其在土地增值稅率高的情況下更為明顯。 土地增值稅對行業(yè)的影響增值稅的征收降低了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平，通過長期持有土地依靠土地升值獲取高額利潤的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，要求開發(fā)商必須關(guān)注運營效率的提高，通過快速周轉(zhuǎn)獲取較高的收益水平；盈利水平提升 清算增值稅導(dǎo)致銷 售凈利率下降凈資產(chǎn)收益率 銷售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 權(quán)益乘數(shù)X X＝提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 穩(wěn)定增值稅清算導(dǎo)致銷售凈利率下降，根據(jù)杜邦公式，在資產(chǎn)負債率穩(wěn)定的情況下，要想提高盈利水平，必須提高周轉(zhuǎn)率。 北京公司土地增值稅風險分布新項目p隨著近年來土地價格的大幅增加，新項目土地價格一般較高，銷售毛利率水
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