【正文】 討論：房地產(chǎn)公司預(yù)售房是否確認(rèn)收入 ？ 三、銷(xiāo)售收入的范圍：銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 期間費(fèi)用、計(jì)稅成本的檢查。 例、 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2023年 2月支付 2023萬(wàn)元取得一項(xiàng)土地使用權(quán)。后經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所籌劃，建議該公司對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)涂梢韵硎艿?30％的加計(jì)扣除。現(xiàn)在正在籌劃銷(xiāo)售策略，如果銷(xiāo)售毛坯房，每平方米售價(jià) 10000元，計(jì)算納稅總額。應(yīng)如何計(jì)算土地增值稅可以使稅負(fù)降低。 土地增值稅的增值率＝增值額247。 獲利額： 2370－ 324－ 1100－ 100－ ＝ 多獲利 《計(jì)算免稅臨界點(diǎn)》： 設(shè)銷(xiāo)售收入總額為 X，設(shè)不含息建造成本為 Y。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。 （ 4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?，防止人為調(diào)節(jié)成本。 七、《清算管理規(guī)程》關(guān)于土地增值稅清算審核的規(guī)定 （一）土地增值稅清算的審核部門(mén) —— 稅務(wù)機(jī)關(guān) 《清算規(guī)程》第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。 （ 六 ） 企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠 在企業(yè)兼并中 ， 對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 ，暫免征土地增值稅 。 （三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 《細(xì)則》：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房 ,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn) ,凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的 ,免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的 ,減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)三年的 ,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算的變化 國(guó)稅發(fā) [2023]132號(hào)第三十五條（八）： 在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的借款費(fèi)用。 《清算管理規(guī)程》 第 22條：拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。 （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅。 上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。 （ 2）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。 （ 4）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。雖轉(zhuǎn)讓未取得收入不征稅。 是否按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)成本中的利息支出進(jìn)行分離，超過(guò)貸款期限的利息和罰息是否稅前剔除。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門(mén)出具。 財(cái)稅 [2023]114號(hào)規(guī)定： 納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶(hù)實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入 (不含客戶(hù)自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款 )確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。由于甲方供鋼材，實(shí)際結(jié)算價(jià)款為 950萬(wàn)元。 七、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低如何處置 《條例》第七條 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額。 《條例》第五條，營(yíng)業(yè)額為納稅人收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 （四）對(duì)跨年度老合同實(shí)行營(yíng)業(yè)稅過(guò)渡政策： 財(cái)稅 [2023]112號(hào)規(guī)定： 跨年度老合同涉及的境內(nèi)應(yīng)稅行為的確定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外匯轉(zhuǎn)貸及其他營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額的確定，按照合同到期日和 2023年 12月 31日 (含 12月31日 )孰先的原則，實(shí)行按照原《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則與相關(guān)規(guī)定執(zhí)行的過(guò)渡政策。 一、關(guān)于營(yíng)業(yè)稅“境內(nèi)、境外”的判斷 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指： （ 1）提供或者接受條例規(guī)定勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi)； （ 2）所轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。 以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 這樣納稅對(duì)么？錯(cuò)！ 應(yīng)交增值稅額＝ 110000247。 “已使用過(guò)的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知 國(guó)稅發(fā) [2023]53號(hào) 為深入貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā) [2023]10號(hào)）精神，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用 . 各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。 土地增值稅清算與 房地產(chǎn)企業(yè)稅收檢查輔導(dǎo) 劉玉章 《 2023年稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作方案》 國(guó)稅發(fā) [2023]35號(hào) 近年，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，有必要繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)進(jìn)行稅收監(jiān)控。 還沒(méi)有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā) [2023]10號(hào)文件精神上來(lái)，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國(guó)發(fā)[2023]10號(hào)文件精神落到實(shí)處。 （ 2）小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按 3％的征收率征收增值稅。（ 1＋ 3％） 3％＝ 3204（元） 借：銀行存款 110000 貸：營(yíng)業(yè)外收入 106769 應(yīng)交稅費(fèi)－應(yīng)交增值稅 3204 第二講 營(yíng)業(yè)稅檢查及節(jié)稅指南 《 2023年稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作方案》 （一）檢查應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額的合理性、完整性。 房地產(chǎn)企業(yè)大額往來(lái)、長(zhǎng)期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷(xiāo)售問(wèn)題。 （ 3）所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi)； （ 4） 所銷(xiāo)售或者出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi) 。 —— 境內(nèi)境外的判斷、營(yíng)業(yè)額 上述跨年度老合同涉及的稅率、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、納稅地點(diǎn)、扣繳義務(wù)人、人民幣折合率、減免稅優(yōu)惠政策等其他涉稅問(wèn)題，自2023年 1月 1日起，應(yīng)按照新條例和新細(xì)則的規(guī)定執(zhí)行。 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的 手續(xù)費(fèi) 、補(bǔ)貼、 基金、集資費(fèi) 、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、 代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng) 、罰息 及其他各種性質(zhì) 的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： （ 1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； （ 2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)； （ 3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 （一）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （二）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定； （三）按下列公式核定： 營(yíng)業(yè)額＝營(yíng)業(yè)成本或者工程成本（ 1＋成本利潤(rùn)率） 247。乙公司開(kāi)具發(fā)票 950萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算乙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅額；甲公司鋼材采購(gòu)成本 220萬(wàn)元，怎樣計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”？ （二）財(cái)稅 [2023]16號(hào)：通信線(xiàn)路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。 非裝飾性建筑勞務(wù) —— 含甲供材料 裝飾性建筑勞務(wù) —— 不含甲供材料 第 16條建筑勞務(wù) 例 1－ A企業(yè) 新建一棟寫(xiě)字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。 。 土地增值稅清算后再有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否按規(guī)定納稅。 二、收入總額的確認(rèn) （一）《清算管理規(guī)程》： 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致的，一實(shí)測(cè)面積確認(rèn)收入。 及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。審查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 （ 3）多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。 （ 3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（ 1）、（ 2）項(xiàng)所述兩種辦法。 （六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí) ,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除 （二）對(duì) 單位面積建安造價(jià)的規(guī)定： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的“前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 [2023]220號(hào)：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。 財(cái)稅字 [1999]210號(hào)規(guī)定： 對(duì)居民擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 （ 七）舊房轉(zhuǎn)為 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠 《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅 [2023]24號(hào)）： 第一條（三）企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房轉(zhuǎn)作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。 （ 5）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對(duì)納稅人實(shí)施項(xiàng)目專(zhuān)用票據(jù)管理措施。 六、納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料 （一）土地增值稅清算表及其附表； （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情