某地產(chǎn)土地增值稅培訓(xùn)課件-在線瀏覽
2025-02-05 22:36本頁面
【正文】 住宅普通住宅臨界點(diǎn)極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點(diǎn)售價(jià) 成本 毛利率 增值率（毛） 稅率 稅后毛利率 銷售毛利6500 4000 % % 0 % 2,1626600 4000 % % 0 % 2,2576610 4000 % % 0 % 2,2666655 4000 % % 0 % 2,3096656 4000 % % % % 1,9776660 4000 % % % % 1,9806700 4000 % % % % 2,0066800 4000 % % % % 2,0726900 4000 % % % % 2,1397000 4000 % % % % 2,2057100 4000 % % % % 2,2727157 4000 % % % % 2,3097200 4000 % % % % 2,3387300 4000 % % % % 2,4047400 4000 % % % % 2,4717500 4000 % % % % 2,5377600 4000 % % % % 2,6037610 4000 % % % % 2,6107705 4000 % % % % 2,6737700 4000 % % % % 2,6707800 4000 % % % % 2,7367900 4000 % % % % 2,802無效價(jià)格區(qū)間低效價(jià)格區(qū)間 普通住宅的價(jià)格超過同一級(jí)別土地住宅平均價(jià)格的 ，就變成非普通住宅，此時(shí)只要有增值額，就要就增值額的 30%征收土地增值稅－－ 關(guān)于無效價(jià)格區(qū)間的研究 2售價(jià)增加1元土地增值稅從無到有附件：土地增值稅測算表 圖解無效價(jià)格區(qū)間 2銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）% % % %%%%%%非普通住宅普通住宅臨界點(diǎn)極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點(diǎn)% 無效價(jià)格區(qū)間示意圖6624 75997332 84118112 93068112 93067316 8393↓↓↓↓↓↓單位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均價(jià)4127456850544558613061636600上圖為某項(xiàng)目實(shí)例，從其經(jīng)營計(jì)劃上報(bào)數(shù)字可見，該項(xiàng)目二期四區(qū)、三期經(jīng)營計(jì)劃的價(jià)格均落在了無效價(jià)格區(qū)間內(nèi)，可見，土地增值稅的籌劃，首要對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的摸底和調(diào)整。 ?p納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： p已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； ?p取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ?p納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； ?p省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－成本調(diào)整在不增加現(xiàn)有成本的前提下，通過項(xiàng)目開發(fā)成本分?jǐn)偡绞降恼{(diào)整，利用地價(jià)、公建配套、開發(fā)間接費(fèi)、資本化利息等在各期、各產(chǎn)品類型中的轉(zhuǎn)移，此消彼漲，從而達(dá)到降低整體稅負(fù)的目的 目前國稅總局對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本管理制度尚未出臺(tái)，商業(yè)、車庫成本未可確定；且面臨合作方難以確定、運(yùn)作難度大、管理成本高等問題； 土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－商業(yè)、車庫按產(chǎn)品類型區(qū)分，商業(yè)、車庫視同非普通住宅，稅負(fù)較重，對(duì)此，除了調(diào)增商業(yè)成本外，通過分立公司、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、發(fā)行信托等方式規(guī)避商業(yè)土地增值稅； 規(guī)避無效區(qū)間、低效區(qū)間 制定銷售策略時(shí)充分考慮土地增值稅的影響； 因市場對(duì)售價(jià)的反應(yīng)多具有剛性特征，因此售價(jià)調(diào)整不適宜為主要的籌劃手段，而是籌劃關(guān)注點(diǎn)； 土地增值稅的應(yīng)對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)－銷售定價(jià)據(jù)實(shí)測算、充分扣除多考慮獲取中、短線項(xiàng)目多考慮獲取普通住宅比重大的項(xiàng)目獲取存量土地時(shí)關(guān)注交易方式對(duì)土地增值稅的影響已簽約未落實(shí)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方案4. 3 開發(fā)環(huán)節(jié)的應(yīng)對(duì)－新項(xiàng)目發(fā)展精裝修房是房地產(chǎn)開發(fā)的必然趨勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)培養(yǎng)適應(yīng)未來的開發(fā)精裝修房的能力如精裝修成本能通過售價(jià)等額收回，則可以降低公司整體土地增值
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1