房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務課件-在線瀏覽
2025-02-07 22:26本頁面
【正文】 地增值稅管理文件看出，國家稅務總局對土地增值稅的征管一刻也沒有松懈，而且是有趨嚴趨緊的感覺。n 土地增值稅的清算的起源 二、土地增值稅的清算條件 之一 自行清算n 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算 (國稅發(fā)〔國稅發(fā)〔 2023〕〕 187號號 )： 、完成銷售的； ； 。 案例分析二、土地增值稅的清算條件 之三 注銷清算n 對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。號）。n 流程：清算申請及資料 → 稅務機關前臺受理 → 管理科（所、分局）清算調查核實 → 稅政科（處）審核 → 分管局長審批 → 清算結果書面通知納稅人執(zhí)行 （稅收管理員制度規(guī)（稅收管理員制度規(guī)定的流程）。三、清算的時間要求 被動清算 （ 91號文件第 11條第一款）n 符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起 90日內 辦理清算手續(xù)。三、 清算的時間要求 被動清算 （ 91號文件第 11條第一款 ） 續(xù)n 被動清算流程：確定清算項目 → 稅務機關下發(fā)清算通知書 → 納稅人進行清算，并報稅務部門核對 → 管理科（所、分局）清算調查核實 → 稅政科審核 → 分管局長審定 → 清算結果通知納稅人執(zhí)行 （說明：廣州規(guī)定）三、 清算的時間要求 未清算的法律責任n 應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理 （（ 91號文件第號文件第 11條第一款）。四、土地增值稅清算項目的審核鑒證 （ 91號文件第 13條的第四）n （一） 土地增值稅清算審核鑒證 鑒證主體。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。五、清算審理及審核 （ 91號文件第四章）n 清算審核包括案頭審核、實地審核 （ 91號文件第 16條）。n 實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。 五、清算審理及審核 續(xù)一 （ 91號文件第四章） ，應結合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調整情況進行審核；對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯偏低情況。五、清算審理及審核 續(xù)二 （ 91號文件第四章）n ，重點審核扣除項目金額是否為實際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項目費用支出是否為合法有效憑據(jù) （ 91號文件第 21條）。n 清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具《土地增值稅清算結論書》和《稅務事項通知書》，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人 （ 91號文件第32條）。n 納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有規(guī)定處理 （ 91號文件第 11條的第二段）。n 成本費用歸集： 主管稅務機關對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用 （ 91號文件第 7條）。二、土地增值稅清算單位的確定n 1.《土增稅實施細則》第八條： 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。n 〔 2023〕 187號第一條： 土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ?? 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 清算單位的實例清算單位的實例 三、項目清算應關注因素n 啟動清算程序，要求主管稅務機關在日常稅收征管中獲取相關信息，收集與完工開發(fā)產(chǎn)品相關項目的有關資料，做好房屋銷售登記信息比對分析，控制房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售情況、銷售進度情況，并重點關注以下因素： n ，是否已進行了工程竣工結算審計。項目收入有無按普通住宅或除普通住宅外的其他項目（含非普通住宅，以下簡稱： “ 其他項目 ” ）。n （對項目的分期按規(guī)劃部門審批核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》的開發(fā)項目或分期開發(fā)項目來確定 ）（ 91號文件第 7條、第 8條、第 17條）n 時應重點核實其項目已銷售面積是否占可銷售面積的85%以上，其中有無轉為自用或者出租等用途 （ 91號文件第 10條、第 19條）。n （一） 政策規(guī)定 n （二） 審核要點n （三） 審核方法n （四） 需要關注的問題四、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除n 開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。n 第二步驟 : 將開發(fā)成本在不同項目之間進行分配，在同一項
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