房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究-在線瀏覽
2025-02-05 05:17本頁面
【正文】 增值稅下臨界點(diǎn)分析籌劃 案例概論 案例分析： JXHC XFJY項(xiàng)目 本文的創(chuàng)新之處 本文的不足之處 房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入即使國家財(cái)政稅收的主要來源 ， 又是地方財(cái)政收入的重要組成部分 ， 其中土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的稅種之一 。 近年來央視多次曝光我國著名上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅事件 ， 如何合法合規(guī)又保證企業(yè)效益的完成土地增值稅清算成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新的挑戰(zhàn) 。 并結(jié)合 XFJY項(xiàng)目的實(shí)際情況 ，針對理論分析制定籌劃土地增值稅的兩個(gè)方案：清算時(shí)間選擇法；臨界點(diǎn)分析籌劃法 。 摘要 國家稅務(wù)總局發(fā)布通知 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 》 ， 規(guī)定從 2023年 2月 1日起 ， 土地增值稅的交納由先前的 “ 預(yù)征制 ” 轉(zhuǎn)為 “ 清算制 ” ， 導(dǎo)致土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說所占的稅負(fù)進(jìn)一步加重 。 第一章 緒 論 研究背景及意義 國外文獻(xiàn)綜述： ? ， 讓稅收策劃向標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化方向發(fā)展 。 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述： ? 2023年第一次針對土地增值稅提出的系統(tǒng)籌劃方案； ? ， 在介紹時(shí)作為輔助稅種描述 第一章 緒 論 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述： 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃思路： （ 1） 利用稅率臨界點(diǎn)降低收入 （ 2） 增加扣除項(xiàng)目 （ 3） 利用優(yōu)惠政策 （ 4） 利息支付過程中的納稅籌劃 （ 5） 推后清算時(shí)間 第一章 緒 論 通過閱讀文獻(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外與稅收籌劃相關(guān)的理論著作較多，與籌劃土地增值稅相關(guān)的理論相對較少。 本文旨在通過定量分析，確定土地增值稅納稅時(shí)間選擇時(shí)的增值率平衡點(diǎn)以及增值率與毛利率之間的變化關(guān)系，確定具有普遍適用性的土地增值稅納稅籌劃適用標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)納稅籌劃提供一定的參考 。 第二章 土地增值稅納稅籌劃 ? 土地增值稅納稅清算條件 (1)滿足下列條件之一時(shí) ， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算 : ① 整體轉(zhuǎn)讓尚未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ② 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工 ， 并且全部售罄 ③ 整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 。 ② 項(xiàng)目己經(jīng)建設(shè)完成并通過驗(yàn)收 ， 同時(shí)房地產(chǎn)建筑面積轉(zhuǎn)移量高于銷售房產(chǎn)建筑面積的百分之八十五 ， 或者比例未高于百分之八十五 ， 但是大部分建筑面積以轉(zhuǎn)移 ， 自己使用或者出租 。 清算時(shí)間選擇法 若房地產(chǎn)企業(yè)符合以上土地增值稅清算條件，則需要完成土地增值稅清算。項(xiàng)目開發(fā)商基于有關(guān)法律法規(guī)，若可對項(xiàng)目清算條件進(jìn)行操作，選擇清算時(shí)間籌劃法，實(shí)現(xiàn)延遲清算或者提前清算。 表 21土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表 級(jí)數(shù) 增值率： X 稅率 速算扣除系數(shù) 1 X≦50% 30% 0 2 50%﹤ X≦100% 40% 5% 3 100%﹤ X≦200% 50% 15% 4 X﹥ 200% 60% 35% 清算時(shí)間選擇法 表 22 公式項(xiàng)目字母對照表 項(xiàng)目 字母 土地增值率 X 銷售收入 I 準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目數(shù)額 K 土地增值稅預(yù)征率 Y 土地增值稅稅率 R 速算扣除系數(shù) P ? 已知：Ｘ＝ （ Ｉ－Ｋ ） ／Ｋ —— 方程 ① ? Ｉ＝Ｋ （ １＋Ｘ ） —— 方程 ② ? 預(yù)征時(shí)的土地增值稅應(yīng)納稅額＝Ｉ Ｙ ? 清算時(shí)土地增值稅的應(yīng)納稅所得額 =（ Ｉ－Ｋ ） Ｒ－Ｐ Ｋ ? 令：
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